本文来源：时代财经 作者：刘新歌
" 市场高位时买的房，一年多来房价一直跌，卖的话不够还贷款和利息，不卖又看着一路‘亏’下去。" 孙阳（化名）最近很烦恼，2021 年初，她在武汉江岸区买下一套不到 60 平方米的小户型，单价约 2.5 万元，总价 130 万元，公积金贷款 84 万元。最近，同楼栋同面积同户型的房子以 85 万元 -90 万元不等的价格售出，" 以这个价位卖房，房款不够还贷款的。"
近两年，武汉楼市一直承受着下行的压力。优化调控的政策也一直在路上，9 月以来力度尤其大，继 9 月 1 日实行 " 认房不认贷 " 后，9 月 19 日武汉又出台了包括取消二环以内限购、支持换购住房等政策的 " 汉十条 "。
业内人士冯毅成称，这是武汉对楼市放的大招——长短结合、供需两救、多措并举。他认为，政策已经从 " 治标 " 深入到 " 治本 "，将能够深层次解决妨碍市场发展活力的问题。不过，他也坦言，预计政策短期内不会反转楼市趋势。
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高位 " 上车 "，看着自己小区房价往下跌
孙阳的房子位于武汉市三环内的汉口镇江汉路板块。整栋楼由 A、B 两栋塔楼组成，总层高 30 层。
2020 年年末，孙阳看中这套楼龄十多年的房子。" 我就想在中心地段买个适合单身住的房子，看了一圈，最后选了这里。它虽然是单栋而非小区，但物业服务好、配套齐全，而且那时想着早晚要买房、房价不会跌，所以很快定下来，2021 年年初完成过户。"
房价不断上涨是让孙阳下定决心买房的重要原因。据孙阳了解，前业主的买入价为 80 万元，持有四年左右，转手给她赚了近 50 万元。有邻居比她早买入一年，且房子是大户型，总价却比她的便宜了近 40 万元，仅为 96 万元。此外，当时周边稍微好一点的房子，单价均不低于 2.5 万元 / 平方米；有的甚至与一环内的差不多，单价超 3 万元 / 平方米。
让她没想到的是，房子买到手后，房价却在一路向下。孙阳说，和她同时间段买房的人都后悔了，业主群里好多人想卖掉房子。不过，目前市场环境下卖房并不容易，尤其这栋楼龄长、容积率高达 7 的单栋楼。
为尽快出售，不少业主选择降价。贝壳找房信息显示，该栋楼近半年成交均价为 20386 元 / 平方米。孙阳直叹：" 运气不好，买在了高点。"
房产贬值的武汉业主不止孙阳。一位业主在某社交平台发帖称，家里有套房闲置，2019 年有人出价 145 万元。最近找中介报价，回复 "95 万元左右 "。一位最近刚买了一套二手房的业主则称，原业主 2018 年以 120 万元买入，卖给他的价格为 89 万元，持有近五年亏了 30 多万元。
受市场环境影响，着急卖房的业主不断主动降价。贝壳找房信息显示，位于武汉东湖新技术开发区的健龙尚谷杰座二期一套 106 平方米、三室的二手房于今年 3 月末挂牌，至今降价 8 次，挂牌价由最初的 210 万元降至 155 万元，中介称 " 房东很着急卖 "。该小区目前在售的三房户型有 18 套，挂牌价中位数为 192 万元，同比去年下降 29.3%。
新房价格连跌 16 个月，房企降价出清
房价下跌是武汉近一年半来的常态。国家统计局发布的 70 城房价数据显示，从 2022 年 4 月至今年 7 月，武汉新建商品房价格连续 16 个月同比下降；二手房下跌态势更长一些，从 2022 年 3 月至今年 8 月的 18 个月内均同比下跌。
一位曾在某民营房企武汉公司工作的地产人对时代财经表示，主要原因是购房者对未来及收入预期不太好，行业逻辑发生了很大变化；其次，这两年行业处于出清阶段，为了 " 活下去 "，很多开发商不约而同地通过降价的方式自救，经过这两年的销售出清，现在剩下的基本是不太好的产品，所以在量价方面难以有好的表现；第三是武汉的供货结构，前几年三环外土地供应量大于主城区，而郊区的抗风险能力相对较差。
库存高企是武汉二手房难出手的原因之一。诸葛找房网显示，截至 9 月 24 日，武汉各区二手房挂牌量高达 20.78 万套。这与其高容积率不无关系。在武汉主城区，住宅容积率普遍在 4 以上；即便在三环外的远郊区，四五十层的超高层住宅也并不鲜见。
当地一位不愿具名的业内人士对时代财经称，早期住宅容积率高，与城市建设、旧改成本高等有关，但与土地出让要求更有关系。特别是城市向外扩张的时候，三环、四环等远城区域也建高层、超高层住宅，不仅未体现郊区住宅生态环境好、居住舒适的特点，也增加了市场存量。
" 以前高密度、品质相对低的产品以量取胜，但目前房地产市场已是改善性需求为主的时代，刚需族的比例有所下降，购买需求发生了改变，但供给却跟不上。我们业内常说，远城区就算降价也卖不动，因为房子本身就不符合目前主流的需求。" 上述业内人士续称。
楼市新政后，售楼处又热闹起来
作为长江中游城市群重要的省会城市之一，武汉曾是房企热衷投资的城市。据克而瑞数据，2018 年 -2021 年，在房企新增土储城市分布中，武汉均位列前五。尤其是 2020 年，武汉全年土地出让金同比 2019 年上涨 4.2%、达 1840 亿元，位列全国第六。
这一年，有房企首进武汉，亦有房企大手笔拿地，如绿地 164 亿元揽下武汉黄陂临空经济区 7 宗地，中海 144 亿元落子归元，龙湖 70 亿元摘武昌滨江地块。房企热抢甚至导致土拍中止。2020 年 11 月 13 日，江岸区解放大道与头道街交汇处一宗宅地引十数家房企争抢，竞拍进行到 205 轮时，因网络负载过大而暂停。当日下午，又经过 107 轮竞价，华润置地最终以 65.7 亿总价拿下该地块，折合楼面价 30588 元 / 平方米，刷新当时江岸区及武汉市的楼面价纪录。
由于成交量曾占全市总量的 20% 以上，有 " 中国硅谷 " 之称的武汉光谷片区更受房企追捧，中小房企也不断抢入。2020 年 8 月和 12 月，成都德商置业分别以 105.39%、86.53% 的高溢价拿下光谷两块宅地，楼面价为 14369.98 元 / 平方米、15777.87 元 / 平方米，均刷新了区域楼面价纪录。
2021 年，光谷的热度仍在延续。是年 6 月 29 日，武汉首轮集中供地开拍，推出了 55 宗土地，其中 10 宗位于光谷。最终，10 宗地中有 7 宗高溢价成交，平均溢价率达 74.67%。深圳南山在该次土拍中拿下光谷两块地，溢价率均超 100%。
而市场下行后，在高位拿地的房企并不好过。
房天下信息显示，今年 9 月，位于光谷二路西的美的云筑加推，目前单价为 13650 元 / 平方米。而在 2020 年 9 月首次开盘时，毛坯高层均价约 17000 元 / 平方米，洋房均价约 18810 元 / 平方米。与地价相比，初开盘时利润空间也不大。美的置业于 2019 年 4 月获得该地块，楼面 10369.8 元 / 平方米，溢价率 72.94%。
今年 7 月，位于汉阳的中国电建地产 · 泷悦长安调价，均价约 18000 元 / 平方米，较去年 9 月份的 26137 元 / 平方米下降了约 8000 元 / 平方米。据了解，为适应市场行情，该项目取消了精装修、压低了售价。上述地产人对时代财经表示，市场不太好，进来的开发商没挣到钱，土拍把利润算得比较死，市场一下行，基本就不太好了。
市场压力下，房企在武汉的投资热情开始减退。2021 年全年，武汉土地出让金达 1905 亿元，其中上半年就高达 1028.71 亿元。而到了 2022 年，全年土地收入却骤降至 871.3 亿元。今年上半年，武汉卖地收入仅进账 175.36 亿元，拿地房企多为当地城投平台和国央企。
中指研究院今年 6 月发布的《2023 中国城市开发投资吸引力排行榜》显示，由于近两年房地产市场调整压力较大，武汉的城市吸引力排名下降两位至第 9 位。
武汉也在出台政策刺激市场的回暖，" 汉十条 " 楼市新政从盘活企业资产、盘活存量用地、积极助企纾困、建立房企 " 白名单 " 等供给端角度进行了调整。另外，武汉将于 9 月 28 日至 10 月 31 日举行金秋线上房交会，通过契税补贴刺激楼市销售。
今年 4 月末，武汉举行了为期 3 天的春季房交会，成交安居房源 2032 套。5 月，武汉又举行了为期一个月的线上房交会，上线近 10 万套房源。受此带动，武汉楼市迎来 " 红五月 "，成交量破万。据武汉市房地产市场管理中心统计数据，5 月全市住房成交套数环比增长 88.2%，同比增长 66.8%；二手住房成交套数同比增长 63.5%。中指研究院华中市场分析师李国政认为，秋季房交会有望让武汉 10 月楼市从 " 银十 " 变 " 金十 "。
新政出台后，目前市场热度已开始攀升。光谷一位中介对时代财经称，看房热情起来了，有的楼盘三四天就卖掉一百多套，售楼处人多到坐不下。一位项目销售则在朋友圈发文称，三天的接客量超过过去几年总和。
政策利好预期下，有二手房业主开始调高售价。融创中心武汉壹号院一套 241 平方米的湖景房于今年 7 月挂牌，挂牌价 930 万元，随后 5 次降价，降至 880 万元。中介称，业主买入价为 1100 万元，相当于亏本 220 万元 " 甩卖 "。但到了 9 月 3 日，该房源上调了 20 万元，目前挂牌价 900 万元。
