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时代财经 10-03

武汉楼市这三年:业主高位上车只能站岗,新政后有楼盘三四天卖掉上百套

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

" 市场高位时买的房,一年多来房价一直跌,卖的话不够还贷款和利息,不卖又看着一路‘亏’下去。" 孙阳(化名)最近很烦恼,2021 年初,她在武汉江岸区买下一套不到 60 平方米的小户型,单价约 2.5 万元,总价 130 万元,公积金贷款 84 万元。最近,同楼栋同面积同户型的房子以 85 万元 -90 万元不等的价格售出," 以这个价位卖房,房款不够还贷款的。"

近两年,武汉楼市一直承受着下行的压力。优化调控的政策也一直在路上,9 月以来力度尤其大,继 9 月 1 日实行 " 认房不认贷 " 后,9 月 19 日武汉又出台了包括取消二环以内限购、支持换购住房等政策的 " 汉十条 "。

业内人士冯毅成称,这是武汉对楼市放的大招——长短结合、供需两救、多措并举。他认为,政策已经从 " 治标 " 深入到 " 治本 ",将能够深层次解决妨碍市场发展活力的问题。不过,他也坦言,预计政策短期内不会反转楼市趋势。

图片来源:图虫创意

高位 " 上车 ",看着自己小区房价往下跌

孙阳的房子位于武汉市三环内的汉口镇江汉路板块。整栋楼由 A、B 两栋塔楼组成,总层高 30 层。

2020 年年末,孙阳看中这套楼龄十多年的房子。" 我就想在中心地段买个适合单身住的房子,看了一圈,最后选了这里。它虽然是单栋而非小区,但物业服务好、配套齐全,而且那时想着早晚要买房、房价不会跌,所以很快定下来,2021 年年初完成过户。"

房价不断上涨是让孙阳下定决心买房的重要原因。据孙阳了解,前业主的买入价为 80 万元,持有四年左右,转手给她赚了近 50 万元。有邻居比她早买入一年,且房子是大户型,总价却比她的便宜了近 40 万元,仅为 96 万元。此外,当时周边稍微好一点的房子,单价均不低于 2.5 万元 / 平方米;有的甚至与一环内的差不多,单价超 3 万元 / 平方米。

让她没想到的是,房子买到手后,房价却在一路向下。孙阳说,和她同时间段买房的人都后悔了,业主群里好多人想卖掉房子。不过,目前市场环境下卖房并不容易,尤其这栋楼龄长、容积率高达 7 的单栋楼。

为尽快出售,不少业主选择降价。贝壳找房信息显示,该栋楼近半年成交均价为 20386 元 / 平方米。孙阳直叹:" 运气不好,买在了高点。"

房产贬值的武汉业主不止孙阳。一位业主在某社交平台发帖称,家里有套房闲置,2019 年有人出价 145 万元。最近找中介报价,回复 "95 万元左右 "。一位最近刚买了一套二手房的业主则称,原业主 2018 年以 120 万元买入,卖给他的价格为 89 万元,持有近五年亏了 30 多万元。

受市场环境影响,着急卖房的业主不断主动降价。贝壳找房信息显示,位于武汉东湖新技术开发区的健龙尚谷杰座二期一套 106 平方米、三室的二手房于今年 3 月末挂牌,至今降价 8 次,挂牌价由最初的 210 万元降至 155 万元,中介称 " 房东很着急卖 "。该小区目前在售的三房户型有 18 套,挂牌价中位数为 192 万元,同比去年下降 29.3%。

新房价格连跌 16 个月,房企降价出清

房价下跌是武汉近一年半来的常态。国家统计局发布的 70 城房价数据显示,从 2022 年 4 月至今年 7 月,武汉新建商品房价格连续 16 个月同比下降;二手房下跌态势更长一些,从 2022 年 3 月至今年 8 月的 18 个月内均同比下跌。

一位曾在某民营房企武汉公司工作的地产人对时代财经表示,主要原因是购房者对未来及收入预期不太好,行业逻辑发生了很大变化;其次,这两年行业处于出清阶段,为了 " 活下去 ",很多开发商不约而同地通过降价的方式自救,经过这两年的销售出清,现在剩下的基本是不太好的产品,所以在量价方面难以有好的表现;第三是武汉的供货结构,前几年三环外土地供应量大于主城区,而郊区的抗风险能力相对较差。

库存高企是武汉二手房难出手的原因之一。诸葛找房网显示,截至 9 月 24 日,武汉各区二手房挂牌量高达 20.78 万套。这与其高容积率不无关系。在武汉主城区,住宅容积率普遍在 4 以上;即便在三环外的远郊区,四五十层的超高层住宅也并不鲜见。

当地一位不愿具名的业内人士对时代财经称,早期住宅容积率高,与城市建设、旧改成本高等有关,但与土地出让要求更有关系。特别是城市向外扩张的时候,三环、四环等远城区域也建高层、超高层住宅,不仅未体现郊区住宅生态环境好、居住舒适的特点,也增加了市场存量。

" 以前高密度、品质相对低的产品以量取胜,但目前房地产市场已是改善性需求为主的时代,刚需族的比例有所下降,购买需求发生了改变,但供给却跟不上。我们业内常说,远城区就算降价也卖不动,因为房子本身就不符合目前主流的需求。" 上述业内人士续称。

楼市新政后,售楼处又热闹起来

作为长江中游城市群重要的省会城市之一,武汉曾是房企热衷投资的城市。据克而瑞数据,2018 年 -2021 年,在房企新增土储城市分布中,武汉均位列前五。尤其是 2020 年,武汉全年土地出让金同比 2019 年上涨 4.2%、达 1840 亿元,位列全国第六。

这一年,有房企首进武汉,亦有房企大手笔拿地,如绿地 164 亿元揽下武汉黄陂临空经济区 7 宗地,中海 144 亿元落子归元,龙湖 70 亿元摘武昌滨江地块。房企热抢甚至导致土拍中止。2020 年 11 月 13 日,江岸区解放大道与头道街交汇处一宗宅地引十数家房企争抢,竞拍进行到 205 轮时,因网络负载过大而暂停。当日下午,又经过 107 轮竞价,华润置地最终以 65.7 亿总价拿下该地块,折合楼面价 30588 元 / 平方米,刷新当时江岸区及武汉市的楼面价纪录。

由于成交量曾占全市总量的 20% 以上,有 " 中国硅谷 " 之称的武汉光谷片区更受房企追捧,中小房企也不断抢入。2020 年 8 月和 12 月,成都德商置业分别以 105.39%、86.53% 的高溢价拿下光谷两块宅地,楼面价为 14369.98 元 / 平方米、15777.87 元 / 平方米,均刷新了区域楼面价纪录。

2021 年,光谷的热度仍在延续。是年 6 月 29 日,武汉首轮集中供地开拍,推出了 55 宗土地,其中 10 宗位于光谷。最终,10 宗地中有 7 宗高溢价成交,平均溢价率达 74.67%。深圳南山在该次土拍中拿下光谷两块地,溢价率均超 100%。

而市场下行后,在高位拿地的房企并不好过。

房天下信息显示,今年 9 月,位于光谷二路西的美的云筑加推,目前单价为 13650 元 / 平方米。而在 2020 年 9 月首次开盘时,毛坯高层均价约 17000 元 / 平方米,洋房均价约 18810 元 / 平方米。与地价相比,初开盘时利润空间也不大。美的置业于 2019 年 4 月获得该地块,楼面 10369.8 元 / 平方米,溢价率 72.94%。

今年 7 月,位于汉阳的中国电建地产 · 泷悦长安调价,均价约 18000 元 / 平方米,较去年 9 月份的 26137 元 / 平方米下降了约 8000 元 / 平方米。据了解,为适应市场行情,该项目取消了精装修、压低了售价。上述地产人对时代财经表示,市场不太好,进来的开发商没挣到钱,土拍把利润算得比较死,市场一下行,基本就不太好了。

市场压力下,房企在武汉的投资热情开始减退。2021 年全年,武汉土地出让金达 1905 亿元,其中上半年就高达 1028.71 亿元。而到了 2022 年,全年土地收入却骤降至 871.3 亿元。今年上半年,武汉卖地收入仅进账 175.36 亿元,拿地房企多为当地城投平台和国央企。

中指研究院今年 6 月发布的《2023 中国城市开发投资吸引力排行榜》显示,由于近两年房地产市场调整压力较大,武汉的城市吸引力排名下降两位至第 9 位。

武汉也在出台政策刺激市场的回暖," 汉十条 " 楼市新政从盘活企业资产、盘活存量用地、积极助企纾困、建立房企 " 白名单 " 等供给端角度进行了调整。另外,武汉将于 9 月 28 日至 10 月 31 日举行金秋线上房交会,通过契税补贴刺激楼市销售。

今年 4 月末,武汉举行了为期 3 天的春季房交会,成交安居房源 2032 套。5 月,武汉又举行了为期一个月的线上房交会,上线近 10 万套房源。受此带动,武汉楼市迎来 " 红五月 ",成交量破万。据武汉市房地产市场管理中心统计数据,5 月全市住房成交套数环比增长 88.2%,同比增长 66.8%;二手住房成交套数同比增长 63.5%。中指研究院华中市场分析师李国政认为,秋季房交会有望让武汉 10 月楼市从 " 银十 " 变 " 金十 "。

新政出台后,目前市场热度已开始攀升。光谷一位中介对时代财经称,看房热情起来了,有的楼盘三四天就卖掉一百多套,售楼处人多到坐不下。一位项目销售则在朋友圈发文称,三天的接客量超过过去几年总和。

政策利好预期下,有二手房业主开始调高售价。融创中心武汉壹号院一套 241 平方米的湖景房于今年 7 月挂牌,挂牌价 930 万元,随后 5 次降价,降至 880 万元。中介称,业主买入价为 1100 万元,相当于亏本 220 万元 " 甩卖 "。但到了 9 月 3 日,该房源上调了 20 万元,目前挂牌价 900 万元。

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