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德林社 04-01

房地产大浪淘沙,谁拿到了下半场入场券?

在商业市场,真正的高手都是长期主义者。在长期主义者的字典里,敬畏市场、未雨绸缪一定是关键词。尤其在周期产业中,前瞻的力量是企业基业长青重要的基石。

2022 年,在房地产行业前所未有的震荡下,行业经历了去芜存菁、大浪淘沙的过程,一些房企出现债务风险,甚至被淘汰,而一些优质房企脱颖而出,上演了一场长期主义者的胜利。

3 月 30 日晚,万科发布 2022 年度报告,营收增长 11.3%,净利润增长 0.4%。风浪越大鱼越贵,如果放在几年前,万科的增长数据说不上出彩,而放在 2022 年这个特殊年份可圈可点。

根据财报,在实现稳健业绩表现的同时,万科也守住了安全经营的底线,保持 " 绿档 " 和业内领先的信用评级。尤其经营性现金流连续 14 年为正,凸显了万科的财务高度自律。

业绩稳健,财务安全,万科的稳健源于未雨绸缪。早在 2018 年,市场一片火热的时候,万科董事长郁亮就喊出 " 活下去 "。在不少人眼中,郁亮的表态有点危言耸听,是万科作为行业龙头的 " 凡尔赛 "。回过头来看,郁亮曲中有深意。

现阶段的市场如何?在 2022 年年报业绩会上,郁亮认为既没有 " 狂飙 ",也没有 " 倒春寒 ",市场仍然处于温和恢复的阶段。

中指研究院统计数据显示,今年一季度,房企销售企稳回升态势明显,百强房企销售额同比增长 8.2%,是 2022 年 1 月以来首次出现正增长。保利发展、万科、碧桂园销售额位居前三。

不论房地产恢复到哪种程度,行业有一个共识,那就是行业无法再回到对住宅开发过于依赖的时光,开发、经营、服务并重是唯一选择,行业下半场已经开始了。

换句话说,哪家企业能在经营服务类业务上占据优势,那就是拿到了行业下半场的入场券,万科是其中之一。郁亮表示,万科经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

郁亮并非自卖自夸,2022 年财报显示,万科巩固开发业务的同时,经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达 512.6 亿元,同比增长 23.1%,逐步为公司带来新的增长力量。

行业进入下半场,万科稳健增长的成绩已经实属不易,但作为行业的老大哥,资本市场的常青树,外界对万科期待更高,也希望其还能做的更好,带给行业更多惊喜。

鱼和熊掌:财务安全,业绩稳健

" 鱼,我所欲也;熊掌,亦我所欲也。"2022 年房地产震荡大环境下,财务安全和业绩稳健就是房企们的鱼和熊掌,往往不可兼得,万科是少数兼得者。

根据克而瑞的数据,百强房企销售额同比下降 42%。万科作为龙头企业,展现了极强的韧性,实现逆势增长,营业收入 5038.4 亿元,同比增长 11.3%;净利润 226.2 亿元,同比上升 0.4%。

行业大浪淘沙,一些房企经营不善,融资能力大幅萎缩,海外债务市场失去功能,以至于资金链断裂。在此背景下,万科获得评级机构认可,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级,万科成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。

在确保财务安全的同时,万科的经营管理质量也有提升。

财报显示,面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加,万科确保了超过 34 万套新房交付。新增投资的精准度和投后管理进一步优化,新项目的质量明显提高,全年权益总投 496 亿元,已开项目投资兑现度近 90%。

一个细节值得注意,万科在 53 个城市组织了 6322 场质量共建,邀请 9.6 万名客户进入工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验。

百闻不如一 " 鉴 ",万科敢于开放工地,这充分表明其对项目品质有较强的信心。

财报呈现的是结果,反映的是经营理念和战略。万科过往的战略展现出极强的前瞻性。比如早在 2007 年底,时任万科董事长王石就提出 " 拐点论 "、2012 年王石又喊出 " 白银时代 "。

郁亮接盘后,保持着王石一样敬畏市场的态度。2019 年,郁亮提出 " 活下去 ",不少房企在那时加速布局多元化,也有人认为郁亮危机意识过强。到了 2020 年,郁亮提出房地产进入 " 黑铁时代 "。

万科的战术也随之调整,不追求规模转而注重发展质量。万科总裁祝九胜在 2019 年 3 月的提出 , 白银时代 , 高质量发展比高速度增长更重要。这一年开始,万科从收敛聚焦进阶至 " 缩表 ":收缩新业务、新开工面积、海外战线、调减了债务比例等。

" 缩表 " 免不了经历阵痛,2021 年 11 月的业绩会上,郁亮曾生动比喻," 从高速到高质量,都有高字,但是不一样。行业在黄金时期要扩表,现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的,就像减肥一样。"

在财务端,万科保持高度自律,行业 " 三道红线 " 继续保持 " 绿档 "。截至 2022 年底,万科净负债率仅 43.7%,处于行业低位,持有货币资金 1372.1 亿元,现金短债比 2.1 倍。期末长期负债占比提高至 79.5%,新增融资的平均成本为 3.88%,存量融资的综合融资成本为 4.06%。

自律者自由,厚实的财务 " 安全垫 ",能够让企业应对市场的不确定性时更加游刃有余。

企业战略决定企业的生死,穿越周期持续领跑的企业,一定对于战略节奏有精准的把握,万科就是如此。无论是开发业务还是经营服务业务,未雨绸缪,提前布局,才能在行业下半场站得稳,也能抓住发展的机遇。

拿到下半场入场券,长期主义者的胜利

地产行业下半场,房住不炒和遏制 " 三高 " 已经成为市场发展的长期原则,多元化协同发展是大势所趋。比如碧桂园形成地产、机器人、农业 " 三驾马车 " 的业务架构,龙湖集团形成开发、运营及服务三大业务板块。

作为行业龙头之一的万科,在开发业务稳健之外,也找了业绩蓄水池,即经营服务业务。财报显示,2022 年,万科经营服务业务全口径收入达 512.6 亿元,同比增长 23.1%。国金证券研报评价,万科经营服务业务具有韧性,已成为公司新增长极。

财报显示,万物云收入首次突破 300 亿元,同比增长 26.1%,于 2022 年分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一,领先优势继续扩大。商业营业收入 87.2 亿元,同比增长 14.3%。

值得注意的是,随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,经营性不动产创造稳定现金流的优势开始显现,对投资者的吸引力在变强。而 REITs 和不动产私募投资基金等工具的逐步实施,意味着政策层面对经营服务类业务重视度越来越高。

国金证券认为,未来在 REITs 等金融工具的持续带动下,万科经营服务业务或迎来快速发展。同时,华泰证券认为,万科不动产运营有望迎来价值重估。

回过头看,地产下半场不是一个新鲜词,多元化协同发展是行业公认的大势。为什么万科能在经营服务多项业务建立领先优势,拿到行业下半场入场券?

郁亮对经营服务的评价一针见血:方向对、起步早、布局全、协同多。这蕴含着万科的战略前瞻性和长期主义的发展观。

早在 2012 年,郁亮就提出白银时代的判断,万科要向城乡建设服务商转型。

2015 年,万科将万物云独立发展,万物云业绩由此迈入高速增长的阶段。同样在 2015 年,万科正式进军物流地产 ,2017 年起布局冷链物流。2016 年,万科整合推出长租公寓品牌 " 泊寓 ",并在 2017 年将长租公寓列为集团核心业务。

从时间上看,万科是最早多元化转型的房企之一。近两年,面对行业淘汰赛,部分房企猛打方向盘,寻求多元化速成,也难免陷入经营困境,而万科安全穿越了周期,经营服务业务的成长功不可没。

对于经营服务业务的未来,郁亮表达了信心,称从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长。他还提到,经营服务业务赚的是 " 小钱 "、" 长钱 " 和 " 辛苦钱 ",万科会保持耐心。

千岩万转路未不定,大道当然再显峥嵘。地产上半场,万科是行业排头兵。地产下半场,万科已经开了一个好头。面对未来的未知和不确定性,外界期待万科能有更好的表现,为行业创造更多的价值。

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