【金融棒棒糖】首开售罄：华发“曲江豪宅”演绎“财经逻辑”

在房企产品力日益内卷的时代，来自珠海的华发股份（600325）用 " 华发答案 " 高分拿下西安豪宅市场。

6 月 7 日，由其打造的 " 华发锦宸赋 " 首开的 94 套房，作为千万级第四代住宅，上市仅 14 天即全部售罄。支撑这一现象级红盘亮眼表现的底层数据是，超 2000 组客户（验资门槛 200 万）进场，几乎垄断了 900 万元以上的西安豪宅市场。

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实探：解惑首开售罄

能豪掷千万购房的富豪群体，其精准眼光与出手动机毋庸置疑，华发锦宸赋魅力究竟何在？

金融棒棒糖带着疑问实地探访一番。

初次站在锦宸赋售楼部前，方才真实感受到曲江豪宅 " 深度改善型 " 的内涵低调，也对 " 好房子 " 的概念一下子具象化了。近 70 米宽，7 米高的赤金琉璃门廊，以及 8 根汉阙柱，视觉冲击力直接拉满，厚重感与奢华感扑面而来。

沿着宽阔的入户大道继续深入行进，瞬间置身于 " 镜面水廊式 " 的园林景观中，古松挺拔苍劲，绿植错落有致，伴随着入耳的潺潺流水声，不禁让人发出 " 经费虽在燃烧，但全用心烧在点上 " 的感慨。相较于其他豪宅常见的 " 入户区域设计 "，锦宸赋的确有着很大不同。

此外，金融棒棒糖探访另一个深刻感受是，完备的高级功能区亦是曲江锦宸赋极佳的 " 辨识度 " 符号。

经工作人员介绍，2400㎡下沉式配套服务空间及约 1600㎡架空层空间，可提供 spa 馆、壁球馆、私董会等 12 大功能分区，按规划的 284 户计算，户均使用面积达 15㎡/ 户。仅此一项就甩出大部分豪宅多个身位。

当然，在 " 美学与功能 " 高度融合背后，离不开华发顶级团队的护佑操刀。

作为华发在西安的首个定制化豪宅项目，锦宸赋可谓是下足了气力。经了解，项目不仅邀请了曾操刀汤臣一品、古北壹号等知名豪宅的杜康生、梁志天等顶尖设计团队参与设计，还推出了全市首个 " 荷兰管家认证 × 金钥匙服务标准 " 体系，服务品质在向 " 天花板 " 无限靠近。

探访期间我们还获知，项目整体采用第四代大平层设计，提供了 220㎡、270㎡两种户型，均价 3.5 万元，相较于曲江一期大平层动辄 4-7 万区间的单价，" 高性价比 " 显而易见。

至此，我们对锦宸赋首开 94 套首开售罄的疑惑逐渐化解。

就在 6 月 24 日，华发锦宸赋入围克而瑞 2025 上半年全国十大高端作品榜单。这也是西安继 2022 年沉寂了 3 年后，唯一登榜的 " 全国十大豪宅 " 项目。

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信心：8 亿重注曲江

中观视野置于西安文化商务区（CCBD），该区域 " 白菜心 " 般的黄金地段不必赘述，华发住宅业务首次落子于此，与其摸索出的 " 双核布局哲学 " 之一的 " 占据城市中心 " 打法不谋而合。

去年 11 月，华发通过控股子公司 " 铧发置业 " 斥资 8.35 亿元拍下 CCBD 板块 44.7 亩土地，平均地价接近 1900 万元 / 亩。之所以大手笔重注，金融棒棒糖认为原因有二：

1：相中 CCBD 板块高能级潜力空间：

在去年 9 月出台的《西安市古都核心区国土空间详细规划》中，CCBD 已是曲江未来唯一的重点开发板块，顶层设计给予其城南地标性区域的定位。锦宸赋项目地处西安中轴线上，以及 CCBD 板块唯一的第四代豪宅，毗邻电视塔、西安天坛，可谓 " 核心中的核心 "，西安人对这地段位置的 " 含金量 " 再清晰不过。

该区域顶层设计的明确规划，天然吸引着高能级的配套。

仅商业领域，就有开业时轰动全城的万象城，以及万象天地、乐荟中心等项目，陆续还有一大批超高层写字楼、顶奢酒店与文旅公园，即将纷至沓来，这一现象背后逻辑正是对板块未来高速成长的共识。

其实不止华发、华润，嗅觉格外灵敏的消费类民企同样感知到了板块的罕见机遇。仅万象城就引入近 200 家区域及城市首店，进一步印证板块的高起点与深度潜力。可预见的是，随着相关配套扎实落地，CCBD 板块的超然魅力，绝不限于曲江，将辐射至全省乃至整个西北区域。

当然，CCBD 的成长，与华发锦宸赋住宅和万象城等项目的入驻相辅相成、相互成就。

2：拥有一线城市做豪宅的底气：

敢在豪宅林立的曲江拼杀，且做到了 " 后来者居上 " 之姿，在豪宅领域经过全国严苛市场检验的充分经验，提供了信心和底气。

经梳理，不止锦宸赋项目，成都的华发锦宸院、广州的越秀 · 华发 琶洲 · 樾 | 华樾 2 个华发豪宅项目也都曾入围，3 个项目上榜绝非偶然，也使得华发成为 " 全国唯二 "，与招商蛇口并列行业第一梯队。

尽管上述项目单价都高出所在城市新房价格约 3 至 4 倍，但热销依旧。以锦宸院为例，均价约 4.55 万元 /㎡、主力房型为 200-320㎡，自今年年初开盘以来，就连续 3 月登顶区域主城豪宅销冠。华发锦宸赋项目首开售罄，在销售端几乎做到了复刻。

华发重注并闯进 CCBD 之因，就此水落石出。

03

趋稳：避险豪宅获热捧

最终回到西安市场。

在我们看来，锦宸赋的热销在 " 后房地产时代 " 绝非偶然，其背后体现的正是 8.98 万户西北高净值人群（数据来源：胡润百富榜）资产配置逻辑的转变，是对西安 " 后房地产时代 " 豪宅需求的精准预判与补位。

何谓后房地产时代？表现之一就是全国地产分化下，核心地段豪宅市场所呈现的单边热销行情。

以上海为例，仅 5 月 27 日当天，就有 3 个上新项目实现 " 日光 "，成交金额均突破 30 亿元。此外，长宁区新华路一栋独栋老洋房更是拍出 2.7 亿元天价，这些资产背后共性，均指向了中心城区的地理位置。

而西安除锦宸赋外，还有多处千万级豪宅项目均做到了持续热销、首开即售罄。超一线和新一线城市在楼市选择上达成一致的背后，或也隐藏着多种深层次原因。

1：金融化属性显现：

据莱坊发布的《2024 年财富报告》显示，在 2023 年连续加息的情况下，我国豪宅市场仍然能平均升值 3.1%。而在锦宸赋销售现场，我们更是听到某签约业主表示：若与某某园等二手豪宅相比，倒挂了 30%。对这一观点我们很难评价，但 " 绝不错过低点 " 的能力，恰是投资的顶级理念。

2：提供避险功能：

金融棒棒糖此前已针对 " 资产荒 " 有过多次报道，如陕北资本南下抢购酒店，如传统公司投身科创等案例，其背后都有资产避险的共识。但在其中，豪宅资产一定是他们最基础的配置标的之一。

这里参考全球市场的表现。据摩根大通数据显示，2019 年 Q4 至 2023 年 Q4，全球奢华房产价格平均上涨近 65%，反观非奢华房产，却仅有 40% 左右的增幅。与此同时，位于伦敦市中心黄金地段的房产交易量也率先实现反弹、加量齐升。

另从国内市场来看，在 2024 年上海 30 个 " 日光盘 " 中，17 个均价超过 10 万平，占比接近六成。

3：切中改善需求：

最核心的是回归居住需求，曲江 1、2 期开发至今已有 15-20 年历史，但在整体增值表现与土地资源的供给不足的前提下，该板块已经汇聚了一大批 " 有换房需求但又不想离开曲江 " 的高端客群，对 " 好房子 " 的追逐下，如锦宸赋等一批豪宅项目的出现，自然能精准切中该类人群的改善需求。

6 月 25 日，项目新进动态同步刚刚传来，期待已久的 2 号 " 楼王 " 备案价已在西安市住建局官网获得公示，3.7 万 /㎡的均价，叠加 270㎡的大宅改善面积，破千万关口的价格，将在西安市场对豪宅资产价值的衡量与重构产生绝对引领。

最后，不妨简单畅想下，各位糖豆谁还没个豪宅情结呢？

来源 / 金融棒棒糖