长租公寓抢客，转入“生态”竞争

作者 /echo

来源 / 迈点

图源 / 招商伊敦

住房租赁 REITs 的优质资产如何炼成？

2025 年，住房租赁市场延续深度调整态势，多地空置率突破 20%，部分区域租金环比降幅超 5%。在市场整体承压的背景下，国资系长租公寓展现出强劲韧性。

近日披露的招商基金蛇口租赁住房 REIT 2025 年第 2 季度报告显示，该基金期内实现收入 2017.54 万元，净利润 71.33 万元，经营性现金流净额达 1220.91 万元。截至报告期末，其底层资产林下、太子湾项目及 15 套配套商业整体出租率达 95.08%，租金收缴率 98.47%。

图源：招商伊敦

由这些核心运营指标，可见招商伊敦商业模式的有效性和持续增长的潜力。这背后是其优秀的资管能力——依托 40 余年公寓与酒店资产管理经验，通过差异化定位与精细化运营，有效缩短空置周期，提升溢价能力，即便在租金波动期仍能保持稳定收益，成为行业 " 逆周期 " 样本。

当前，住房租赁行业同质化竞争日益加剧，市场参与者不断增多，长租经营的可持续性面临挑战。9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》作为重要推手，从合规底线和运营能力两端发力，将进一步推动企业从 " 拼规模 " 转向 " 拼效率 "。这种转变对企业资管能力提出了更高要求。

区别于行业大规模扩张策略，招商伊敦更注重 " 精细化运营 "，在长租公寓赛道中寻找差异化方向，依托央企资源聚焦定位在中高端客群市场。

其核心竞争力不仅体现在短期运营数据上，更在于对资产价值的深度挖掘。这一点在林下项目的表现上尤为显著。根据其同期发布的 2025 年上半年运营数据，林下项目出租率在半年内实现了从 71.69% 到 97.32% 的显著跃升，有力印证了招商伊敦在资产培育、租赁策略调整等方面的高效执行能力，能够快速响应市场需求并推动项目走向成熟。

从具体实践看，其通过 " 产品升级 + 服务创新 " 双轮驱动：一方面，针对不同客群打造适配产品并持续迭代，如为青年白领提供功能化小户型，为高端客群配置品质公区；另一方面，通过强化租户关系管理，实现了高收缴率，有效降低资产空置风险。这种 " 资产增值 + 收益稳定 " 的模式，既通过 REITs 实现了重资产证券化突破，也为行业验证了 " 资管能力是提升和兑现资产价值的关键 " 这一核心逻辑。

截至目前，其已布局全国 21 个城市及 2 个海外国家，管理项目 119 个，总面积 323 万平方米，房源超 5.8 万间 / 套。

行业加速进入洗牌期，企业必须升级产品配置与品牌理念，以适应市场供需关系的新变化。招商伊敦多元化品牌矩阵和细分定位高度匹配不同群体住房需求。

目前，招商伊敦的公寓相关业务已形成完善的 " 壹 " 系列自有品牌，三大复合产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为青年白领、城市精英和高端商务客群提供 " 全周期租住解决方案 "。

图源：招商伊敦

更重要的是，招商伊敦持续的品牌焕新，为焦虑中的市场提供解法样本。

7 月底，招商伊敦 " 壹间公寓 " 发布升级 3.0 版本，以 " 简单美好，壹间就好 " 为全新品牌主张，树立 " 安全为基、品质为本、住户为友、创新为魂 " 的品牌价值观，传递 " 多壹点 MORE+" 的服务理念，发布以 " 精致寓所 " 为核心的产品设计标准，通过精准设计、功能迭代、智能整合，满足都市精英对高效、精致、仪式感的生活需求，实现了从品牌价值到产品设计的全面迭代。