文 / 粤进深 严明会
连续几天，关于润宏城的消息有点多。
这个位于深圳光明凤凰城的巨无霸项目，二期润臻园刚刚取证，已宣布在 5 月 16 日至 5 月 21 日在 i 深圳开始意向登记。
另一边，项目的另一个组团润泰园也传出了新消息。
根据深圳规自局近日公布的规划，润泰园将建设 4 栋超高层住宅。总户数 896 户。
分别为 1 栋一单元：46 层、一层 6 户；1 栋二单元：46 层、一层 4 户；1 栋三单元：46 层、一层 6 户；1 栋四单元：41 层、一层 6 户。
润泰园建设用地面积 1.42 万平方米，计容积率建筑面积 10.51 万平方米，总建筑面积 14.68 万平方米。容积率 7.47。
当中，住宅建筑面积 8.34 万平方米，还有社区菜市场 1500 平方米，社区医院 6000 平方米，党群服务中心 2825 平方米，商业 900 平方米等。
整个小区四栋住宅呈围合式布局，大门设在南面的塘荣路边上，东面的宜居一路边上还有一个人行次出入口。
产品定位上，润泰园应该主要是面对刚需客群，其 896 户总户数中，均是户型套内建筑面积小于 90 平的产品。并没有大面积产品。
项目跟其他新规产品一样，有较多的飘窗，使用率应该不低；
小区的每栋住宅楼出入口，有圆角雨棚，设计还算用心。
润泰园的容积率超过 7，并且都是 41、46 层的超高层，居住舒适性可能不算太友好。
不过这也是深圳大部分新盘的问题了，容积率不低，房子越建越高。
体现在总平图上，润泰园的楼间距较窄。
如 1 栋一、二单元之间的楼间距 19 米左右；1 栋三、四单元的楼间距 20 米左右。
此外，小区还有一个值得关注的问题，总平图显示小区中央园林的位置有一处 1 层、高 5.6 米的架空车库。
不知道这处架空车库后续设计出来会是怎样。总平图其实看不出其他人车不分流的痕迹，意味着，小区的 1 层可能是整体架空。
从最新的规划，可以看出润泰园与整个润宏城前面推出的两个组团——润雅园、润臻园，最大的一个不同，是润泰园都是套内 90 平以下的户型，没有刚改、改善客群。
先整体回顾一下润宏城的情况。
项目是华润置地跟宏发房地产合作的城市更新项目，二者分别持股 51%、49%，开发主体为深圳市润宏房地产有限公司。
华润置地大家都很熟悉。宏发房地产在深圳旧改领域其实也很有名，它的创始人是赖海宏，素有 " 光明旧改之王 "、" 宝安工业地产大鳄 " 之称。
当地的两大实力房企合作，润宏城的规模自然不凡。
整个项目总占地面积约 195 万平方米 ，整体规划体量约 382 万平方米，含多个住宅地块和产业地块。
润宏城分 4 期开发，仅规划的住宅面积就达 172.44 万平方米，预计将容纳约 15000 户。
项目一期为润雅园，1091 户，包含 5 栋 45-47 层的超高层住宅楼，主要为约 81-135 平米的 3-4 房，在 2023 年年底已经开盘。
另外，产品包括 69-89 平的 2-3 房的人才房润珑苑，也已经开盘。
据了解，一期普通商品房润雅园，目前整体去化率 85% 左右。
二期润臻园，共 1836 户，总占地面积约 2.98 万平方米，总建筑面积约 28.6 万平方米，由 7 栋总高 26-57 层高的住宅组成。
最新价格也流出了，89 平竖厅，折后总价约 297-330 万元；89 平横厅，折后总价约 288-310 万元；108 平竖厅，折后总价约 392-415 万元。
据此，润臻园的折后单价在 3.24-3.84 万 / 平，相比润宏城一期润雅园低了不少。
资料显示，项目一期备案均价为 4.45 万元 / 平，折后均价 3.94 万元 / 平，折后单价 3.58-4.54 万元 / 平。
相比润雅园，润臻园是新规产品，户型设计、空间利用率更高，绿化率也有所提升。
还好润雅园去化还算不错，要不得被 " 自家兄弟 " 给背刺。
润臻园作为光明第三个新规项目，也是华润置地首个新规楼盘，使用率是一大亮点。
另外，项目共享大城，" 学铁商 " 也还算不错。不过也正因为体量大，整个润宏城开发周期较长，全部兑现需要一定的时间。
除了润宏城，附近还有松茂御城二期、深铁阅洺境等，片区供应量大，后期转手也是一个需要考虑的问题。
另外还有一点，因为是城市更新项目，润宏城的容积率都不低。比如一期的润雅园 6.1，二期的润臻园 7.19。最新披露的润泰园 7.47。
