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专家预测黄金周全国楼市:刚需或现补偿性购房 城市分化料持续加剧

持续筑底的楼市,能否借黄金周的契机,迎来全面回暖的开端,目前仍有待观望;政策走向和房价走势预期,是否足以支撑这个十一成为久违的置业窗口期,亦是购房者关心的话题。天猫好房 " 好房黄金周 置业有标杆 " 特别企划,专访全国数十位房产专家,剖析楼市近期现象与趋势,给予购房者客观的置业引导。

黄金周楼市分化或将加剧

随着央行降息、多地限购放开利好的到来,不少城市在成交端有了些许起色。以上海为例,新房、二手房成交量已连续 3 月上涨,走出一个相对强势的行情。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,新房供应端在未来将迎来放量,同时也会牵制二手房价格,黄金周期间虽然不具备大幅上涨的空间,但同样,不具备大幅下跌空间。

同样迎来小幅上涨行情的还有同为一线城市的深圳。克而瑞深圳区域总经理陈洪海指出,深圳市场全年整体是一个 L 型的呈现,前三个季度基本上是 L 的竖线筑底了,下半年包括第四季度预计是 L 的平滑线,到年底会有一波抛物线上扬的阶段。

不过,一些二线城市的市场表现仍较冷,复苏进程缓慢。长沙 8 月份住宅供需规模下降到近十年的最低点;郑州利率虽已降至 4.1%,但新房均价连跌 11 个月,7 月反涨 0.3% 后 8 月再降 0.4%,市场回暖被打断。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示,虽然政策底已现,但是否可以抓住黄金周置业仍需要因人而异,因项目而异,因各个城市而异。

在一线城市高热维持,二三线回暖缓慢的现状下,开发商或把握传统 " 金九银十 " 节点加速出清;对于置业群体来说,购房时机的选择显得格外重要。天猫好房 & 乐居北京站主编郭云柯建议,判断是否为购房时机的前提,既要看上市房源是否充足,也要关注优惠力度,传统的黄金周可能是房企加推的时机,但释放的优惠或不如年末业绩冲刺节点。

刚需或现补偿性购房 改善需求持续释放

城市间分化加剧,不同购房客群也逐渐分化。根据中指研究院数据,与 2022 年 1-7 月相比,1-8 月 30 城代表城市中有 19 个城市 120 平以上改善型产品成交套数占比提升,其中一、二线城市有 12 个,改善需求韧性更高。

张辉指出,刚需群体由于受就业、薪水等各方面的影响相对来说比较大,所以就需求释放来说比不过改善性群体。陈洪海也表示,对于刚需一族来讲,综合考虑的因素更多,对价格的敏感度更高,包括总价段、单价段、面积段、区位等因素也会考虑,所以观望情绪会更浓,购房的周期会拉长。

湖南中原研究院执行院长陈世霞指出,目前政策正处于窗口期,近期待入市项目受限价影响价格或将持续上扬,刚需项目竞争压力大,释放优惠的空间也更大。

在板块选择上,专家普遍建议重点关注中心城区核心板块。在楼市整体下行压力下,核心区域意味着更高的市场认可度和更强的抗跌性,并且从市场的发展规律和经验看,楼市恢复也会从核心板块开始,再逐渐向外传导。对于购房者而言,这意味着能够获得更多的保障。

克而瑞河南区域研展总监杨景瑞指出,在市场信心不足,以及疫情 " 常态化 " 的前提下,回归配套和地段,是非常重要的一个趋势。克而瑞苏常区域总经理戈文问则建议,购房者也可以重点关注一些价格倒挂的限价区域," 价格严重倒挂的稀缺板块,买到就是赚到;若不是倒挂优质板块,在黄金周期间有优惠的项目,也是可以重点关注的。"

未来仍旧迷茫 救市更需坚定

据不完全统计,在今年前 8 个月中,楼市调控政策共出台了 400 多条,8 月份北京、上海等一线城市也加入放松调控的阵营,但成交端一直未见起色。

近期更是出现了政策一轮游的现象。9 月中旬,苏州、青岛、济南相继传出放松限购的消息,但苏州放松限购隔日取消,青岛部分撤回,删除了 " 二手住房不再限购 " 内容。

之所以会出现政策反复变动的情况,张辉认为这是由于国家对地方救市政策的预期模糊导致的。他谈到,虽然楼市发展要 " 短期看政策 ",但实际上目前的调控政策已经明显滞后了," 实质性的放松政策摇摆不定,想要破除泡沫使楼市回暖,最需要的还是国家给各地一个明显的政策预期。"

未来,地方救市政策或将继续加强。对部分强二线城市来说,放松限购等强力政策措施可能还将根据实际情况调整。而对于购房者而言,未来怎么选,除了跟随政策脚步外,还需要聚焦楼市供需节奏。

对此,陈世霞认为,供应量决定销量,在限价时代,供应量集中在什么板块、什么项目上,就已经决定了未来半年销量的一大半,前提是板块发展潜力大,项目也没有硬伤。

克而瑞四川区域研究总监周娟亦表示,从市场供应端来看,房企为冲刺全年业绩目标,通常会利用好黄金周节点加大供应。" 目前已知有一大批项目即将推新,且大多位于优质区域,其中还包括较多纯新项目,因此购房选择面变大,中签的概率更高。"

综合供求关系看,安徽省房地产研究会秘书长汪远认为,土地供给节奏、开发商推盘节奏,只有与主力人群购买力吻合,也就是购买力和供给比较匹配时,市场才是比较良性的。" 房价几乎不会出现大起大落的现象,大涨没有基础,政府也不会允许,下跌则没有空间。但区域板块分化已经存在,未来会更加明显。"(完)

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