很快，广州楼市的关键词就要变成：
学位。
今年 9 月读书，最迟 4 月就要完成户口迁移，往前推必须在 3 月完成买房 + 签约动作。
图源：微信 AI 生成
有这样需求的家长，肯定是要马上、立刻、现在起身准备。但不代表，没有类似入学需求的人就能 " 懒理 "，不用关注学位、教育上的变化。
相反，我认为只要你有卖房或买房的需求，学位都是必不可少的考虑因素。
01
神话不在！
名校二手房也不行了
譬如正挂牌卖房的二手业主。
如果你家房子在老城区，学位不错没有占用，卖房的时候就必须多多强调这个卖点。
尤其是那种老破小，错过今年报名季，再过几年，再强的学位可能也救不了你。
以最具代表性的东风东为例——
东风广场最好卖的小户型，在 2021 年～2023 年的成交价，大多是 10 万 / 平以上。
但是目前单价，基本都是 7～8 万 / 平，回落幅度还是挺明显的。
周边零散的老破小，以前可以冲上 7～8 万多 / 平，现在也降到了 6 万多，而且成交萎靡。
入读铁一小学的东园新村，7 万多降至 5 万。
对口华阳小学的侨林苑，由高峰期的 10 万 / 平回落至 "7" 字头。
学区是天府路小学的环宇花园，成交单价从 5 万多 / 平降至 4 万多 / 平。
尽管这些小区的成交量还行，价格跌得不算特别惨，但跟其他楼盘对比，也没有特别强的抗跌性。
二手市场有这种趋势，几个原因是显而易见的：
一是新生代买家，对只有学位价值、没有居住品质的老旧学区房祛魅了。
以我自己和身边家长为例，都愿意给孩子争取更好的教育，更好的学位，但前提是在家庭力所能及的范围之内以及能兼顾我们大人的通勤、居住需求。
为了孩子牺牲自己，90 后大都做不到。
况且，时代不一样了，社会对成功的定义不再那么狭隘。在一些年轻家长的心中，孩子教育、成长路径其实有更多的选择。
名校学区房，不再是育儿的必需品。
二是投资价值下降。
以前买二手学位房，除了自用还能投资。有的家长也会想着自己孩子用完，还能将房子作为 " 学位壳 " 租给别人，再不济就卖掉也是稳赚不赔。
但这几年，从租赁市场到二手楼市真的都不太行，物业投资价值下降已是大势所趋。
三是人均 " 学铁商 " 的新盘，分流了部分购房者。
以前市区新盘少，选择少，价格高；现在不一样了，选择多价格卷配套全，产品优势更加突出。
关键是，很多新盘都有名校分校，有的甚至可以做到九年一贯制，直接升学一步到位。
虽然在名气、确定性和教学质量上，跟老牌名校有一定的差距，但新盘的综合素质肯定更强。
同样预算，买东风东学位房得到的有 A+ 档学位、A+ 档地段、B 档小区、B- 档户型。而买新盘，可能是 A- 档学位、A- 档地段、A- 档小区、A+ 档户型。
很多时候，决定购房者买不买一套房子，以及二手市场对房子价值的认可，并不在于最突出的优点。
反而是看短板，最差的地方在哪里。
02
今年读书的
二手房或者名校准现房
相反，想买房或者学区房的买家又要注意什么？
第一，留意学位预警。
每年 2 月至 3 月，各区都会公布当年学位预警名单（贴在文末），如果你目标小区的对口学校不幸上榜，就要考虑自己要不要换一个选择。
或者万一对口学校有变动，派位统筹到其他更远的学校，自己能不能接受。
第二，你有多着急读书，学位就需要有多确定。
学位房越早准备越好，但不排除有的家长，需要临急抱佛脚——今年 9 月读书，现在还没买房迁户口。
那如果是这种情况，建议你买二手房。
当然，前提是需要确认学位没有被占用，目前，广州大部分区公办小学招生，对学位房的学位占用时间都有要求，一般都要求近六年未被占用。
或者买小区能交付、新学校要开学、有业主子女已入读的新盘。
这类学校倒是不少（仅作参考，当年入读政策请以教育部门公布为准），譬如白鹅潭的新世界天馥、新世界凯粤湾，省一级西关培正小学（芳信校区）。
东风西的力迅荔筑，广雅小学，预计 5 月收楼。
广州滨江上都，已开学的广外荔湾小学。
长隆万博悦府，其配建的 72 班小学、广州市东风东教育集团成员校该校预计在 9 月正式开学。
中鼎书院上城，对口黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（北校区）。
对于其中一部分新学校，我知道家长在担心什么。
客观评价，短期一定是不如老牌名校或者原校区，但是长期来看，未必就赶不上。
像是中鼎书院上城对口的黄埔军校纪念中学北校区，家长口碑都还不错，路边社还说去年拿了黄埔期末考第一（未经证实，仅作参考）。
这是因为一方面，新学校的硬件、待遇更有竞争力，更有机会吸引高学历的年轻老师。
另一方面，新学校的生源多是新楼盘的业主子女，这些家庭看重教育，有一定的经济实力，生源的起始水平就不错。
经过时间推移，也有机会厚积薄发。
总的来说，如果小孩读书没有那么着急，新盘一定是性价比更高、均好性更强的选择。
反之，如果今年 9 月上学，那就只能买二手房或者准新房，选择面窄很多，切记还要避开学位预警。
【荔湾区学位预警的学校】
合兴苑小学鸿图苑学校
林凤娥小学
华侨小学翠园学校
【海珠区学位预警的学校】
赤岗街：大江苑小学、知信小学
瑞宝街：瑞宝小学、晓港湾小学
昌岗街：昌岗中路小学
素社街：海联路小学
凤阳街：逸景第一小学（逸景校区）、五凤小学
华洲街：土华小学
江海街：聚德东小学
【天河区学位预警的学校】
华阳小学、龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国学校、旭景小学
五一小学、棠下小学、华景小学、中海康城小学、骏景小学
华康小学、员村小学
前进小学
【黄埔区学位预警的学校】
文冲街道：怡园小学（东校区）
联和街道：华南师范大学附属黄埔实验学校
永和街道：华峰学校、开元学校（东校区）
云埔街道：东荟花园小学（南校区）、沧联小学、广东外语外贸大学附属黄埔实验学校、玉泉学校（东校区）
长岭街道：铁英小学
龙湖街道：广东外语外贸大学附属知识城实验学校（北校区）
【白云区学位预警的学校】
新市教育指导中心：广州市白云区景泰小学、广州市白云区广园小学、广州市培英中学附属小学、广州市白云区汇侨第一小学。
永平教育指导中心：广州市白云区京溪小学、广州市白云区同和小学、广州市白云区握山小学、广州市白云区永泰小学、广州市白云区华师附中实验小学、广州市白云区云英实验学校（小学部）、广州市白云区广大附中实验小学（以上学校均含非起始年级）、广州市白云区同和中学。
石井教育指导中心：广州市白云区夏茅小学、广州市白云区金沙第二小学、广州市白云区金广实验学校。
江高镇教育指导中心：广州市白云区江村小学、广州市白云区江高镇中心小学。
人和镇教育指导中心：广州市白云区人和镇第一小学、广州市白云区人和镇第二小学、广州市白云区广州空港实验中学东校区。
太和镇教育指导中心：广州市白云区太和中学、广州市第一一五中学。
钟落潭镇教育指导中心：广州市白云区竹料第三小学。
【增城区学位预警的学校】
荔城：增城区实验小学、增城区挂绿小学
新塘：增城区新塘镇鹤泉小学、增城区新塘镇天伦学校（小学部）、广大附中增城实验中学、增城区新塘镇第三中学
永宁：增城区凤凰实验小学、增城区永宁街天誉小学
宁西：增城开发区小学
荔湖：广州市执信中学增城实验学校、增城区增城中学（校本部）
朱村：增城区朱村街第二小学
【南沙区学位预警的学校】
金沙学校（小学部）
广州市执信中学南沙学校（小学部）
广州外国语学校附属学校（小学部）
金隆小学（本校区、金沙路校区、海滨路校区）
麒麟小学。
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