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南北城市 08-19

官宣放开限购!GDP 负增长后,最牛县级市急了

作者:子非鱼

01

最牛县级市放开限购

中国第一县级市昆山,放开限购了。同时放开的,还有太仓。

根据财联社 8 月 18 日消息:

针对昆山市取消限购政策传闻,昆山市住建局房地产管理处相关人士向记者回应,此前非本地户籍居民购房应提供 3 年内连续 6 个月社保缴纳证明,目前非本地户籍居民首套房可直接购买,该政策已开始执行。昆山市房产交易管理中心综合科工作人员也向记者表示,并未取消限购,只是对政策做出优化;非本地户籍个人及家庭购买首套房无需再提供社保缴纳证明。

太仓亦是如此。

也就是说,当下外地人在昆山、太仓购房,不再有任何限制。但限购套数没有放开,按照两市的限购规定,外地户籍限购 1 套,本地户籍限购 3 套。

取消限购,乃大势所趋,因为时至今日,限购已经成为了鸡肋。

一方面,越来越多的中心城市放开乃至取消限购。

上半年,福州、沈阳、大连全盘放开了限购。厦门放开岛外限购,佛山、东莞只保留几个核心片区,其余全部放开限购。武汉、苏州、南京、杭州等城市,大幅降低了购房门槛。

另一方面,即便不限购,对楼市的推动作用也非常有限。

佐证数据在于,上半年上演的浩浩荡荡的放宽、放开限购潮,并没有扭转当下楼市的冷场趋势,全国商品房销量继续探底。

来源:国家统计局

既然如此,昆山为何还要放开限购。本号以为原因有二:

第一,既然放开是潮流,就跟随潮流。

第二,经济与房地产市场压力较大,昆山也有点急了,放开总比不放开要好。

02

第一县级市 GDP 负增长了

昆山急了,能不着急吗,上半年 GDP 都负增长了。

苏州是中国最牛的地级市,其 GDP 规模位居全国第六,仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆。

苏州的强悍不仅在于此,还在于其下辖的县级市,个顶个的能打。下辖的昆山市,是全国最牛县级市。下辖的张家港、常熟均为县级市前五,下辖的太仓,位居县级市第 12 位。

2021 年,昆山市 GDP 规模 4748 亿元,比很多弱省会与首府的经济都要高不少。

昆山强大的基础和苏州一样,在于强大的制造业。

昆山的制造业有多强?根据昆山市统计局披露的数据显示,2021 全年规上工业总产值首次突破万亿元,达 10284.48 亿元,比上年增长 12.8%。高新技术产业产值 5115.23 亿元,战略性新兴产业产值 5496.20 亿元。

这些数据,超过了不少省会与首府城市。

此外,昆山目前拥有 1 个千亿级制造产业,计算机、通信和其他电子设备制造业。拥有 12 个百亿级产业集群。

来源:昆山市统计局

然而,2022 上半年,受疫情多次影响,强悍如昆山也出现了负增长。

昆山经济负增长是可以预见的,毕竟昆山是上海真正意义上的卫星城,上海遭遇疫情严重影响,昆山的影响怎会小到哪儿去。

而且,苏州上半年也遭遇了疫情多轮冲击,增速也降了下来。

苏州统计局的数据显示,苏州上半年 GDP 为 10962.4 亿元,同比仅增长 0.3%。其中昆山市上半年 GDP 为 2251.35 亿元,同比下降 1.9%。

来源:苏州市统计局

受冲击最大的是工业生产与消费。第二产业增加值下降了 3.2%,其中规模以上工业总产值下降了 1.4%,工业用电量下降了 10.3%。

上半年消费下降了 7.4%。

来源:昆山市统计局

受疫情影响,昆山楼市 4 月份新房成交量跌至最低点,5 月份与 6 月份逐步好转,但与去年同期相比,仍缩量了不少。

中指院的数据显示,7 月份昆山商品住宅成交面积为 22.81 万平方米,环比下降 16.03%,同比下降 42.33%;商品住宅成交套数为 1920 套,环比下降 19.29%,同比降幅为 48.04%。

今年 1-7 月,昆山商品住宅成交面积为 142.6 万平方米,同比下降 36.2%;商品住宅成交套数为 12611 套,同比下降 38.8%。

楼市冷场,加大了昆山市的经济下行压力,也加大了昆山经济复苏的阻力。

如今放开限购,目的便在于借助放开限购,推动楼市成交量上升,将阻力变成助力,推动昆山经济快速回归回暖。

03

放开限购能托举昆山楼市吗

从客观角度来看,昆山楼市价值毋庸置疑,是全国第一县级市,顶头上司是全国最牛地级市苏州,同时又是上海的卫星城。

如此优越的区位,注定了昆山楼市易涨难跌。然而,当下即便是上海、苏州,成交量也已冷场。

苏州上半年发布了多条托举措施,其中就包括将外地人购房的社保门槛从此前的 24 个月缩短至 6 个月。南京亦是如此。

然而,5 月份放松至今,并没有产生多大功效。6 月份成交量回暖了不少,但 7 月份受本轮楼市风波影响,又被打回了原形。

7 月份苏州新房住宅成交 4373 套,相比 6 月份的 17131 套下降 76%。整个前七个月,苏州新房成交面积较去年同期下跌了 38%。

面对托举措施失效,苏州、南京近日又传出了调整首付的消息:二套房贷款若结清了,首付从 5 成变 4 成,二套房贷款未结清,则首付从 8 成变 5 成。

不过,根据 21 世纪经济报道披露,目前该措施尚未实施。

此外,上半年全盘放开的福州、沈阳、大连依旧低迷,放开岛外限购的厦门,亦是如此。只保留核心几个片区,其余全部放开限购的佛山,成交量回暖也是昙花一现,7 月份同样被打回了原形。

这些前车之鉴都在告诉我们,当下阻碍楼市复苏的并不是限购。

如果限购管用,也不至于在 2016 年开启限购之后的 2017 至 2020 年,南方多数中心城市都成功穿越调控周期,房价持续上涨了。

当下阻碍楼市复苏的力量,是不确定的收入与工作,干瘪的钱包,以及不明朗的经济与房地产市场预期。

唯有改变这些背景下,楼市才会好转。

当然,即便以上背景改变,楼市好转,也难以回到鼎盛时代。毕竟还有商品房过剩与人口拐点即将到来这两个更大的背景。

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