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时代财经 09-26

总价千万的房子也要抢,北京再现“打新”红盘,豪宅率先回暖

本文来源:时代财经 作者:陈泽旋

图片来源:图虫创意

北京豪宅市场再现 " 打新 " 热。

9 月 25 日,北京市朝阳区的中建玖合府公布入围摇号程序的意向购房人名单,三天之后,将有 704 人加入一场竞争,他们抢的是并非普通住宅,而是供应量远少于买家人数的千万级豪宅。

根据中建玖合府的公告,项目由 10 栋商品住宅楼组成,全部 412 户商品住宅将在本次开盘中推出,面积介于 143 平方米至 235 平方米,其中至少 95% 的房源面积超过 165 平方米,均价达 11.7 万元 / 平方米,但由于中建玖合府是共有产权房,买家只能购买并持有 90% 产权份额。

按照以上的购房条件,中建玖合府大多数房源的总价或将超过 1900 万元,意向购房人还需进行验资,以购买首套房的按揭客户为例,需要按照预估总房款最低 40% 比例进行查验,而二套房买家验资比例则高达 80%,且由于中建玖合府是共有产权房,买家取得不动产权证满 5 年才可卖房。

尽管面临着诸多限制和颇高的购房门槛,中建玖合府依然受到热捧,其中一大重要原因是新房限价使得中建玖合府与周边二手房价形成明显的价格倒挂。贝壳找房显示,中建玖合府周边的次新房太阳公元,均价接近 15.9 万元 / 平方米,临近的红玺台更是超过了 16.3 万元 / 平方米,即便是楼龄超过 10 年的丰和园二手房均价也已接近 13.4 万元 / 平方米。

基于同样的原因,中建玖合府(即 " 太阳宫地块 ")在拿地阶段备受市场关注。时代财经了解到,在今年 6 月份举行的今年北京第二轮集中土拍时,由于开发商争夺激烈,太阳宫地块触碰了最高限制地价和政府最高产权份额,最终中建二局中签,地块总价高达 66.815 亿元,楼面价为 8.8 万元 / 平方米。

实际上,去年以来北京豪宅逆势畅销,中建玖合府并非最火的 " 打新豪宅盘 "。

今年 5 月份,海淀区的中建壹品学府公馆开盘,选房当日一共 2638 人参与,714 套总价在 1200 万元 -2700 万元的豪宅在开盘 10 个小时内被抢售一空,该楼盘彼时均价约 10.08 万元 / 平方米,与周边二手房存在将近 1 万元 / 平方米的价差。

在 4 月上旬,北京还上演了一场 " 万人摇 "。时代财经了解到,彼时,位于海淀区北二环外的天恒学院里向市场推出 143 套住宅供认购,但却有 14034 个符合资格的购房人入围了摇号程序,相当于 98 个人抢一套房。时代财经了解到,虽然天恒学院里的均价也达到了 8.54 万元 / 平方米,但由于户型面积介于 60 平方米至 127 平方米之间,总价门槛相对不高,使得更多人获得了打新机会。

根据北京中原市场研究部的统计,今年上半年北京新建商品住宅成交规模回落明显,一共成交 1.9 万套,同比下降 35%,成交金额 1494 亿元,同比下降 23%,但改善及豪宅市场表现优异,全市成交金额 TOP10 中单价 8 万元 + 项目占据 9 席、10 万元 + 项目占据 4 席,上半年 8 万元 / 平方米以上产品成交占比为 20%,较去年全年提升 13 个百分点。

北京中原市场研究部在其报告中指出,上半年北京新建商品住宅(含普通住宅 + 别墅)成交均价 60217 元 / 平方米,年度同比上涨 12%,首次突破 6 万元 / 平方米大关,而房价的上涨主要是由于高单价项目占比提升。数据显示,2019 年 -2021 年,北京单价超过 10 万元 / 平方米的豪宅分别成交 648 套、766 套和 2033 套,而 2022 年上半年逆势增长,成交量高达 1326 套,同比上升 49%。

市场普遍认为,北京豪宅逆势畅销的主要原因在于豪宅客依然保持着强劲的购买力,一二手房倒挂给买家提供了升值预期,购房支持性政策推动豪宅成交率先回暖。

实际上,北京整体市场也在走入复苏通道。根据诸葛找房数据研究中心监测数据,今年 8 月北京新建商品住宅成交 5396 套,环比上月上升 23.99%,较去年同期下降 27.2%,同比降幅收窄 22.77 个百分点。

二手房方面,8 月成交规模已连续三个月上升,合计成交 13738 套,环比上升 12.59%,环比涨幅较上月扩大 0.28 个百分点;同比上升 5.51%,而这是时隔一年北京二手住宅成交同比再度转正。

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