文 / 上海进深 魏薇
中海云邸玖章二期的价格着实让外界惊喜。
此批次推出了北区 2# 楼栋，共 105 套建面约 104-146㎡3-4 房源，过会均价 10.8 万元 /㎡。其中，104㎡70 套，146㎡35 套。而上一批则是 11.49 万元 /㎡。两个批次的单价差了约 7000 块。
按 10.8 万 /㎡的均价，小户型大约在 10.6 万 /㎡左右，大户型在 11.1 万 /㎡左右。
一般项目都是低开高走，拉高市场购买情绪，云邸玖章来了个反向操作。
开发商不会错卖。这个价格看似便宜，背后实则有不少客观因素影响。
地段劣势：首开的南区房源更靠江，而北区紧靠医院，人流嘈杂问题不可忽视，还有人忌讳风水问题。另外，北区还与保障房混搭。
层高问题：北区层高 2.95 米，低于当下 " 好房子 " 要求的 3 米层高，而南区层高为 3 米。
购房者并不关心地价问题，但位置和层高，会直接影响购房者的决策。中海在价格上势必要给足诚意。
认筹期间，云邸玖章南区 187 套房源获得 383 组认筹，未触发积分。4 月 28 日开盘一小时即售罄。据网上房地产数据，目前可售总套数为 29。
据说，云邸玖章二批次本来打算开 2 幢和 5 幢的，但最后决定将 5 幢撤下。
一周前的上海四批次土拍，杨浦滨江的地价又创新高，楼面价破 8 万 /㎡了，后续地块价格还会走高。板块内新房售价站上 12 万 /㎡，已经是板上钉钉。
很明显，中海在等待一个更好的时机推盘。
看一下此次推出的主力户型：
104㎡三房两卫：标准的飞机户型，布局紧凑，很少有浪费空间，南北通透，门口有独立的电梯厅，卧室和厨房有飘窗赠送，卫生间与卧室区域设计了薄柜空间。
云邸玖章的开发公司为上海海瑧房地产有限公司，成立于 2024 年 11 月，法定代表人为刘慧明。
刘慧明毕业于清华大学，持有清华大学工学硕士学位，中海 " 海之子 " 出身，历任中海苏州助理总经理、北京总经理、天津总经理等职位，历任集团助理总裁后，分管成本，在工程经验和成本管控上有着丰富经验。2020 年，刘慧明临危受命空降华东担任中海地产华东地区总经理。
随着土拍热度的提升，杨浦滨江新房市场热闹了起来，入市的新盘均价已经超 12.5 万 /㎡。
保利海玥外滩序 Bund98 由保利和上海建工联合打造，首推 100-128㎡洋房产品，均价约 12.64 万 /㎡。223 套房源，两天认购 400 组。
翎翠滨江是北京城建进入上海之后的第二个作品，合作方是越秀，二批次推出 105㎡3 房和 143㎡4 房两种产品，共 236 套，均价 10.93 万 /㎡。两天认购期已过，官方并未公布认购数据。
5 月 18 日晚间，翎翠滨江直接释放出了优惠信息：大筹享 99 折优惠，开盘当天享 98 折，终极优惠合计可享 97 折，仅需在月底前成功网签就可享受上述优惠。
打完折后，均价约 10.6 万 /㎡，比云邸玖章二期更便宜。
相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股
