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钛媒体 08-19

银泰百货“破产第一案”背后:苦涩退场,西安城改的挽歌

进入破产程序、已经闭店许久的西安中环银泰,钛媒体作者摄

8 月 13 日,周末的西安虽持续笼罩在极端高温炙烤下,仍挡不住趁疫情间歇出游的人群。老城区内,钟鼓楼商圈难得再现疫情前才有的人潮。

西安钟楼商圈,无惧酷暑的游人 钛媒体作者摄

如此盛景,让地处商圈核心的西安中环广场倍显落寞:两个多月前,银泰百货进军西北时首开的这家门店,历经 14 年宣告闭店。

钛媒体作者摄

目前虽有一家独立运营的 ZARA 店留守,黯淡灯光难掩人去楼空后的黑灯瞎火。

这并非银泰百货闭店的首例,2020 年夏,武汉银泰百货武汉世纪店率先 " 倒下 ",不过,其退场方式非常简单利落——注销公司。

来源:天眼查

西安中环银泰的离开则很是 " 痛苦 ":大面积撤柜时,通知称 " 线路检修暂停营业,开业日期另行通知。"

2022 年 5 月下旬,中环银泰大面积撤柜,钛媒体作者摄

待法院对外发公告称,已受理门店运营主体——西安中环银泰商业管理有限公司(简称’中环银泰公司’)的破产清算后,闭店虽被确认但始终保持低调,以致常有不知情顾客前来遭遇闭门羹。

对于撤柜,曾传出只是升级改造的解释,钛媒体作者摄

中环银泰公司的破产也很 " 拧巴 ":申请破产者是企业大股东(持股占比 60%)——浙江银泰投资有限公司,7 月 7 日,线上召开首次债权人会议;

8 月 4 日,已经身处破产程序的中环银泰公司又将物业方(西安鑫宇房地产开发有限公司)上诉至陕西省高院,同时仍保持对其 1441 万财产的查封;

而鑫宇公司既是中环广场的开发商,其大股东和董事长同时也是中环银泰公司的二股东和三股东。

来源:裁判文书网

选择以破产来结束 14 年历程,同时又继续挣扎在缠绕交错的法律关系当中,如此怪异方式,在银泰百货现有 60 多家门店体系中实属前所未有。

钛媒体 APP 深入调研后发现,早在 2008 年 11 月银泰一脚踏入西安中环广场时,就与西安城市发展最具争议的旧城改造产生了关联。

西安中环广场,钛媒体作者摄

14 年后无奈起身离开时,豁然呈现的,只有参与各方与城改命运交错留下的一地疤痕。

这既是银泰百货此番收场的痛苦来源,也因浓缩种种酸甜苦辣而似西安城改最后的挽歌。

一、被母公司破产

西安中环银泰经营上的颓势其实早有端倪,钛媒体 APP 查阅企业工商年报发现,2016 年,中环银泰公司缴纳社保人数为 1322 人,2019 年下滑至 855 人。

当年,包括中环银泰在内的西安 5 店还遭遇一次 " 促销滑铁卢 ":在喵街推出的 " 消费满 5 千送 6 千元券 " 活动中,许多人在消费满额也领了券准备使用时,却遭遇 " 账户被限制登录 "。

引发大量诉讼后,银泰又以 " 异常注册、喵街系统被非法侵入 " 等理由向经侦报案。

原本期望唤起 " 消费主义狂欢 " 的生猛促销,最终狼狈收场,还令西安 5 店卷入不少麻烦。

疫情之后,中环银泰的参保人数断崖式滑落,2020 年、2021 两年分别为 43 人、36 人。

据钛媒体 APP 独家了解,2021 年 10 月、2022 年 1 月,大股东浙江银泰投资有限公司分别给中环银泰公司借款 600 万、405 万元,此间恰逢西安疫情最严重时期。

最终,面对合计 1005 万元借款逾期无力归还,母公司浙江银泰以债权人身份申请中环银泰破产。法院受理后,中环银泰正式进入破产程序。

银泰商业在西安关店的同时,也在设立新公司。

工商信息显示,7 月 14 日,浙江银泰商业集团有限公司新增一对外投资:西安银泰世纪百货有限公司成立。

8 月 9 日、10 日、11 日,西安银泰世纪百货有限公司以一天一个的节奏,连续开设三家分公司,俨然 " 破、立同行 " 之势。

以银泰百货背靠 " 阿里系 " 的实力,继续支援一家门店并非难事。

如今,眼看 14 年历史且颇具标杆意义的老店步入困境,却绝然放弃挽救且由母公司出手申请破产,背后的原因,则需要从更宽阔的景深处加以理解。

二、银泰商业西安收店

银泰百货官网的分省门店列表中,中环银泰显示为 " 西安钟楼店 ",不仅仍未 " 摘牌 ",甚至陕西全省的门店总示意图,也依然沿用该店实景照片。

来源:银泰百货官网

此种处理下,陕西区域的门店数量仍显示为 9 家,分省规模第二,仅次于大本营浙江。9 家门店以双品牌运作,分别为开元商城与银泰百货。

据钛媒体 APP 梳理,9 家门店当中,仅银泰曲江店是由西安曲江大唐不夜城公司 " 首次以订单模式 " 为中国银泰 " 量身打造 ",其余主要通过收购而来。

其中,西安小寨店前身为家乐福。2010 年西安家乐福闭店。

2011 年银泰与 Good Built Holdings Limited 签订 100% 股权收购协议,取得后者旗下西安顺时来朱雀置业有限公司全部股权,进而拥有其安南大厦负 2 层至 6 层的商场产权后重整亮相。

同年 12 月 20 日,银泰宣布与陕西东岭工贸集团股份有限公司签约,租赁后者开发的宝鸡东岭城市综合体开店。

2012 年成立宝鸡东岭银泰百货有限公司,2016 年末,浙江银泰投资收购东岭集团全部股权,公司更名为宝鸡银泰三江商业有限公司。

2018 年 4 月,刚刚被 " 阿里系 " 收编的银泰商业集团,就向西安国际医疗豪掷 35 亿,收购其持有的开元商业有限公司全部股权。

并入开元商城之后,银泰在陕西形成 "5 家开元、4 家银泰 " 的 9 店格局。这一系列收购的起点,则是以 "2008 年 12 月 5 日中环银泰广场启幕 " 为标志的 " 银泰百货进军西北 "。

当时,银泰百货对西安来说只是个陌生的名字,合作方 " 西安中环广场百货有限公司 " 及背后股东 " 中商企联房地产开发有限公司 ",更是寂寂无名。成立约两年的中环广场百货,运行情况也都不尽人意。

请输入图说

这样两家企业的合作,勉强能被宣传为 " 强强联手 ",支撑重点一方面来自银泰百货 2007 年在港交所挂牌上市,另一方面就是中环广场地处西安焦点商圈——钟鼓楼区域。

彼时的西安钟鼓楼商圈仍延续着寸土寸金的传说,可供佐证的例子是:与中环广场相隔仅 300 米的钟楼开元商城,2007 年就已实现 " 营收 21.48 亿、利润 9801 万元。"

2008 年 11 月 4 日,西安中环广场百货大股东 " 中商企联中环广场实业公司 " 正式更名为西安中环银泰商业管理有限公司,被抛弃的中环广场百货公司于 2013 年吊销。

相比日后在陕收购的其他门店,或一步到位或分阶段最终都收购了运营主体的全部股权。银泰百货首次进入西安的合作,却始终未能实现对中环银泰的全控股,原中环广场老股东至今仍持有四成股权。

于是,中环广场在二十多年前那场旧城改造中继承的、至今仍部分未了的陈年隐疾,将银泰百货直接、间接卷了进去。

三、西大街改造与中环广场

中环广场与西安鼓楼隔街相望,这条街就是西大街。

西安明城墙内,以钟楼为中心的东、西、南、北 4 条大街构成老城主线。西大街名称启用于明神宗万历十年,有 400 多年历史,不仅名胜古迹荟萃,建国后也一直是西安传统商贸中心与交通主干线。

昔日辉煌维持至上世纪八十年代,就在其他街区陆续实施改造的潮流下渐显破败。

2000 年 7 月,值全国兴建商业街之风升温之际,西安成立西大街道路拓宽工程总指挥部,次年 3 月正式发布改造通告。

据公开资料,西大街改造分为两部分:城市道路和基础设施建设,由政府投资 6 亿进行;旧城改造和项目建设,吸引社会投资 35 亿实施。

2001 年,西安的财政总收入不过 83 亿,地方财政收入不到 56 亿;全国范围看,据清科的报告,2001 年中外创投公司在整个国内的投资总额(投资约 220 家企业)为 40 多亿。

对比可见,西大街旧改的合计 41 亿投资,这在彼时的西安堪称天量。

改造被列入西安 2001 年为群众办的 " 十件事项目 ",通告同时还迫切提出 "40 天完成拆迁工作 " 的要求。

" 当时的安置补偿商谈进行得非常急,大家按以往经验还想拖一拖,立刻发现都想错了 ",一位当年的老住户对钛媒体 APP 回忆称," 大概是五一刚过,有天正在单位上班突然接到电话说‘你们院子马上要拆’,虽然不敢信但还是赶紧脱下工服换了衣裳赶回去。刚到院前自行车还没停好的工夫,就看见一辆大型挖机从上往下砸下去,轰隆一声,临街的房檐就陷下去一个巨大窟窿。当时只冒出一个念头,完了,真开始了。"

一声巨响不仅拉开西大街及沿线地区旧城改造的大幕,也不啻为西安此后二十余年旧改的起点。从 2001 年开始西安 GDP 增速连续 11 年保持在 13% 以上,2014 年之后持续保持中高速增长,旧改在此过程中的权重相当瞩目。

西大街改造期望的 "40 天完成拆迁工作 ",实际进行 14 个月。此后,全长 2088 米的街区被分为 34 个大项、若干小项目开始建设,2006 年元旦开放迎客,2007 年全线完成。

其中,竹笆市地区改造项目下,被描述为 " 东至竹笆市街、西至正学街、南至马坊门、北至西大街范围内改造开发 " 的成果,即为中环广场。

作为社会投资的旧改项目,所需补偿、安置、建设合计资金无不巨大。在 " 创造条件予以推进 " 精神下,常面临的一个现实就是:一拨人因资金枯竭干不下去时,只能再招商来接。此间出现的倒手、转让、合作乃至改制,往往就成为日后纠纷的温床。

地铁施工中的西大街,钛媒体作者摄

而中环广场从改造、建成再到运营的二十多年历程,则成为具现上述过程的典型,围绕该项目引发的官司按照不同主题甚至可构成一组令人眼花缭乱的 " 谱系 ",其中若干分支一直延拓至今仍在争讼之中。

三、黄氏兄弟

无论是中环广场及之后中环银泰的投资、运营,还是后续而来的各种诉讼,联结各方的主角是黄国桥、黄国厦两兄弟,二人现为中环银泰商业管理公司的二、三股东。

钛媒体 APP 查阅裁判文书网发现,以这对同胞兄弟互为原被告、且围绕中环广场房产、开发企业股权而展开的官司约数十起,类型包括合同纠纷、股权转让、分家析产、物权保护、公司决议效力确认等,并波及合伙人、妻儿等家庭成员,甚至一度闹至以职务侵占、伪造证据等经济犯罪报警的地步。

其中一份判决内容揭示这一系列纠纷的起因称:" 黄国桥为兄、黄国厦为弟,前者在家庭中属于比较有经商头脑,取得一定的成绩,后逐步带领家庭成员外出经商,成立多家公司;

后因兄弟之间存在一定的矛盾,共同经营发展已存在较大的困难,双方只能决定将共有的财产分割。… .. 但随后出现违背诚信,未按约定履行的现象… .",最终导致诉于公堂,且愈演愈烈。

以两兄弟为股东、高管的两家企业:西安鑫宇房地产开发有限公司(简称‘鑫宇公司’)、西安中商企联房地产开发有限公司(简称‘中商企联’),以及两兄弟及合伙人作为整体,亦分别涉及多起诉讼。

这些诉讼不同主线相互交织缠绕,如一团乱麻。钛媒体 APP 梳理以 " 打捞 " 出的、涉及从中环广场至中环银泰的大量信息,复原出一份基本完整的 " 身世 "。

四、城改乱局与 " 金街梦 "

据相关裁判文书,中环广场项目原名为西安鑫宇商贸大厦,1996 年 2 月 12 日,西安鑫宇房地产开发有限公司(简称‘鑫宇公司’)成立,系国有独资企业,隶属于莲湖区建设局。

1998 年 3 月 26 日,西安市城市建设综合开发管理办公室关于同意建设西安鑫宇商贸大厦的批复称:" 原则同意你司(鑫宇公司)开发建设西安鑫宇商贸大厦,对竹笆市街以西,正学街以东,西大街以南,马坊门以北区域内危旧房进行全面改造 "。

批复中确认的项目,在西大街改造过程中被称为 " 竹笆市项目 "。

鑫宇公司虽为改造主体,苦于手中无银,具体实施只能通过面向社会引资,途径则是改制、出让股权。

1999 年。经西安莲湖区批准对鑫宇公司进行了改制。2000 年 7 月 13 日,鑫宇公司投资人变更为赵胜利等 22 人。其中,赵胜利为大股东,担任董事长。企业类型由国有独资变更为有限责任公司。

几天后,西安市就正式发布 " 成立西大街道路拓宽改造工程总指挥部的通知 "。

2005 年 12 月 8 日,中环广场项目建设接近封顶之际,鑫宇公司原股东赵胜利等 22 人作为甲方、股权转让方,与黄氏兄弟等四人作为乙方、共同股权受让方,鑫宇公司作为丙方,西安市莲湖区城市建设重点项目综合开发中心(简称‘开发中心’)为丁方,共同签订《股权转让协议》,约定乙方受让甲方持有的鑫宇公司股权及收益,丙方对此予以认可等。

2006 年 4 月 24 日,鑫宇公司股东变更为黄氏兄弟等四人;2006 年 7 月,中环广场竣工;2006 年 8 月,中环广场百货有限公司成立,大股东为黄氏兄弟牵头早先成立的西安中商企联中环实业有限公司。

2007 年,中环广场虽迎来西大街改造的全面完成,却未能迎来翘首期待的人气与商机:据媒体报道,2007 年西大街全年商贸业零售总额仅 23 亿元,与钟楼另一端的开元商城同年营业额相当(21 亿)。

开元商城不过是地处西安东大街路口的一家门店,此时,东大街在 " 支张小板凳卖水都能月入过万 " 的超高客流下,早已被公认为 " 西北第一金街 "。

历经 14 年改造、施工,西安东大街早已没了 " 西北第一金街 " 的气场,钛媒体作者摄

而西大街提出的 " 对标目标 ",竟是成为 " 西部第一金街 "。(吊诡的是,2008 年东大街启动改造,至今 14 年无果而商气散尽,西大街终因对手的 " 荒芜 " 实现了 " 赶超 "。)

历经 14 年改造、施工,西安东大街俨然一个大工地,钛媒体作者摄

2008 年 3 月,中环百货与银泰百货传出 " 筹建新店 " 消息时,西安中商企联中环实业有限公司发生股东变更,原大股东(占比 90%)西安中商企联房地产公司退出,变为黄氏兄弟各持一半股份。

2008 年 11 月,黄氏兄弟向银泰方面转让股权,双方实现 " 强强 " 联手,西安中商企联中环实业有限公司自此成为西安中环银泰商业管理有限公司。

目前,黄氏兄弟在中环银泰中持股比例合计为 40%。鑫宇公司里,兄长黄国桥持股 9 成,黄国厦则为董事长。

虽有这些关联,中环银泰不仅将鑫宇公司起诉,还于 2021 年 6 月 18 日申请查封了后者 1441 万余元财产,这起房屋租赁合同纠纷至今仍在审理当中;同时,中环银泰的大股东申请下,前者又跌进破产程序。

而早前签署鑫宇公司股权转让协议的四方不久后也打起了官司,原由是当年约定股权转让价款为 7570 万元,2006 年 7 月项目全部竣工时应当支付完毕,但黄氏兄弟方仅支付 3500 万元后就再没了下文。

一方面,各方为了讨要剩余 4070 万元,官司不停;另一方面,还因股权转让款到底该给股东还是给开发中心,亦争讼不休。

来源:裁判网

黄氏兄弟对此诉苦称," 拆迁安置工作的支出费用已经严重超出股权转让协议预留的费用 ",故而不服判决。

一堆官司轰轰烈烈直达到疫情之后,城改乱局下,参与各方的 " 金街梦 " 早已悉数粉碎。

五、城更登场,城改挽歌

2015 年中央城市工作会议之后,以 " 摈弃大拆大建 " 为要义的城市更新理念渐次铺开:2019 年中央经济工作会议首次强调要 " 加强城市更新 ",十九届五中全会决策部署实施城市更新行动,十四五纲要进一步提出 " 杜绝大拆大建 " … .

地铁施工中的西安西大街,钛媒体作者摄

2021 年 8 月,住建部引发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》;11 月,印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》,西安被列入首批 21 个试点城市,昔日以 " 大拆大建 " 为特色的旧城改造正式翻篇儿。

此时,又名鑫宇商贸大厦的中环广场,仍被 20 多年前改造后衍生的纷争而困扰:银泰百货在经历 14 年起落挣扎后,只能选择以并不轻松的方式离开。

钟鼓楼下,悄然进行的 " 银泰百货破产第一案 ",给西安城改尾声再添一个苦涩的注脚。(本文首发于钛媒体 APP,作者|刘敏)

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