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新浪乐居 08-10

更新!80 个板块房价出炉,落户放宽可否救广州楼市?

昨日晚间,广州市人力资源和社会保障局、广州市公安局印发《广州市引进人才入户管理办法实施细则》。

内容提到,有全日制本科学历并有学士学位,年龄在 40 周岁以下的居民,在广州工作有参保记录,即可通过人才引进的方式申请办理入户。

根据此前的广州入户要求,具有国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位,还需要连续缴纳 6 个月的社保。

在楼市低迷之际,广州放松落户限制,难免让大众联想到此举是否意在提振楼市。对此,克而瑞广佛区域高级分析师肖文晓表示:

【肖文晓】--- 克而瑞广佛区域首席分析师

从技术角度来说,6 个月和 1 个月的差别并不大,只是变得更便利了,不一定就有激发楼市增量需求的效果。

根据广州市统计局数据,2021 年广州常住人口 1881.06 万人,对比 2020 年末的 1874.03 万人仅新增 7 万人左右。而在上一个 10 年,广州常住人口年均增长 50 万人以上。

另外,从七普数据来看,1 广州 5-59 岁常住人口占比为 74.72%,对比 6 普下降了 4.07 个百分点,青壮年劳动力占比在下降,而老龄化的趋势在加强。

从学历结构来看,七普拥有大专及以上大学文化程度人口为 509.45 万人,即每 10 万人中有 2.73 万人,高学历人口占比持续提高但仍有提升空间。

因此,无论从哪个角度来看,具有本科学历、40 岁以下标准的人群都是各地人才争夺战的优先争取对象,广州将其入户标准从 6 个月改为在保状态即可,等于是放开了大门随时欢迎大家来广州落地生根和发展,这对广州未来的城市竞争力以及包括楼市在内的经济发展都是有裨益的。

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从一定程度上说,落户限制一旦放宽,广州这座城市将迎来相当可观的购买力。那么,广州楼市近期表现如何?

2022 年 7 月,一手住宅(口径:住宅 + 别墅)合计供应 7733 套,环比减少 28%,同比减少 5%;网签成交 6359 套,环比减少 18%,同比减少 14%。

此外,7 月一手住宅成交均价为 36663 元 /㎡,环比微跌,同比上涨 8%。

一手住宅供求齐降的同时,7 月克而瑞重点监控的广州 265 个商品房项目中,来访 / 去化 / 转化率三个指标明显低于 6 月。

据【克而瑞广佛小 C】监测,2022 年第 22 周 -26 周(5 月 30 日 -7 月 3 日),来访量高达 6.3 万组,认购量 5126 套,转化率 8.18%;而第 27 周 -30 周(7 月 4 日 -7 月 31 日),来访组只剩下 3.6 万,认购套数 2622 套,转化率 7.36%。

作为夹在 " 年中 6 月 " 和 " 金 9 银 10" 中间的销售淡季,7 月楼市表现较 6 月回落并非异象,但与去年同期相比仍是差距较大。

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那么,具体到各个板块,一手住宅成交情况如何呢?

CRIC 数据显示,7 月份,黄埔区科学城板块再度夺魁,以 431 套一手住宅成交量夺得 TOP1 宝座;TOP2、TOP3 则是花落增城区,分别被朱村街道、新塘镇两大板块以 390 套、353 套斩获。

可以看到,在 7 月份 TOP10 热销板块中,中心区有且仅有荔湾区的老芳村板块以 198 套的成交量跻身入围,前九名全部被外围六区夺得。

而且值得一提的是,广州东部楼市可谓高温不下,黄埔区一共有 4 个板块上榜,而 " 刚需天堂 " 增城区也有 3 个板块入围。

今年以来,科学城、新塘镇两大热门板块新房成交量一直盘踞榜首,7 月份杀出的 " 黑马 " 朱村又是凭何跻身三甲呢?

据 CRIC 监测,7 月份朱村的网签主要是来自保利水木芳华、中建 · 凤榕台两个项目,另外叠溪花园、保利中海金地 · 大国璟、时代名著等项目也贡献了部分网签。

朱村新房成交的上扬或许与板块房价日渐走低有关。今年上半年,朱村虽然成交一直表现不温不火,但在 " 内卷 " 话题中必须是榜上有名。

各大项目奋力内卷,整个朱村开启 " 以价换量 " 模式。

去年同期,朱村板块的网签价格曾突破 2 万 /㎡,而今年以来,朱村房价一直稳固在 1 字头,而且阴跌迹象明显,今年 7 月录得的网签均价仅剩 17860 元 / 平,一举跌回 2018 年。

盘点一下 7 月朱村的热销项目,明显看到 7 月网签均价大部分同比价跌。

其中,板块内均价较高的远洋招商保利东湾去年 7 月卖到 25540 元 /㎡,今年 7 月仅录得 21555 元 /㎡,同比跌幅 16%;时代名著、保利中海金地 · 大国璟、华润置地润悦则是跌出 2 字头队伍 ......

不过,目前来看朱村 " 以价换量 " 战略已见成效,近两个月一手住宅成交量均保持在 300 套以上。

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紧接着,克而瑞将公布 7 月份广州 80 个板块的成交均价,以及各个板块的同比均价变化。

以 " 含金量 " 来划分,2022 年 7 月份,广州合计有 4 个板块一手住宅网签均价突破 10 万元 /㎡,分别是越秀区老东山板块,天河区泛珠江新城板块、五山板块,以及海珠区琶洲板块。

值得留意的是,成交均价 7-8 万 /㎡的板块数量显著增加。

今年由于海珠区几大板块众多改善项目爆发,赤岗板块、新港西板块、工业大道板块、南洲板块纷纷跻身上榜。

最后,我们将 80 个板块的住宅成交均价与去年同期作比较。

(标红板块同比涨跌数值不具备参考价值)

据克而瑞监测,除去 7 月零网签 / 去年同期无对比值的 10 个板块,今年 7 月,广州有 2 个板块房价与去年同期基本持平,33 个板块房价同比上涨,另外 35 个板块房价则是同比下跌。

Tips:金沙洲、赤岗、琶洲、新港西、市桥南板块等板块同比涨幅居前,主要原因是板块此前缺货,历史补签项目拉低板块房价,故数值不具备参考价值。

真正同比涨幅明显,且超过 20% 的板块,分别有白云大道北板块,汉溪万博板块、金洲板块、工业大道板块、老西关板块,以及新机场板块。

其中,接壤天河区的白云大道北板块已经突破 6 万 /㎡,同比去年上涨 46%;汉溪万博板块大部分网签来自均价 5.8 万 /㎡的越秀和樾府,涨幅同样可观;而南沙的金洲板块也刺破 3 万 /㎡,同区内仅次于定位高端的明珠湾板块。

再看房价下跌的板块,如上图所示,价跌板块基本都被外围区包揽,增城、从化、花都更是一片绿油油。

据统计,7 月房价同比跌幅超过 10% 的板块共计 12 个,其中增城、花都各有 4 个板块上榜。

当下的增城可谓艰难,在同比下跌的 35 个板块中,增城区共计占了 7 个位置(另有 3 个板块零网签 / 无对比值),其中石滩、朱村、新塘、永宁四个板块跌幅超过 10%。目前来看,只有荔湖新城、仙村板块房价相对坚挺。

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