本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
8 月 14 日，越秀房产信托基金（00405.HK）公布 2025 年中期业绩。上半年，越秀房产基金实现收入总额 9.66 亿元，同比减少 6.6%，已连续第二年下降；其中，物业收入净额 6.79 亿元，同比减少 8.6%；受投资物业公平值亏损的影响，越秀房产基金的亏损面进一步扩大，除税后净亏损 3.37 亿元，而去年同期为亏损 4052.9 万元；每个基金单位中期分红 0.0333 元，同比减少 10.2%。
作为一支 " 收租股 "，越秀房产基金的收入主要来自写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场四大业态的租金，其中，写字楼、酒店这两大资产是其营收主力，也成为业绩下行的主要拖累项。
上半年，越秀房产基金的写字楼收入为 5.32 亿元，占收入总额的 55.02%，该业态收入减少 5017.9 万元；酒店及服务式公寓收入 2.50 亿元，占比 25.92%，收入减少 395.8 万元；批发商场收入 1.09 亿元，占比 11.32%，收入减少 202.8 万元；零售商场收入 7480.5 亿元，占比 7.74%，收入减少 1177.8 万元。
市场需求低迷，即便是拥有成熟资产的越秀房产基金，也难以独善其身。
截至 2025 年 6 月 30 日，越秀房产基金的物业整体出租率（注：不含酒店、服务式公寓、停车位，下同）约为 82.2%，同比下滑 1.8 个百分点；对应的租约单价为 187.5 元 / 平方米 / 月，每平方米月租金同比下滑 6.4 元。
就写字楼而言，基金管理人越秀房托资产管理有限公司（下称 " 管理人 "）管理层在业绩发布会上表示，近两年，市场整体恢复速度相对缓慢，" 所以（业绩）一定程度上承压 "。
管理人还在中期报告中指出，越秀房产基金持有的内地物业所处城市，在上半年均不同程度地处于写字楼供应增加、需求疲软的状态。
越秀房产基金主要在内地进行资产配置，旗下拥有 10 项物业，全部位于一线或新一线城市，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位），杭州维多利以及香港越秀大厦 17 楼及 23 楼。
广州是越秀房产基金的主要仓位，按照收入占比划分，越秀房产基金有 88% 的收入来自广州。
根据戴德梁行，上半年，广州甲级写字楼累计新增供应达 26.9 万平方米，同比增长 55.8%，推动存量增长至 693.7 万平方米；净吸纳量录得 15.2 万平方米，同比下降 13.3%。与此同时，上半年广州甲级写字楼空置率同比增加 0.9 个百分点至 19.8%；二季度全市平均租金环比下降 1.4% 至 123.5 元 / 平方米 / 月。
国金中心是广州的地标之一，也是越秀房产基金的最大收入来源。上半年，国金中心实现收入 4.86 亿元，占收入总额将近 50.32%，收入同比减少 1830 万元。其中，国金中心的写字楼部分，实现收入 2.02 亿元，同比减少 1340 万元；于 2025 年 6 月 30 日，国金中心写字楼出租率为 82.6%，同比下降 2.1 个百分点。
为了应对市场变化，越秀房产基金的管理人还成立了专班，依据 " 一项目一策略一专班 " 的原则，将稳定出租率列为优先考量，拓宽招商渠道，贴合需求推出带装修单元、中小户型单元等产品，同时引进和留存优质租户优化租户结构。
管理层对上半年的业绩表现较为满意，" 我们整体出租率基本维持在 82% 以上，也就是说我们的出租率是基本企稳的 "。
值得一提的是，作为第二大收入主力，越秀房产基金的酒店及服务式公寓业态，也就是位于国金中心的广州四季酒店业绩出现下滑，而雅诗阁则出现小幅上涨。上半年，广州四季酒店收入 1.90 亿元，同比减少 420 万元；雅诗阁收入 6030 万元，同比增加 30 万元。
广州四季酒店是广州最为知名的奢华酒店之一，拥有 344 间客房，上半年，广州四季酒店的平均客房夜价 2201 元 / 间 / 晚，而去年同期为 2214 元 / 间 / 晚，小幅下调 0.6%；广州四季酒店的平均入住率则提升了 1.1 个百分点至 80.1%，每间可供出租客房收入（RevPAR）亦同比增长 0.7% 至 1762 元 / 晚。
展望下半年，管理层认为，随着第三季度广州首家市内免税店在国金中心开业，以及第十五届全国运动会在广州开幕，将显著带动商场消费和酒店公寓需求，从而推动越秀房产基金的业绩增长。
