中海新城不愧为石景山的 " 地主 "。
7 月 4 日，西黄村 1606-640 地块公示了总平面设计图。距离拿地刚刚满月，可谓进展神速。
这是一宗 "1 拖 3" 地块组合。6 月 5 日，中海新城以 45.23 亿元底价摘得，剩余的 648、649、650 地块尚未有动静。
同一天拍地的海淀宝山村双子、昌平北四村双子，也皆只停留在注册完项目公司阶段，有的开始招采了。
有关 640 地块，中海新城倒是挺省事的，直接用了中海寰宇天下天镜的项目公司鑫安兴业，节省了不少时间。
这或许就是它深耕石景山的益处之一。
从开发节奏上讲，中海新城率先选择 640 项目入手，是有一定道理的。
它茕茕孑立，和 648、649、650 三地块之间，有约 700 米距离，地块方正，长约 160 米，南北长约 122 米。
它也很特殊，是一块公建混合住宅用地，属于最难啃的骨头那种。
不过，它的位置很不错。
纵观中海新城近几年在石景山的开发史，640 地块是距离海淀区最近的一块地，直线距离只有1.4公里。它的兄弟企业中海地产北京公司已深入海淀腹地，先是曲线入股翠湖地产，然后独资拿下海淀树村 35 号地。
比较关心这个问题的，还有宝山村双子座的买家们—— 0016 地块的中建壹品，以及 0017 地块的金隅地产，直线距离仅有 2.2 公里。
下面，花姐和大家一起来欣赏一下西黄村 640 地块总平图。
一、石景山首个带花池楼盘
640 项目是一块公建混合住宅用地，酒店在西，住宅在东，泾渭分明。
按照拿地文件，它的地上建面 6.6 万平米——住宅约 1.97 万平米，总容积率为 3.5，规划了 5 栋住宅楼，中央 1 栋，四角各 1 栋，呈点状分布。
从规划的住宅层数来看，它的住宅容积率约1.7左右——中海长安玖章为 1.72。
景观大门位于小区东侧，沿街展示面约 80 米宽。地块北侧紧邻永定河引水渠，1#、2#、3# 可北看河景。
5 栋住宅楼采用了坡屋顶设计，总高超 38 米，除了 4# 单层层高近 3.6 米外，其余 4 栋在 3.5 米左右。
中央楼王 3# 为顶层挑空设计，可做跃层产品；4#、5# 楼两栋首层全部架空。
所有户型的赠送面积很大，不仅有南北双阳台、飘窗，还外接花池。
这也是石景山楼市首次引入花池的项目。之前，丰台的金茂璞逸丰宜首创，北京隅西颂和中海丽金府先后跟进。
对于赠送面积这点，宝山村双子座恐怕只有羡慕的份儿，海淀抓得十分紧。
二、纯改善产品
有关 640 地块住宅户型面积，花姐做了一个预测。
它大致有四款户型：149平米 20套、168平米 62套和 302平米 18套、500平米 2套，共计 102套。
这可是在石景山，但它距离海淀实在太近了，不如效仿兄弟楼盘中海长安玖章——往南 4 公里，做一个小而美的高端豪宅。
先看 168 平米户型：
再看 3# 楼王 302 平米户型：
五室两厅，南向内嵌式阳台送 10.5 平米、花池送 5.5 平米、侧面开敞阳台送 6.7 平米、设备平台送约 7.4 平米，飘窗送 1.6 平米。整体赠送面积约31.7平米，得房率约 95%。
这些豪宅会卖成啥样？可以参照中海长安玖章的成绩看看。
中海长安玖章于 2024 年 9 月领取预售证，供应 180 套住宅，至今网签91套，成交均价 7.66万元 /平米，成交金额 13.47亿元。
花姐测算了一下，640地块的住宅楼面价在 4.07万元 /平米。
三、来自酒店的遮挡
酒店搭配住宅组合，640 地块像极了 763 地块，后者的住宅部分是中海长安玖章。
先重温一下 763 地块：地上总建筑面积为 11.96 万平米，总容积率 3.2，住宅约 3.59 万平米，酒店 + 商业约 8.17 万平米，其中酒店约 7.7 万平米、25 层，位于住宅的西边。
640 地块的建筑布局，如同一辙，酒店与住宅面积配比，也超过2倍。
它的地上总建面 6.6 万平方米，规划建设 5 栋住宅、1 栋酒店以及其他配套建筑。酒店约 4.04 万平米 ,、17 层，也位于住宅的西边。
根据土地出让协议，640 地块内需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司），地上建筑规模 36836.96 平方米商业面积，回购价格仅为3000元 /平方米——这仅仅是建安成本价格，仅楼面地价就达到 8000元 /平米，这说明公建部分的地价由住宅背负了。
由于酒店都位于西边，640 和 763 地块有一个共同的问题：酒店对住宅的遮挡。
640 住宅项目受遮挡严重强弱的顺序是：2#＞3#＞5#。而 763 地块中海长安玖章为：3#＞4#＞8#＞2#＞7#。
北京楼市西线战事，中海新城率先出牌了。（详见《北京西线土拍战事》）
而且，出的还是大牌。
在石景山，纯改善的项目屈指可数。除了中海长安玖章，就数 640 地块了。640 项目案名，大概率也会带 " 玖章 " 二字。
从去年 10 月份以来，北京出现了怪现象：好房子概念的刚需盘很火，顶级豪宅也很火，而普通改善型住宅不温不火。
热门刚需盘：门头沟的长安华曦府，通州的招商云璟揽阅，还有最近火爆的石景山首钢璟悦长安、通州的招商朝棠揽阅。
热门豪宅盘：朝阳区的北京宸园、海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣，朱房村的建发海晏，朝阳的中海万吉玖序，都是单价超过 10 万元 / 平米的豪宅。
有一位业内人士对花姐说过，单价8万元 /平米左右的盘最难受，高不成低不就。
它往东 2 公里的海淀宝山村双子座，正磨刀霍霍，单价至少在9万 -9.5/平米以上。
再往东 3.5 公里的保利 + 北京建工的半壁地项目，预计单价要逼近11万元 /平米。
有这些高个子顶着，中海新城 640 项目安全吗？
别忘了，海淀与石景山的楼市，有一道天然的鸿沟。
