2022 年底、2023 年初的时候，融创到处在找战投，某央企和几家地方国企 " 亲密接触 " 的传闻都有过，但最后不了了之。
此后，融创就进入了 " 自救 " 阶段。
其实，在战投传闻之前，融创已经开始在卖掉项目股权回笼资金，努力保证公开债不违约。
比如，在融创进入较晚的华南区域，2021 年 4 月刚刚与厦门国贸联合拿下的广州增城地块，2022 年 3 月就把股权全部转让给了合作方。
2022 年 4 月，融创又把中山铭晟项目 30% 的股权转让给了中融信托。
华南区域最后一笔大交易是深圳冰雪文旅城。2023 年 1 月，融创把手中持有的 51% 的项目股权转让给了合资方华发，作价 35.8 亿元。
转让股权的同时，融创还给自己留了一个后门：保留 2025 年 11 月 23 日前的回购权，回购对价包含资金占用费；双方成立合资公司共同负责项目开发、销售及冰雪场馆运营，融创保留轻资产代建管理权。
这意味着，如果融创将来回购股权，华发的收购行为会转变为一次借款。因此，这次交易还被形容为是 " ‘国企注资 + 民企代建’的合作范式 "、" ‘纾困 + 轻资产化’的创新样本 "。
2023 年 1 月 3 日，前海冰雪世界项目股权完成变更，华发 100% 控股，同时融创华南区域集团深莞公司总经理田军卸任公司法人代表，由时任华发股份执行副总裁、珠海大区副董事长的向宇接替。
融创华南区域集团投资发展中心总经理肖江华、融创广深区域深圳公司总经理刘钢林、融创华南区域总裁助理韩耀林等人全部从项目公司退出。
之后，加盟华发 7 个月，任华南大区深圳公司总经理的李挺，接替了向宇，任项目公司法人、总经理。
融创甩掉前海冰雪世界项目股权之后不久，就宣布不再大规模甩卖资产，转而" 保价值 "。
之后地产行业加速下滑，华发开始负重前行。
时间到了 2025 年年中，融创的回购杳无音信，华发不等了。
7 月 28 日，华发股份发布公告称：公司子公司融华置地收到深圳土储中心发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目 7 块商业用地有关事宜的函》（深土储函〔2025〕102 号），深圳土储中心拟以 44.05 亿元人民币（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目 7 块商业用地。
华发同时称：预计本次交易产生的亏损超过公司 2024 年经审计净利润的 50%。
经过计算，前海冰雪世界项目 70468.23 平方米土地被回收，给华发带来了13.55 亿元亏损，交易价格与账面值相比，折价 -24.59%。
根据公开信息，以上 7 块商业用地计容建筑面积达 46.1 万平方米，其中包含约41.97 万平方米的写字楼和约 3.64 万平方米的商业配套。" 退地 " 总建面占到了整个前海冰雪世界综合体项目规划的办公商业部分的6 成以上。
按照原先的规划，写字楼办公部分的定位为" 超创方舟办公群 "，将会引入与冰雪产业、现代服务业相关的总部企业，如冰雪装备研发、文旅 IP 运营等，与冰雪产业、现代服务业相关的总部企业，形成产城融合的产业聚集效应。
2020 年该项目地块出让时，挂牌文件中曾规定 " 本次出让宗地中商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5 年内开工，6 年内竣工。"
但被政府收储回收时，7 块商业用地均处于未建状态。
据媒体此前的报道，华发股份从 2020 年 11 月与融创合作拿地起始，就对这部分业态不感兴趣。华发只看上了综合体中的人才住房部分。
融创 2023 年从项目退出之前一年，还曾找过在附近有项目开发的招商蛇口和华侨城兜售，但招后者拒绝收购，最终才有了合作方华发接盘的故事。
在华发接手全部股权时，该项目还有 63.55 亿元地价款未付清，这部分欠款是融创一直没有补齐土地款产生的。欠款时间已远超深圳公开出让土地通常约定的一年时限。
为了付清土地款，华发股份借款给已经成为全资子公司的深圳融华置地投资有限公司（前海冰雪世界项目的主体公司）63.55 亿元，加上收购款，相当于华发在该项目追加了超 100 亿元投资。
两年半之后，华发退掉上述 7 块商业用地，收回了约 40 亿元流动资金。
前海冰雪世界项目每次变动都能引发高度关注，一是因为先后操盘该项目的都是地产知名企业。二是因为该项目在出让时就定位为深圳文旅产业的一张名片，要建成世界上最大的室内冰雪场、最大的冰雪文旅城。土地成功出让之后，2021 年，深圳宝安区将其列入" 重大项目计划 "。
该项目出让时明确规定 "本次出让宗地项目建成后，游乐设施、配套酒店限整体转让。" 所以其中冰雪世界、酒店部分目前还在华发手中。
据华发官方发布的最新消息，目前项目已经推进到了雪道施工、幕墙安装阶段，冷库板安装完毕。融创旗下的热雪奇迹仍是主要运营合作伙伴。
这意味着华发仍旧以传统地产开发模式在操盘项目，走的是销售 - 周转路线，冰雪场的核心运营能力，华发并没能学到，或是无意自己下场做长期运营。
华发曾想在地产下行期上演一个高周转逆袭的故事。
3 年前，2022 年，在地产开启下行的时候，华发开始疯狂逆周期扩张。来看一下华发 2021 年至今的拿地数据：
2021 年，权益拿地金额 142 亿元，行业排名第 54 位。拿地销售比 17.72%；
2022 年，权益拿地金额 299 亿元，行业排名第 10 位。拿地销售比 39.81%；
2023 年，权益拿地金额 280 亿元，行业排名第 10 位。拿地销售比 32.08%；
2024 年，权益拿地金额 68 亿元，行业排名 31 位。拿地销售比 18.92%。
2022 年、2023 年，华发大举拿地，同时还有一系列并购动作，通过不断以并表的方式增厚资产来淡化自己的债务水平。
同一阶段内，华发猛在业内挖人。李挺、张文、张健、王孝锋、孟伟、邵昶魁、张道远、许珂、史昱、梁俊、周超、郑枫、杜晓晖、包辽新、章鑫、郭仁义等不下 20 位具有中海、万科、龙湖、新城等企业背景的营销条线高管先后加盟。
" 疯狂 " 只持续了两年，就后续乏力了。因为，华发并没有自己的明星产品线，营销策划可以靠引进人才快速解决，产品能力却需要一定的时间积累。
2024 年开始，华发主动收缩布局，不再做二三线城市项目，只聚焦约 10 个一线、准一线城市。
土地市场上已鲜见华发的身影。2025 年上半年，华发只在成都举牌获得2 宗住宅用地，对应的权益金额合计约 12.6 亿元。
但前期逆势扩张已经在财务报表上留下 " 拖累 "。2022 年以后，华发的净利润加速下降。衡量企业财务风险的现金流量比率已经降低至 0.05。
伴随着大量如前海冰雪世界这样的项目沉淀，华发在 2024 年底的存货周转率将至 0.07 次 / 年，远低于上市房企 0.3 次 / 年左右的平均值，有大量库存待消化。
7 月 15 日，华发股份发布半年度业绩预告，2025 年上半年销售金额 502.2 亿元，同比增长 11%，销售面积 189.8 万平方米，同比增长 14%。
但业绩增长之下，陷入 " 增收不增利 " 的困境。经初步测算，华发股份预计 2025 年半年度实现归属于母公司所有者的净利润约 1.68 亿元，同比减少 86.69% 左右。
华发股份解释，利润下降的主要原因是 " 房地产项目结转毛利率同比下降，公司结合市场情况拟对部分项目计提资产减值准备 "。
翻译一下就是：前三年的拿地、收购成本太高了，做出来的项目没有利润，甚至出现亏损。
但翻开华发 2023 年、2024 年年报，就会发现：其对高速扩张期的项目减值计提并不充分，仍有大量隐藏的财务风险。
包括目前被高度关注的前海冰雪世界项目，也从未有过资产减值计提的会计操作，预计本次退地产生的 13.55 亿元实际亏损将会出现在 2025 年年报中，大幅拉低公司的利润表现。
眼下这家珠海国企和投资总额约 346.5 亿元的前海项目，仍有漫漫长路待走。
2023 年 1 月从融创手中以 35.7 亿元收购前海项目 51% 股权时，华发只支付了约 20.8 亿元现金，双方约定剩余的近 5 亿元款项将在 2026 年以 " 其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价 " 工抵充当 " 尾款 "。
从 2020 延续到 2026，经历数次转折，这真是一笔跨越周期的交易。
