本文来源：时代财经 作者：梁争誉
近期，地产央企人事频繁调整。
9 月 15 日，深圳地产央企招商蛇口（001979.SZ）公告称，董事长蒋铁峰因工作调动辞去职务，由原总经理朱文凯接任董事长，聂黎明出任总经理。在蒋铁峰任职的关键期，招商蛇口行业排名跃升至前五，基本盘稳固。
几乎在同一时间，另一批央企的管理层也发生了大幅调整。
9 月 5 日，华侨城集团原董事长张振高、总经理刘凤喜双双免职，原中建集团副总经理、前华润置地总裁吴秉琪被提名为总经理。同日，中交地产（*ST 中地，000736.SZ）也完成总裁、副总裁、CFO 等高层集体更替。
伴随政策与市场环境变化，央企地产正走到分化路口，换帅不仅是人事调整，更是新一轮战略抉择的信号。
财报显示，华侨城 A（000069.SZ）近年陷入亏损，三年半累计亏损近 300 亿元，此次换帅，华侨城或寄望 " 救火 " 高管重振颓势；宣布剥离房地产业务的中交地产，正借重组转型谋求 " 摘帽 "，在战略彻底转向后，亦需搭建新团队。
从工程师到董事长，70 后蒋铁峰上位路
蒋铁峰，1973 年生，本科毕业于华中科技大学、硕士毕业于清华大学，在招商蛇口工作二十多年，从一名工程师一路晋升至董事长，是典型的招商系内部培养的高管。
在华东的经历，是蒋铁峰履历上浓墨重彩的一笔，也为其执掌招商蛇口打下扎实基础。
蒋铁峰历任南京公司总经理、上海公司总经理等职务，并在 2016 年出任招商蛇口华东区域总经理。
当年，招商蛇口实现营收 635.73 亿元，其中华东区域 126.28 亿元，占比 19.86%，不及华北、华南、深圳。在蒋铁峰的带领下，华东区域突飞猛进，迅速成为招商蛇口营收的重要贡献来源。2018 年，华东区域销售额突破 700 亿元，贡献营收 265.8 亿元，占总营收比例为 31.24%，稳居各区域之首，甚至超越招商蛇口大本营深圳区域的 22.12%。
2019 年，招商蛇口从华北、华东、华中、华南、深圳五大区域扩展为九大区域，新增的江南区域由华东区域裂变而来，包括南京、苏州、无锡、常州、扬州、合肥等城市。华东区域、江南区域均由蒋铁峰掌舵。
同年，蒋铁峰升任招商蛇口总经理，与时任董事长许永军搭档。期间，这对 " 搭子 " 合力推动招商蛇口从 2000 亿元销售额跃升至 3000 亿元，完成重返行业五强的目标。
2023 年 9 月，许永军退休，蒋铁峰接棒出任招商蛇口董事长。
在当年年初的业绩说明会上，蒋铁峰曾表示，行业重塑之后，综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在未来三年提出新的目标——行业五强，" 五强并不仅仅是一个规模指标，更多是利润、质量、效益、经营等多维度的体现。"
2024 年，招商蛇口以 2193 亿元的全口径销售金额，站稳行业五强，在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。
蒋铁峰曾坦言，2024 年是房地产最艰难的一年，但招商蛇口在手现金超过 1000 亿元，创五年来最高，在 " 三高 " 时代长期将有息负债率控制在 40% 左右。任职董事长不足两年，蒋铁峰为招商蛇口筑起一道 " 防火墙 "。
据招商局集团官网最新消息，蒋铁峰现已出任招商局集团有限公司副总经理。
朱文凯搭档聂黎明，老兵闯荡新周期
蒋铁峰擢升后，招商蛇口迎来新一届 " 掌舵人 " 组合——朱文凯任董事长、聂黎明任总经理，两位招商系老兵携手执掌公司。
与在地产开发体系一路晋升的蒋铁峰不同，1968 年出生、毕业于武汉理工大学的朱文凯履历更加多元。他先后在招商港务、招港实业、招商地产等公司任职，从城市服务类业务起步，逐步转向地产板块，历任招商地产总经理助理、副总经理、招商蛇口常务副总经理，拥有丰富的开发运营经验。
2019 年，朱文凯调任招商局海南开发投资公司总经理，带领公司搭建总部平台并布局多个产业新城园区，在资产运营方面表现突出。
聂黎明同样是招商系老将，历任招商蛇口云南公司总经理、重庆公司总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理等，以及招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长、招商局集团产业发展部 / 业务协同部部长。
两人接手的，是一个基本盘相对稳固的招商蛇口。
今年上半年，招商蛇口实现营业收入 514.85 亿元，同比增长 0.41%；利润总额 31.08 亿元，同比增长 5.05%；综合税前毛利率 14.38%。其中，开发业务实现签约面积 335 万平方米、签约销售金额 888.94 亿元，销售规模市场排名第四。
在稳住开发业务基本盘的同时，招商蛇口形成了以集中商业、产业园区、公寓三大主力业务为核心的业务结构。今年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入 36.6 亿元，同比增长 4.1%，EBITDA 实现 19.0 亿元，同比增长 0.4%；报告期内新入市 13 个项目，新增经营面积约 72 万平方米，含 7 个公寓、3 个集中商业、1 个产业园和 1 个酒店等。
在保持稳健运营的同时，招商蛇口也积极布局核心城市的优质地块。
9 月 5 日，招商蛇口联合中海地产、徐汇城投、中旅投资以总价 439.5 亿元拿下位于上海徐汇的一宗巨无霸地块，刷新全国涉宅用地出让总价纪录。根据克而瑞统计，今年 1-8 月，招商蛇口以 222.28 亿元的权益销售额排名上海第一，接近 2023 年同期的巅峰水平。
近日，招商蛇口还宣布向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过 82 亿元，所得净额将投入位于北京、上海、广州、深圳、西安、郑州、成都的 11 个房地产开发项目，以支撑核心一二线城市开发需求。
尽管内部基本面稳健，外部环境仍存不确定性。
在 2025 年半年报中，招商蛇口坦言，进入二季度以来，市场出现走弱态势—— 6 月单月全国商品房销售面积同比下降 6.6%，降幅连续 3 个月扩大，房地产开发投资降幅亦走阔，土地市场有所降温，成交溢价率回落。
招商蛇口认为，去年 9 月以来的一揽子增量政策的边际效用在递减，若不及时出台新的止跌企稳政策措施或政策效果不及预期，房地产市场可能再度下行。
如何在稳住基本盘的同时，夯实第二增长曲线、实现转型突破，是朱文凯与聂黎明必须共同回答的考题。
三央企换帅背后的分化路径
除招商蛇口外，过去十余天，华侨城 A、中交地产亦接连发生重大人事变动。
9 月 5 日，国资委发布《8 户中央企业 11 名领导人员职务任免》，吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事，提名为总经理人选；张振高退休，免去董事长职务；刘凤喜免去党委副书记、董事职务，不再担任总经理。
同日，中交地产宣布，董事长郭主龙、总裁徐爱国、财务总监梅瑰等多位高管请辞，聘任曾益明为总裁，李进军为副总裁，田玉利为副总裁兼总法律顾问、首席合规官，何海洪为财务总监。
在外界看来，对华侨城而言吴秉琪更像一位 " 救火队长 "，曾益明及其团队则肩负中交地产转型、" 摘帽 " 的任务。
华侨城曾凭借 " 旅游 + 地产 " 模式，长期被视为文旅地产协同的典范，但在行业调整期掉队严重。
今年上半年，华侨城营收 113.17 亿元，同比下降 50.82%，亏损扩大至 28.67 亿元。这是华侨城连续亏损的第四年。根据 Wind 统计，2022 年至 2025 年上半年，华侨城累计亏损 289.27 亿元。
接下 " 烫手山芋 " 的吴秉琪，1993 年加入华润集团，2007 年起在华润置地历任要职，2022 年升任总裁。在主管华润置地华北大区期间，吴秉琪曾带领团队在北京市场实现 413 亿元销售额，一举将华润置地送进北京房企 TOP3 阵营。
新旧交替之际，华侨城能否在新班子带领下闯出新局，正考验着这家央企的转型能力。
中交地产 " 换血 "，则是 " 退房 " 之后的必然调整。
2023 年 11 月，中交地产完成对中交服务的并购重组，将中交集团旗下唯一的物业资源整合平台装入上市公司。今年 7 月，中交地产宣布拟以一元的价格将房地产开发业务剥离至控股股东，标志着战略转型落地。
经营方向转变，中交地产需要新的管理团队。新任管理团队曾益明、李进军、何海洪均来自中交服务或外部知名企业，未来重点是通过业务转型帮助公司 " 摘帽 "，重回正轨。中交地产称，" 退房 " 后，上市公司剩余的业务（物业管理、资产运营及管理）具有稳定性和可持续性，盈利性较好。
三家央企换将背后，不只是职位更替，更是行业周期压力下的战略抉择，折射出地产央企的不同路径与命运分化。
而这场 " 换将潮 " 能否带领企业走向更多可能，还需时间的检验。
