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风向大变!银保监会重磅定调:房地产泡沫化已实质性扭转!什么信号?

银行,终于要开始 " 鸡楼市 " 了。

从三道红线、收紧房贷,到不断降息鼓励贷款,不过一年时间,银行对楼市态度已经扭转 180 度!

风向大变,还有哪些大招要隆重登场?

银行掌控着楼市的水龙头,牵一发而动全身,也是决定房地产涨跌的终极密码。

难怪,银保监会短短一句话,就掀起了房地产轩然大波——

" 房地产金融化泡沫化势头,得到实质性扭转 "。

这个说法,意味深长,绝对值得细品。

翻一翻这几年银保监会主席郭树清的表述,就会看到清晰的转向过程。每一次重磅定调,都让市场抖三抖。

2020 年 12 月,郭主席说:

" 坚决抑制房地产泡沫。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’ "

2021 年 3 月,在国新办发布会上,郭主席说:

" 房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大的灰犀牛 ";

但到了 2022 年 3 月,同样是国新办发布会,他却调转话头:

" 房地产泡沫化、金融化势头得到扭转 ",且 " 去年房地产市场调整对金融业是好事,但希望调整平稳些 "。

如今,银保监会的态度更是彻底扭转。

灰犀牛一词,指的是体积庞大、影响剧烈,看得见却难以阻挡和预测的危机。

在银保监会的定调中,房地产泡沫从 " 最大灰犀牛 " 转为 " 泡沫化势头得到扭转 ",再到 " 实质性扭转 ",意味着——

房地产调控,已经见底了。

接下来,要做的就不是预防楼市过热,而是防止楼市过冷了。

毕竟,今年以来的数据,只能用惨不忍睹来形容。

从今年 2 月份开始,居民中长期贷款(以房贷为主)就出现了同比减少的趋势,几乎是一泻千里。

背后,是整个房地产预期和经济都上不来,人们宁愿把钱都存进银行,也不愿意买房:

今年 1-8 月,全国商品房销售面积同比下滑 23%

为此,地方已经应出尽出。近几个月以来,宽松性政策暴涨,不说小地方的购房补贴和各种奇葩救市政策,就连一二线也是动作频频。

南京、宁波、合肥和武汉三大强二线城市,基本都敞开了限购的大门,剩下一线以下城市,自然也没有再限购的必要。

或许是意识到预期一旦被打趴,就很难再扶回去。地方卯足了劲鼓励买房,央行也做了不少 " 超预期 " 动作。

例如,8 月份出现了罕见的非对称降息,目前已经有 86 个城市的主流房贷利率为首套房 4.1% 的最低水平。

不仅如此,多地也恢复了 " 认房不认贷 " 的操作,二套房首付比例大多出现大跳水,基本都回到了 2016 年的水平。

现在,房贷利率够低了吧?首付比例够低了吧?

但未来还会再降。

第四季度的房地产基调,依旧是 " 松绑松绑再松绑 "!

现在的房地产,复苏之路还面临重重困难。

人们买房的问题不在于名额和利率,而是变成了:

对期房的恐惧。

遍地野蛮生长的烂尾楼们,就是买房人心头挥之不去的阴霾,没有人知道它什么时候就会落到自己的头上,吞噬未来人生三十年的金钱和幸福。

这意味着,对于需求端的松绑,效果总归是有限的。

而这也是这次谈话中重点提到的:

" 合理满足房地产融资需求,稳妥处置恒大等头部房企风险 " 且 " 增量风险基本控制 "

只有从供给端下手,稳定买房人的预期,才能真正实现 " 稳楼市 "。

这里面,主要有两件事情要做。一是处理已经暴雷的房企,防止风险蔓延,推进保交楼。

关于保交楼,各地基本都把最大的力气花在了这件事情上,毕竟这已经不是单一金融领域的事情了,而是上升到政治觉悟这一层面。

今年 7 月以来,已经有 36 地提出了相关措施,包括重庆、北京等。

其中,又以 " 烂尾楼之都 " 郑州的动作最为典型。

郑州最早提出处理烂尾楼的四大举措,最近又宣布将大干 30 天,确保全市停工楼盘全面复工。

这次,郑州是真的下了决心——

对于挪用资金、合同欺诈的房企,直接动用公安部门的力量,对其重拳出击。

9 月 21 日,郑州通报了 5 起房地产领域违法犯罪案件,共 22 名涉案人员被采取刑事强制措施。

例如,某房企非法挪用建设资金,导致在建的 2000 多套房子停工,6 名涉案人员被以涉嫌挪用资金罪等罪名被抓,同时被非法挪用的资金也都依法追回。

这一招,可谓大快人心!

郑州,已经开始了杀鸡儆猴的第一步,接下来,若是还有躺平的老赖开发商,也要掂量几番:

究竟是老老实实配合交楼,还是一块进去做做狱友?

当然,除了地方各自用上狠招,中央也要在钱这一块上想办法从旁辅助。

9 月 22 日,国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔 " 保交楼 " 专项借款,支持辽宁 " 保交楼 " 项目。

可以说,今年的金九银十,不是楼市的金九银十,而是烂尾楼的 " 金九银十 "。

不管是地方还是中央,都要用尽各种办法,把烂尾楼这块 " 毒瘤 " 彻底挖出,绝对不能让其成为房地产复苏的阻碍。

二是适当放松房地产融资,让还没有暴雷的房企稳住。

历经一年多的房地产调控后,现在还没有暴雷的房企,大多已经渡劫成功,接下来问题不大。

毕竟,一个恒大就够全国焦头烂额。若是再来半个,那还得了?

这次讲话,还有一个非常重要的信号,即 " 地方政府隐性债务风险得到稳妥处置 "。

这是什么意思?

去年年底以来,城投就成为地方土地的兜底大军,帮助地方财政勉力维持。这一点,我们在《城投撑不住了》一文中有过非常详细的阐述。

很多没人要的地,背负着重任的城投都想尽办法掏钱拿,例如福州、天津、上海、深圳、厦门城市郊区的地块,甚至几乎全部被城投包圆。

但下半年以来,城投也开始拿不动了。

2022 年前两轮集中供地,地方城投平台公司拿地金额分别下降至 1488 亿元和 980 亿元。

背后原因就在于,城投的兜底游戏,本质是金融游戏。

据财新报道,2013 年,国内城投债余额为 2.1 万亿,到 2022 年 5 月,已经增加至 13.74 万亿。

这其中有将近 6 万亿,都是这两年新增加的。

为了防范风险外溢,各大部委多次提及 " 防止新增地方政府隐性债务 ",甚至在 3 月份强调," 完善对房地产、地方融资平台的外债调控,持续防范外债风险 "。

城投被卡了脖子,拿钱越来越困难了。

所以说,要维持地方财政,城投兜底的路子已经难以走通,因为这个把戏压根就不具有可持续性,仅仅是救急之举。

问题是,房企不拿地,城投拿不动地,一笔可观的收入断了,但地方每天都还有庞大的开支,教育、基建、防疫,样样都要花钱 ...... 两难之下,地方一拍脑袋:

城投鸡不动了,那就再鸡一鸡房企吧!

这不,也是在昨天,武汉召集十几家头部房企座谈,包括万科、保利、华润、中海,甚至还有融创。

会议上,端得是政企一家亲,地方对房企们亲切慰问,询问他们拿地困难何在,接着又是一番鼓励——

多拿点地吧!

房企也很实诚,直接建议武汉降低二套房首付比例,顺便优化卖地条件,提了一大堆建议。

毕竟,说得好听,不如做得实在。

兜兜转转,还是回到了两个大字:

救市。

朝野上下,这便是最大公约数了。

◎本文作者 | 夏虫

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