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城市财经 08-09

出招了!一线城市,集体曲线救市

作者:子非鱼

01

广州再次放松落户

广州又放松落户了。

近日,广州市人力资源和社会保障局、广州市公安局印发新版《广州市引进人才入户管理办法实施细则》,调整了部分内容,最重要的调整在于:

具有全日制本科学历、有学士学位证的,或具有中级职称的,年龄在 40 周岁以下 " 即可申请将户口迁入。

之前广州的规定是,本科落户需要缴纳 6 个月社保才可落户。现在参保即可落户。

而早在两个月前,广州市发改委发布的《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州(片区)实施方案》中,就已经对外围区落户进行了一波放松:

将花都、从化、增城三个区原先全日制本科学历的落户门槛,下降至全日制大专。并且,差别化落户花都、从化和增城后,还可以根据实际居住地、工作地,在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城 7 个区之间市内自由迁移。此外,在以上 7 个区缴纳社保 3 年后,还可以向广州核心四区(天河、海珠、越秀、荔湾)迁移户口。

先是将外围区落户门槛从本科降到专科,现在又将市区落户的本科需要 6 个月社保调整为参保即可落户。

说广州是为了抢夺人才,当然能说得过去,毕竟上海都下场抢人,毕竟广州去年的常住人口增量的确出现了大幅缩水的局面,只有 7.03 万人,和以往动辄几十万有云泥之别。

但在楼市冷场的当下,难免摆脱不了救市的瓜田李下之嫌疑。

广州上半年二手房整体成交量 41982 套,依旧处在历史低位。房价也在下跌,11 个区除了天河外,都在下跌,特别是外围区的增城、从化和南沙。

在这种背景下,广州曲线救市,并不让人意外。不仅广州,一线城市集体都在曲线救市。

02

一线城市集体曲线救市

同样在近日,北京采取了非常抓眼球的动作。

将昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地作为全龄友好住宅项目试点。

来源:北京市住建局

60 岁以上的城区户口、且名下无房无贷款的老人,可以购买。而且给予首套房首付比例 35%、二套房首付比例 60% 等优惠。

而且给予公开支持接力贷。老人还不了,子女可以接上。

尽管可购买的范围、人群、力度都不算大,但北京总算是开了个口子。

深圳方面,不久前开启了公积金贷款,一人贷款全家帮的模式。

7 月 6 日,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》,明确:

申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的,应当作为共同申请人。

上海方面,有多次曲线救市动作。

第一次是在 4 月份,调整了临港新片区的购房规则。

将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》,有效期由原 6 个月调整为 12 个月;同时《2022 年重点支持单位清单》将按需组织更新并公示,2022 年重点支持单位中工作的人才," 须在新片区工作满一年以上 " 可缩短为 3 个月或 6 个月。

第二次是在解封之后,立刻调整了落户规则,降低了名校应届毕业生的落户门槛。

在房票与户籍高度绑定的当下,落户门槛的调整和购房资格直接相关。由此可以看到,年初以来掀起的楼市托举潮流中,四大一线城市,也未能免俗。

周期力量之下,没有哪个城市能够置身事外,哪怕位居金字塔顶端的一线城市。

整个上半年,深圳的二手房成交量创下历史新低,广州的二手房成交量也在历史低位,北京的二手房成交量同比下跌超三成,上海二手房上半年成交量同比下跌 68.31%。

新房方面,同样如此。

压力之下,一线城市也坐不住,开启了曲线救市模式。之所以是曲线救市:

第一,这个四城毕竟是一线城市,还得端着,不能像其他城市一样,愣头青般地直接开启放松乃至放开限购的梭哈操作。

第二,四大一线城市,本质上不缺购买力,不缺需求,楼市冷场只是囿于大环境改变之下的预期减弱所致。

因此,并不需要什么大动作,一旦有大动作,反而会引发新一轮躁动,所以一线城市对托举行为的拿捏,必须仔细斟酌。

03

时代转向之下的购房操作

2022 年终将成为中国房地产的转捩点。这种转折,行情转变只是表象,其背后的大环境改变才是本质:

第一,市场已经呈现供过于求。

中信证券发布过一份估算报告,估算目前全国存量房有 373 亿平米,如果加上克而瑞披露的广义库存 38 亿平米,总量已经达到了 411 亿平方米。

国家统计局披露的七普数据显示,全国平均住房面积 41.76 平方米,以此计算我们的存量住房可以容纳 10 亿人居住。

此外,算上乡村和城市的城中村不进入商品的面积,我们的房子早就够住了。贝壳研究院近日披露的空置率数据显示,中国内地目前住房空置率为 12.1%,位居世界第二,仅次于日本。

来源:贝壳研究院

当然,各城市存在分化,这个后面会继续说到。

第二,人口拐点即将到来。

近日,官方发布的《谱写新时代人口工作新篇章》中,明确提到,随着长期累积的人口负增长势能进一步释放,总人口增速明显放缓," 十四五 " 期间将进入负增长阶段。

此外,2021 年内地 31 个省市自治区中,已经有 16 个出现了人口通缩,1 个停止增长。

制图:城市财经;数据来源:各省市自治区统计局

第三,城市化放缓。

1978 年至今,中国的城镇常住人口只有 1.72 亿人,到 2021 年已经增加到 9.14 亿人。城镇化率也从 17.9% 上升至 64.72%。

然而,在逐渐接近发达国家水平的同时,在中心城市房价高企的当下,城市化速度放缓已经是不争的事实。

2021 年的城镇化率只比 2020 年上升了 0.83 个百分点,这是 1996 年以来,城镇化率增速首次低于 1 个百分点。

整体供大于求、人口即将通缩、城市化放缓,这三大背景构筑了中国房地产转向的推动力,房地产已经从黄金时代进入了黑铁时代。

这意味着,即便楼市续期复苏,也难以回到过去辉煌的时代。

当然,以上说的是整体形势。在房地产转向之下,分化是各城市最大的亮点。

对于一线城市来说,本号还是坚定看好。

主要原因在于,一线城市拥有强大的经济实力、人口规模、产业链条、金融力量,不缺购买力和需求,目前转向只是大环境之下的预期转向所致。

贝壳研究院近日公布的 28 个主要城市住房空置率,四大一线城市全在 5% 至 10% 合理范围内。

来源:贝壳研究院

这些因素决定了,一线城市尽管在调整,但跌幅不会太大。如果说当下还有能放心购买的城市,那非一线城市莫属。

本号认为,三四季度是北上广深刚需上车的好时机。当然,城市内部还是要细化来看,比如广州的增城、从化、南沙调整还未结束,需要避开。深圳的大鹏、坪山等外围片区,也可以缓入。

至于二线城市,本号认为,目前核心城区大多可以放心购买,外围区则继续观望。

大多数三四线城市,能缓则缓。因为,当下库存积压最严重的都是三四线城市,人口流失的地方也主要集中在三四线城市。

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