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商品房交付时“矮”了 5 厘米,61 户业主按误差比例获赔 647 万

现代快报讯(通讯员 吴帅 徐振宇 记者 严君臣)购房合同约定层高 2.95 米,交房验收时发现层高只有 2.9 米,南通某小区同一楼栋的 61 户业主起诉维权。南通市崇川区人民法院一审判决开发商按误差比例退款,共计退还购房款 647 万余元。开发商不服提起上诉。8 月 4 日,现代快报记者了解到,近日,南通中院二审驳回上诉,维持原判。

2018 年 3 月,孙女士向某开发商购买坐落于江苏省南通市崇川区的某楼盘商品房,双方签订《商品房买卖合同(预售)》。合同中除了对房屋面积、价款、交付条件及手续、房屋质量及保修责任等事项分别作出约定外,还明确约定房屋层高为 2.95 米,并约定了面积差异的处理方式即按实际面积误差比例多退少补。合同签订后,孙女士按约付清了全部购房款。

2020 年 1 月,在交房验收过程中,孙女士发现房屋实际层高仅为 2.9 米,相较合同约定缩水 5 厘米,误差比例约为 1.695%。经申请政府信息公开,南通市住房和城乡建设局依法作出《政府信息公开申请答复书》,并附涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图,其上载明涉事房屋层高确为 2.9 米。孙女士据此向崇川法院提起诉讼,主张参照商品房面积差异处理方式,请求法院判令开发商返还层高误差对应比例的购房款 70556.05 元。

崇川法院审理认为,孙女士已经全额支付购房款,开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合相关《住宅设计规范》,但低于合同约定层高,属于履行合同义务不符合约定,开发商应承担违约责任。

鉴于双方在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定,事后亦未能达成一致,而案涉房屋层高已无法改变,不具备采取补救措施的条件,孙女士要求开发商赔偿损失于法有据。至于赔偿损失的标准,实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少,客观上给购房者造成一定损失,孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额,具有合理性,且于法不悖,崇川法院遂判决开发商按照层高误差比例 1.695% 退还孙女士房屋差价 70556.05 元。

该楼栋共有 61 户业主涉及层高问题提起诉讼,崇川法院均参照孙女士一案作出判决。开发商均提起上诉,南通中院二审均驳回上诉,维持原判。61 户业主的赔偿金额共计 6472835.62 元,目前开发商已全部主动履行完毕。

法官说法:

崇川法院建设工程和房地产审判庭庭长葛美玲表示,房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范,同时商品房的建设还应符合开发企业与购房人订立的买卖合同的约定。层高缩水问题囿于法律并未作出明确规定,合同中一般也未约定损失赔偿的数额或者计算方法,如何评价违约责任并以此确定损失赔偿额成为实务中亟需解决的问题。

鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用,故开发商所售房屋层高一般均符合国家强制性标准。层高 " 缩水 " 问题一般不会严重影响正常居住和使用,亦不会达到合同目的无法实现的程度,一般不构成根本违约。但是,层高出现 " 缩水 ",开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定,开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变,客观上不能采取补救措施,故买受人有权要求开发商赔偿损失。

商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用,实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少;同时,层高 " 缩水 " 将直接导致房屋成本价值的减少,主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用,开发商得以降低成本并由此获益;再者,层高 " 缩水 " 亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值,该预期利益损失理应由违约方承担。

综上所述,在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下,应当从公平原则和诚实信用原则出发,综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素,可以通过计算层高误差比据实结算房价款,较为合理。

(编辑 魏如飞)

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