悲观者正确，乐观者前行。
深圳楼市底部还要走多久？
最近市场有点悲观了。
上周五，深圳宝安区卖出了南街坊 A002-0108 宗地，只有招商 + 华润联合体、中海、建发 3 个主体竞拍，成交价 86.4 亿，综合楼面价 59586.21 元 /㎡。
因为这是宝安板块时隔一年拿最优质的好地，甚至还特别开了一场路演推介抵款，各项用地指标都重新调整过，比周边拍出过的地块都要好。
市场都认为会有多家开发商进场抢地，然后诞生新地王，但楼面地价远低于市场预期了。
于是市场开始有点悲观，感觉深圳地产是不是被市场抛弃了。
加上 7 月和 8 月楼市出政策的小作文乱飞，以及 A 股突破 100 万亿元大关以及银行密集加强监控资金违规进入股市的渲染，各大房产群、楼市群也开始讨论会不会卖房炒，要不把手里的钱挪到股市，也进一步放大了这种市场悲观情绪。
而这对很多原本就对楼市摇摆不定的人来说，影响就更明显了。
事实上，房地产无论去到哪个阶段都是支柱，都是很多资产的抓手。
很多理财或者固定收益类的底层资产挂钩的都是房产。
比如 REITS 底层资产不是一条高速公路、一座水库、一座发电站，就是一个购物中心、一片产业园、一个公租房小区，都离不开基础设施和房地产物业。
最近市场上有一只公开认购挺火热的 REITS，底层资产就是一个购物中心，衡量收益的标准就是讲出租率，行业而不同的事件，心态不一样，看待的视角就不一样。
比如城市收储，有人看到的是放水重现，有的人看到的是结构调整，看到的是城市转型。
所以，如果把时间拉长，过度悲观的市场反而有时候是机会。
市场之所以对楼市悲观，最大的原因是不知道这样的楼市行情还要走多久，还要扛多久。
并且都在等一个完美的抄底时机，等一个时机重新进场。
而目前深圳楼市依旧处在一个二手房高挂盘量，新房库存依旧维持在 5 万 + 套，去化周期接近 16 个月的阶段。
但对深圳楼市行情的判断并非没有更直观观测的指标。
那就是深圳的土地市场变化，从土地端传来的信号，往往可以影响销售市场端 3-5 年。
深圳对住宅净地的供应进入 2025 年已经是断崖式的供应。
根据深圳住房计划商品住房用地供应计划——
2015 年商品房计划用地供应 85 公顷，商品住房计划供应 5.67 万套；
2016 年商品房计划用地供应 72 公顷，商品住房计划供应 4.3 万套；
2017 年商品房计划用地供应 168 公顷，商品住房计划供应 8 万套；
2018 年商品房计划用地供应 87 公顷，商品住房计划供应 5 万套；
2019 年商品房计划用地供应 103 公顷，商品住房计划供应 5.5 万套；
2020 年商品房计划用地供应 125 公顷，商品住房计划供应 6.3 万套；
2021 年商品房计划用地供应 149.3 公顷，商品住房计划供应 6 万套；
2022 年商品房计划用地供应 215 公顷，商品住房计划供应 6 万套；
2023 年商品房计划用地供应 330 公顷，商品住房计划供应 6 万套；
2024 年商品房计划用地供应 240 公顷，商品住房计划供应 4.5 万套；
2025 年商品房计划用地供应 100 公顷，商品住房计划供应 4 万套。
可以发现，2025 年是商品房住宅用地比 2019 年深圳加大用地供应转折点还低，供应计划套数也是近 11 年来最少的一年。
虽然每年商品住房供应，到最后可能会超额完成计划，因为还有一些旧改的项目可能会入，但实际供应增加幅度也不会多多少。
而 2020 年新房牛市除了限价出现新房与二手房倒挂的因素，还有一个原因就是 2015-2018 年阶段深圳新房用地供应控。
这才导致深圳楼市新房稀缺出现连续 3 年的新房热，同时也导致 2020 年 -2021 年阶段深圳新房市场出现大量的日光盘。
这个阶段深圳楼市的去化周期大约是 10 个月。
所以，如果按照土地供应到新房销售阶段的路径推演，连续 3 年的商品住房用地低供应，把库存周期降到 10 个月左右，就能对新房市场托稳起到立竿见影的效果。
如果再加上严控新房套数的供应，效果也会更明显。
深圳新房已经连续两年收紧计划供应套数，而今年 1 月到 8 月 19 日，深圳新房预售开盘的个数仅 69 个，而进入 8 月到当前，也仅预售 4 个项目。
那么深圳新房的市场底部还要走多久，自然就有答案了。
而换句话说，现阶段的深圳市场，其实也到了深水区。
作者 | 骑猪英雄
