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说财猫 08-10

AMC 终于出手!救过四大行的它们,能救房地产吗

房地产,还远没有到开香槟那一天。

先说最近听说的两件事:

1、有家千亿房企,某级别以上员工降半薪了,所以今年刚升职的员工,在求降职。

2、房地产 6 月份刚有起色的销售,7 月份遭到 " 停贷事件 " 暴击,又掉下深渊。

这个,估计央行即将发布的金融数据会有体现,到时会解读,记得关注猫崽。

再来说说今天的事 ~~AMC 出手了!

前两天,中国华融,与暴雷房企阳光城的母公司阳光龙净,签了《纾困重组框架协议》。

也因为这份协议,这家地产股 8 月 8 日开盘一字涨停。

资本市场又骚动了 …… 但今天(8 月 9 日)收盘,阳光城收跌 1.33%。

情绪来得快,去得也快,依旧没底。

中国华融说,将充分发挥纾困盘活经验,助力阳光集团纾困化险。

在我看来,华融的这份公告其实很虚,但也重振了阳光城股票持有人的信心。

真正值得关注的是,出险房企的项目的资金从哪里来?华融后续会如何进场?涉及救助的资金规模有多少?

该说的重点都没说。

AMC 跑步进场,陷入流动性危机的房企嗷嗷待哺。但地产的这个窟窿很大,一时半会还难言乐观。

而到目前为止,哪些出险房企拿到了 " 生死券 "?

中国华融,2 年前自己也深陷巨亏 1000 亿的泥潭。

作为四大 AMC 里面不良资产规模最大的一家资管公司,赚钱模式是什么?又是如何盘活不良资产的?

暴雷房企救助站

搭上 AMC 这艘大船

房企暴雷以来,以盘活 " 烂资产 " 出名的四大 AMC 公司(中国华融、中国信达、中国东方、中国长城),成了出险房企的最后一根救命稻草。

早在今年 4 月底,传言称人行召集 6 大行、12 家股份制银行、5 大 AMC,针对 12 家出险房企搞了一个专题会,探讨 " 怎么救 "。

当时传闻的 12 家房企名单,包括:恒大、融创、绿地、世茂、中南、中梁、荣盛、阳光城、奥园、融信、佳兆业、富力

现在回头看,四大 AMC 机构还是做了努力。

救了出险房企的项目,而开发商,还在水深火热中。

AMC 驰援的房企(项目)包括恒大、佳兆业、中南、华夏幸福、融创、花样年、阳光城、世茂等,但合作的模式却很不一样。

01.AMC+ 地方政府

首先,是中南建设。阳光城与华融的合作模式,也可以以此为参考。

今年 5 月初,中南建设就曾公告表示,与华融资产、南通政府单位签了战略合作协议。

这种组合模式,即AMC+ 地方政府牵头,引入投资机构,对中南建设的在建工程、优质项目和合作项目进行盘活,总规模不超过 50 亿元。

这种模式之下,华融将作为合作主体的管理人,负责具体项目实施工作。

也就是,AMC 出钱又出力,但项目可能就不跟房企姓了

AMC 进场,是来投资项目的,房企将失去对项目的控股权,削弱房企在项目层面的作用,保证项目资金到位。

项目才是房企的命脉,暴雷的这批房企,基本也不谈新增项目了,能把手上的项目开发完就不错。

可抽掉了项目,房企不过是空壳。

02.AMC+ 央国企

另一种组合,则是"AMC+ 实力央国企 "

此前,佳兆业表示,与招商蛇口、中国长城订立了战略合作协议,合作的范围包括佳兆业在大湾区的旧改储备项目。

这就是看房企大佬们自己的朋友圈了,落水了,有没有同行愿意拉你一把。

说到底还是利益,有利可求,自然就有人上岸。

最快速的解决办法是注资,但是为了保证注资能够回本,入股项目比入股地产公司来得更实在。

所以可以看到,基本上,入股地产公司等同于自掘坟墓,前期说引战投的那几家房企(奥园、恒大、融创),到现在是石沉大海,无人过问了。

03.AMC 介入债务重组

以上这两种模式,都是针对项目的。

对于房企到期的债权,AMC 也有涉及。只不过,再怎么介入,都不可能白白给钱。

中国华融称,与南通市政府签署协议,运用 " 债券收购 + 债权重组 + 财产信托 " 模式,顺利化解上市公司禹洲集团的债券兑付风险,保障了 200 多位社会投资人利益。

我们了解到,禹洲集团在今年 4 月 29 日称,已妥善解决了 4 月内到回售期的全部 35 亿公司债(另外 20 亿元的公司债券的投资人全部选择继续持有债券)。

" 妥善解决 ",其实就是债务展期,或者再融资

可禹洲依旧是躲不过美元债债主的追杀,三笔美元债逾期利息触发违约,本金近 12 亿美元。

漫画 说财猫绘

关于债权,另一个值得拿出来说说的例子是富力。

就在上个月,富力的 10 只美元债展期方案获得通过,总规模 49.44 亿美元,折合人民币高达 333 亿元。这应该到目前为止,房企债务展期中最大规模的了。

整体展期 3-4 年,利率下调至 6.5%,增加增信资产。

富力这 10 笔美元债展期的主牵头人是摩根大通,不是 AMC

不管是不是 AMC,金融机构都被迫成了这场房企生死战中的护卫,但不是保房企,而是保投资人

现在,房企和债务人还是同坐一条船。债务展期是最无奈的选择。

华融:曾经的暴雷 AMC

从亏损 1000 亿到盈利 20 亿

说了这么久 AMC,到底什么来头?

基本上,只要大公司出事,涉及资产收购盘活的,都少不了 AMC 的身影。

四大 AMC 机构,即全国性金融资产管理公司,都是 " 中 " 字头。所以大概也就能看出性质了,国家队。

98 年金融危机之后,国务院借鉴国际经验的基础上成立不良资产专业处置机构,存续期 10 年,四大 AMC 由此成立。

当时,四大 AMC 对应解决大银行的不良贷款

中国华融—工商银行— 4007 亿元不良贷款;

中国东方—中国银行— 2674 亿元不良贷款;

中国信达—建设银行— 3730 亿元不良贷款;

中国长城—农业银行— 3458 亿元不良贷款,4 家 AMC 合计接手了1.4 万亿不良贷款。

AMC 那里来的钱去承接这些银行坏账?

漫画 说财猫绘

当时财政部给四大 AMC 各自 100 亿的本金,央行发放 5700 亿再贷款,获准发行利率 2.25% 的 8200 亿金融债券。

原本 4 大 AMC 成立时的设想是,只存续 10 年,完成工农中建这 1.4 万亿不良资产回收任务之后就关闭,AMC 人员均回到各自原本对应的四大行。

就这样,20 多年前,AMC 救了一把落难的银行。

随后 AMC 经过商业化运作→金融控股集团转型→股份改制→上市的过程,及至今时今日,AMC 通过债转股、债务重组、破产重组等方式,啃下很多硬骨头。

20 多年后的今天,地产危机,AMC 再次被搬到台面。当年工农中建都搞定了,这次房企的资金缺口呢?

四大 AMC 的厉害之处,还在于它们几乎持有金融的全牌照,融资方面又有国家背书。

我们以中国华融为例子,看看 AMC 的底子有多厚?

图源自视觉中国,已授权

这是一家非常典型的 AMC,也是四大 AMC 里面,唯二的两家上市 AMC 之一,且不良资产规模最大的一家 AMC,而它刚才从泥潭走出来。

前董事长赖小民落马,被判执行最高刑罚一事,让这家 AMC 巨轮瞬间坍塌,不管是财务还是形象,碎一地。

2020 年,叠加疫情的影响,华融的财务暴雷。

净利润达到史上最低,亏损 1064.25 亿元。

但到 2021 年,中国华融瞬间从亏损 1064 亿元转变为盈利 17.47 亿元,归母净利润 3.79 亿元。

这样的大逆转,源于 2020 年计提了将近 973 亿的信用减值损失,而去年只计提了 167 亿,整整少了 800 亿;另外金融资产和负债的公允价值也从亏损 125 亿转变为盈利 132 亿。

要看到,这些都是无关业务层面上的数字变动,是上市公司粉饰报表的一种手段。

漫画 说财猫绘

2021 年底,华融成功引入 5 家战投,募资不超 420 亿,其永久债务资本也从 800 亿增加到了 1200 亿,进一步吞噬了归母净利润。

关注 AMC 公司,应该更关注它们的不良资产业务做得如何。

截至去年末,华融收购重组类的不良资产总额为 3108.86 亿元。

其中房地产业就占到了 46.3%,对应不良资产总额 1440.89 亿元;2020 年则是 51.7%,对应 1883.55 亿元,超过一半的不良资产都是来自房地产业。

可以对比的是,信达收购重组类的不良资产里,2020 年及 2021 年房地产业占比分别为 46% 和 42%,对应的不良资产总额为 887 亿元和 625 亿元。

华融,房地产业相关的收购重组类不良资产是信达的两倍还多。

2021 年,华融收购重组类业务不良债权资产收入为 279.66 亿元,减少了 17%。而在过去 4 年里,华融在这一项上的收入均保持在 310 亿元。

AMC 的确扛起了时代的大旗。

收购了包括地产在内各个行业的很多烂资产,啃了很多硬骨头。在化解风险方面,积累了很多经验。

20 年前,AMC 能够解救四个大行 1.4 万亿的不良贷款,如今,是否能故技重施,解救一下地产的困局?

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