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第三批集中供地 京沪市场冷热不均

近日,北京、上海等地相继举行今年第三批次土拍。

虽然同为一线城市,但两地的土拍市场却呈现出了明显差异。从成交结果看,北京土拍市场回温迹象明显,国企央企融资成本较低,率先积极展开拿地。上海方面,在 9 月 23 日成交的 23 宗地块中,有 19 宗地块为 " 仅一家企业报名 ",均以底价成交,仅一家企业参拍的地块数量明显增加(上一批次为 9 宗)。

资料来源:北京市政府官网、安信证券研究中 心杨靖制图 视觉中国图

北京土拍热度升温

9 月 23 日,北京今年第三批次土拍结束,18 宗地块全部成交,用地规模约 75 公顷,地上建筑规模约 148 万平方米,成交总金额 500.29 亿元。

根据公告,此次 18 宗地块分别位于丰台、大兴、房山、经开、昌平、通州等区域。9 月 22 日,挂牌报价截止,当天便底价成交了 10 宗地块,成交金额 156.8 亿元。进入 9 月 23 日现场竞拍环节的 8 宗地块共拍出 343.5 亿元。其中,永丰产业园 013 地块报价触顶后,竞现房销售面积再次触顶,最终中海摇号竞得。现场竞价阶段,中海最终以 147.45 亿元竞得 3 宗、建发 66.47 亿元竞得 2 宗,首开、海开、金茂均有斩获。民营企业中仅有龙湖、润泽参与,其中北京市顺义区顺义新城第 1 街区 SY00-0001-0320 地块被天竺 & 龙湖联合体底价竞得。

北京链家研究院分析师岳微 9 月 23 日通过微信向《每日经济新闻》记者表示:" 整体来看,本次土拍中副中心、平原新城与生态涵养区新城供给总量稳定,节奏较为平稳,但由于各区具体情况差异,土拍结果显著分化。上述地区除昌平外其余区域近 10 宗地块均为底价成交。"

中指研究院土地事业部负责人张凯 9 月 23 日通过微信告诉记者:" 从成交结果看,北京土拍市场回温迹象明显;国央企融资成本较低,对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强,同时得益于此前部分项目去化达到预期,率先积极展开拿地。"

值得注意的是,早在地块信息发布之初,北京市规自委便表示:" 第三批次大部分地块不再将 90/70 户型限制作为刚性约束,而是在户型设计上给予房企更大灵活度,未来可结合市场需求设计多种户型,同时支持刚性和改善性住房需求,以多元化的产品供应契合多样化的市场需求,更加有利于满足多子女家庭住房需求。"

岳微向记者表示:" 此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区,此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持,此次是对前期试点项目范围的进一步扩大,释放出更加积极的信号,支持改善住宅需求释放。"

上海一日揽金 681 亿元

9 月 23 日,上海今年第三轮集中供地开拍,当日共成交 23 宗地块,成交总金额 681 亿元。

其中,19 宗地块为 " 仅一家企业报名 ",均以底价成交,其中不乏静安、徐汇、普陀等城市中心区域的优质地块。另外 4 宗 " 多家企业参拍 " 地块中,3 宗达到中止价进入一次报价阶段,1 宗以高溢价成交。

根据出让公告,上海第三批集中供地共推出 35 宗住宅地块(或涉住宅地块类综合地块),总出让面积约 184.87 万平方米,起始总价达到 1030.45 亿元,分别于 9 月 23 日、9 月 26 日、9 月 27 日竞价出让。

从土拍首日的情况看,位于徐汇区龙华街道 188S-B-3 地块经过多轮竞价,最后被保利发展与上海龙华建设联合体获得,成交价为 36.014 亿元。另外两宗溢价率超过 9% 的宅地位于宝山区罗店镇、普陀区桃浦板块,分别被苏州象屿地产和宝华地产摘得,成交额价分别为 11.2 亿元和 56 亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯 9 月 23 日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出:" 相较于上一批次集中供地,仅一家企业参拍的地块数量明显增加(上一批次为 9 宗),静安、徐汇、普陀等优质区域地块也出现多宗仅一家企业报名的情况。同时,多家企业报名地块也多以企业联合报名为主,尤其以‘头部企业结合地方国资平台’形式较多,可见近期还有能力出面拿地的企业在资金方面也承受着不小的压力。"

值得注意的是,本批集中供应地块中仅有 2 宗涉宅地块位于上海市内环内,分别为静安区中兴社区 C070202 单元 304-03 地块和静安区中兴社区 C070202 单元 321-01、322-09 地块,均只有一家企业参拍,最终底价成交。

从 23 宗地块整体出让情况来看,上海城投、外高桥集团、金桥集团、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司等再次成为拿地主力。

" 从拿地企业的性质来看,国企央企、地方国资平台及混合所有制企业为主的局面依旧未被打破,而且民企的拿地热情也呈现出降低趋势。好的一面是,以祥源地产等为代表的民企依然对上海的周边新城地块保有兴趣,对于上海未来的房地产市场保持乐观态度,寻求进入机会。" 张凯表示。

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