猝不及防，黄埔将军山首期地块正式出道！
名字，就叫——中交科城 · 黄埔未来城。
看到网上有不少观点，称这个名字先声夺人，颇有对打 1KM 外万科黄埔新城的意思。
人家有没有这个意思，我是不敢揣测。只是这个名字，对于不是非常熟悉楼市的购房者来说，" 新城 " 和 " 未来城 " 很可能傻傻分不清。
当然，名字只是一个初印象，关键还看中交科城 · 黄埔未来城的参数怎么样。
01
纯改善 + 低密度
还是超新规产品
关于将军山地块的基础情况，我们之前已经盘点过一次（《黄埔又上新，130% 使用率够不够》）。
今天，主要来看新的产品信息。
项目首期地块规划 12 栋住宅，容积率约 2.81，明显低于周边以及市区在售项目。
其中，有 3 栋是两梯四户，31~32 层高；另外 9 栋两梯两户，为纯板式 16 层小高层。
这个舒适度和密度，算是黄埔独一份了。
根据路边社的消息，首期组团户型涵盖建面约 120㎡~188㎡，开盘主推约约 130㎡、136㎡和 177 平㎡，清一色的改善户型，可见定位就是高改。
得房率嘛，理论上来说可以去到 120%~130%，这也是黄埔待售 / 在售新盘中最极致的一个。
根据 @广东中交城投的透露，中交科城 · 黄埔未来城的设计落实 " 六全 " 标准，即全南向布局、全明采光、全景视野、全院空间、全角飘窗、全能空间。
从产品层面上，中交科城 · 黄埔未来城几乎是只有长板，没有短板。
关键是楼面价，才不到 1 万 /㎡！对比万科黄埔新城目前约 2.5~3 万 /㎡的售价，定价上是进可攻、退可守，预计性价比会很高。
而且两个项目均是大型社区，都是配套齐全和 " 学铁商 " 俱近，价值底盘注定大差不差。
价格和产品，将成为买家选谁的决定性因素。
万科黄埔新城实拍
幸亏，万科黄埔新城入市更早，在收楼时间、建设进度、配套兑现上会有先发优势。譬如学校方面，幼儿园、小学和中学都已经开学。
对于着急入住、孩子近期有读书需求的买家来说，依然会是首选。
02
天量新房供应
二手依然 " 老大难 "
目前来看，中交科城 · 黄埔未来城仅有两个问题：
一是居住环境和城市面貌略显杂乱。
毕竟，整个将军山项目还有建面约 3.09 万平工业地，跟住宅的比例大致去到 3:1。
而在地块外部，也有一圈工业园和厂区。
这样的背景，跟项目的高改定位难免有点违和。
二是供应过多，对于二手成交、价格有潜在的消极影响。
其实，中交科城 · 黄埔未来城只是将军山的首期，地块后续还有大量供应，按照总建面超 105 万平计算，实际住宅供应可能多达七八千套！
加上旁边万科黄埔新城有过万套的新房，区域库存堪称天量。按照过去一年月均销售约 140+ 套的去化速度计算，这里的房子可能要 N 年才卖完。
片区过去一年成交数据 来源：CRIC 系统
如果你是刚需买家，或许我还可以安慰你，库存过高又不影响居住，自住没问题的。
但中交科城 · 黄埔未来城，恰巧又是一个改善项目。作为改善买家，完全不考虑物业的增值、在二手市场上的流通性，显然不太现实。
那这个问题，就需要项目 / 片区拿出更强的卖点和数据，去说服各位买家了。
期待中交科城 · 黄埔未来城的开放，更多一手猛料随时奉上，大家记得关注了～
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