在商业市场，真正的高手都是长期主义者。在长期主义者的字典里，敬畏市场、未雨绸缪一定是关键词。尤其在周期产业中，前瞻的力量是企业基业长青重要的基石。
2022 年，在房地产行业前所未有的震荡下，行业经历了去芜存菁、大浪淘沙的过程，一些房企出现债务风险，甚至被淘汰，而一些优质房企脱颖而出，上演了一场长期主义者的胜利。
3 月 30 日晚，万科发布 2022 年度报告，营收增长 11.3%，净利润增长 0.4%。风浪越大鱼越贵，如果放在几年前，万科的增长数据说不上出彩，而放在 2022 年这个特殊年份可圈可点。
根据财报，在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持 " 绿档 " 和业内领先的信用评级。尤其经营性现金流连续 14 年为正，凸显了万科的财务高度自律。
业绩稳健，财务安全，万科的稳健源于未雨绸缪。早在 2018 年，市场一片火热的时候，万科董事长郁亮就喊出 " 活下去 "。在不少人眼中，郁亮的表态有点危言耸听，是万科作为行业龙头的 " 凡尔赛 "。回过头来看，郁亮曲中有深意。
现阶段的市场如何？在 2022 年年报业绩会上，郁亮认为既没有 " 狂飙 "，也没有 " 倒春寒 "，市场仍然处于温和恢复的阶段。
中指研究院统计数据显示，今年一季度，房企销售企稳回升态势明显，百强房企销售额同比增长 8.2%，是 2022 年 1 月以来首次出现正增长。保利发展、万科、碧桂园销售额位居前三。
不论房地产恢复到哪种程度，行业有一个共识，那就是行业无法再回到对住宅开发过于依赖的时光，开发、经营、服务并重是唯一选择，行业下半场已经开始了。
换句话说，哪家企业能在经营服务类业务上占据优势，那就是拿到了行业下半场的入场券，万科是其中之一。郁亮表示，万科经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。
郁亮并非自卖自夸，2022 年财报显示，万科巩固开发业务的同时，经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达 512.6 亿元，同比增长 23.1%，逐步为公司带来新的增长力量。
行业进入下半场，万科稳健增长的成绩已经实属不易，但作为行业的老大哥，资本市场的常青树，外界对万科期待更高，也希望其还能做的更好，带给行业更多惊喜。
鱼和熊掌：财务安全，业绩稳健
" 鱼，我所欲也；熊掌，亦我所欲也。"2022 年房地产震荡大环境下，财务安全和业绩稳健就是房企们的鱼和熊掌，往往不可兼得，万科是少数兼得者。
根据克而瑞的数据，百强房企销售额同比下降 42%。万科作为龙头企业，展现了极强的韧性，实现逆势增长，营业收入 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；净利润 226.2 亿元，同比上升 0.4%。
行业大浪淘沙，一些房企经营不善，融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能，以至于资金链断裂。在此背景下，万科获得评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级，万科成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。
在确保财务安全的同时，万科的经营管理质量也有提升。
财报显示，面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科确保了超过 34 万套新房交付。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投 496 亿元，已开项目投资兑现度近 90%。
一个细节值得注意，万科在 53 个城市组织了 6322 场质量共建，邀请 9.6 万名客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验。
百闻不如一 " 鉴 "，万科敢于开放工地，这充分表明其对项目品质有较强的信心。
财报呈现的是结果，反映的是经营理念和战略。万科过往的战略展现出极强的前瞻性。比如早在 2007 年底，时任万科董事长王石就提出 " 拐点论 "、2012 年王石又喊出 " 白银时代 "。
郁亮接盘后，保持着王石一样敬畏市场的态度。2019 年，郁亮提出 " 活下去 "，不少房企在那时加速布局多元化，也有人认为郁亮危机意识过强。到了 2020 年，郁亮提出房地产进入 " 黑铁时代 "。
万科的战术也随之调整，不追求规模转而注重发展质量。万科总裁祝九胜在 2019 年 3 月的提出 , 白银时代 , 高质量发展比高速度增长更重要。这一年开始，万科从收敛聚焦进阶至 " 缩表 "：收缩新业务、新开工面积、海外战线、调减了债务比例等。
" 缩表 " 免不了经历阵痛，2021 年 11 月的业绩会上，郁亮曾生动比喻，" 从高速到高质量，都有高字，但是不一样。行业在黄金时期要扩表，现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的，就像减肥一样。"
在财务端，万科保持高度自律，行业 " 三道红线 " 继续保持 " 绿档 "。截至 2022 年底，万科净负债率仅 43.7%，处于行业低位，持有货币资金 1372.1 亿元，现金短债比 2.1 倍。期末长期负债占比提高至 79.5%，新增融资的平均成本为 3.88%，存量融资的综合融资成本为 4.06%。
自律者自由，厚实的财务 " 安全垫 "，能够让企业应对市场的不确定性时更加游刃有余。
企业战略决定企业的生死，穿越周期持续领跑的企业，一定对于战略节奏有精准的把握，万科就是如此。无论是开发业务还是经营服务业务，未雨绸缪，提前布局，才能在行业下半场站得稳，也能抓住发展的机遇。
拿到下半场入场券，长期主义者的胜利
地产行业下半场，房住不炒和遏制 " 三高 " 已经成为市场发展的长期原则，多元化协同发展是大势所趋。比如碧桂园形成地产、机器人、农业 " 三驾马车 " 的业务架构，龙湖集团形成开发、运营及服务三大业务板块。
作为行业龙头之一的万科，在开发业务稳健之外，也找了业绩蓄水池，即经营服务业务。财报显示，2022 年，万科经营服务业务全口径收入达 512.6 亿元，同比增长 23.1%。国金证券研报评价，万科经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极。
财报显示，万物云收入首次突破 300 亿元，同比增长 26.1%，于 2022 年分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大。商业营业收入 87.2 亿元，同比增长 14.3%。
值得注意的是，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营性不动产创造稳定现金流的优势开始显现，对投资者的吸引力在变强。而 REITs 和不动产私募投资基金等工具的逐步实施，意味着政策层面对经营服务类业务重视度越来越高。
国金证券认为，未来在 REITs 等金融工具的持续带动下，万科经营服务业务或迎来快速发展。同时，华泰证券认为，万科不动产运营有望迎来价值重估。
回过头看，地产下半场不是一个新鲜词，多元化协同发展是行业公认的大势。为什么万科能在经营服务多项业务建立领先优势，拿到行业下半场入场券？
郁亮对经营服务的评价一针见血：方向对、起步早、布局全、协同多。这蕴含着万科的战略前瞻性和长期主义的发展观。
早在 2012 年，郁亮就提出白银时代的判断，万科要向城乡建设服务商转型。
2015 年，万科将万物云独立发展，万物云业绩由此迈入高速增长的阶段。同样在 2015 年，万科正式进军物流地产 ,2017 年起布局冷链物流。2016 年，万科整合推出长租公寓品牌 " 泊寓 "，并在 2017 年将长租公寓列为集团核心业务。
从时间上看，万科是最早多元化转型的房企之一。近两年，面对行业淘汰赛，部分房企猛打方向盘，寻求多元化速成，也难免陷入经营困境，而万科安全穿越了周期，经营服务业务的成长功不可没。
对于经营服务业务的未来，郁亮表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长。他还提到，经营服务业务赚的是 " 小钱 "、" 长钱 " 和 " 辛苦钱 "，万科会保持耐心。
千岩万转路未不定，大道当然再显峥嵘。地产上半场，万科是行业排头兵。地产下半场，万科已经开了一个好头。面对未来的未知和不确定性，外界期待万科能有更好的表现，为行业创造更多的价值。
