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钛媒体 07-04

上半年销售额 1850 亿,碧桂园为何还被穆迪看衰?

图片来源 @视觉中国

文|公司研究室,作者|曲奇

6 月下旬,国际评级机构穆迪突然向国内房地产行业抛出一枚惊雷,将碧桂园的债券评级下调至 " 垃圾级 ",引起市场一片热议。

在债券评级被下调后,碧桂园仍按部就班的提前购买 4.11 亿即期美元债,向市场表露自己现金流充裕,经营稳健。

然而,穆迪将碧桂园评级下调并非担忧碧桂园短期债务的偿还能力,而是看低碧桂园在低线级城市的销售前景,而这又可能反过来影响碧桂园在潜在购房者心中的形象,导致销售端进一步遇阻。

01、穆迪看衰的并非是碧桂园一家

6 月下旬,评级机构穆迪突然向国内房地产行业抛出一枚惊雷,将碧桂园的债券评级下调至 " 垃圾级 "。

穆迪的公告称,撤销碧桂园"Baa3" 的发行人评级,授予其 "Ba1" 的企业家族评级;同时,穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从 "Baa3" 下调至 "Ba1";还将碧桂园的评级展望从 " 审查中 " 调整为 " 负面 "。

在穆迪的信用等级标准中,从最高的 Aaa 级到最低的 C 级,共有 21 个级别。其中,从 Aaa 到 Baa 都是 " 投资级债券 ",但 Ba 级往后就代表 " 投机级债券 ",反映该公司不能保证将来的良好状况,一旦经济情况发生变化,还本付息能力将削弱,也通常被业内称为 " 垃圾级 "。

穆迪高级副总裁 Kaven Tsang 表示," 评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下,房地产销售下滑和财务指标恶化,以及长期融资渠道削弱。"

据不完全统计,自 2021 年下半年起,穆迪、标普、惠誉这三大国际评级机构接连下调中资房企的评级或展望达 250 余次。其中,在过去 9 个月的时间内,穆迪对发行高收益债券的中资房企进行了 91 次评级下调,创下自身新记录。

从穆迪的行动中不难看出,穆迪并非不看好碧桂园一家房企,而是不看好国内地产行业。

穆迪曾在 3 月的报告中提到,融资渠道紧张及庞大的再融资需求,将加大中国房地产开发商的流动性压力,并导致 2022 年内违约数量增加。

自 2015 年 6 月以来,穆迪对中国房地产板块的展望一直为 " 稳定 "。但在 2022 年 4 月的报告中,穆迪却将中国房地产板块展望由 " 稳定 " 降至 " 负面 ",为近 5 年来首次。

不过,穆迪同时表示,大多数受评级的开发商要强于整体行业,以及大多数高收益开发商可以在未来 12 个月内解决债券到期问题。

但两个月后,在碧桂园有国内融资支持,且年内没有美元债偿还压力的情况下,穆迪突然将这家国内最大的地产商债券下调至垃圾级,这又是何故呢?

02、2022 年内债务偿付压力不大

针对穆迪的评级下调,碧桂园对媒体回应称," 目前,公司经营和财务状况稳定,现金流充裕,即便穆迪因为行业和市场原因对碧桂园下调评级,也不会对公司经营和市场融资产生实质性不利影响。"

碧桂园所言是否属实,可以从公司现金流和还债的意愿略窥一二。

从整体负债规模来看,2021 年末,碧桂园有息负债接近 3400 亿元。根据浙商证券研报,2021 年末,碧桂园剔除预收账款后的负债率为 74%,高于 70% 的红线;净负债率为 45.4%;现金短债比 2.3 倍,足够覆盖短期偿债需求,后两条皆满足 " 三道红线 " 要求。

尽管碧桂园是一家一档踩线处于 " 黄档 " 的房企,但从现金短债比这一指标来看,碧桂园的现金流十分充裕。

至于还债意愿,2021 年以来,碧桂园多次提前回购美元债。就在穆迪将碧桂园债券下调至 " 垃圾级 " 的一周前,6 月 15 日,碧桂园公告称,以现金回购 6.83 亿美元优先票据。碧桂园还表示,在这笔债券偿付完成后,2022 年内,公司便再没有到期美元债。

目前,这笔 2022 年 7 月到期的美元债,碧桂园已于 6 月 24 日以现金方式购回 4.11 亿美元,截至 6 月 26 日,市场上尚未赎回的份额为 2.72 亿美元。

早在 2022 年 3 月召开的业绩会上,碧桂园总裁莫斌表示,截至 3 月 30 日,碧桂园年内已无境内到期债券。

碧桂园的态度和行动来看,偿付剩余 2.72 亿美元债的问题不大。倘若美元债偿付完成,在 2022 年剩下的 6 个月时间里,无论上境内债还是境外债,碧桂园都不需要再此分心。

除了自身还债能力较强外,碧桂园也是少数能获得再融资的民营房企。

2022 年 5 月,碧桂园和龙湖、美的置业被监管机构选定为首批示范性民营房企,可在信用保护工具的加持下,发行人民币债券。随后,碧桂园便发行了票面利率 4.5% 的 5 亿美元公司债。

碧桂园超 3000 亿的有息负债相比,5 亿公司债的规模很小,但意义颇大,一是代表了碧桂园等 3 家房企获得了监管的认可,二是重新打通了境内的融资渠道。

碧桂园现金流安全,也获得了监管的背书,却还是被穆迪下调至垃圾级,问题或许不在于债务端,而是出在了碧桂园的销售端。

03、销售额下滑 39% 三四线仍是弱点

2021 年下半年开始,地产销售额便出现了同比下滑的趋势。进入 2022 年后,下滑趋势并没有得到扭转。此外,由于国内疫情反复及防控政策,对部分房企销售端打击颇为沉重。

根据克而瑞的数据,2022 年上半年,百强房企累计销售额同比下滑 50.3%。

克而瑞将销售下滑的主要原因总结为三点:

一是,房企 " 暴雷 " 致市场信心缺失,购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾;

二是,房价预期转跌," 买涨不买跌 " 心理作用下,市场观望情绪浓重;

三是,市场需求及购买力明显透支,受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。

在行业整体下行的趋势中,头部房企的表现稍微强于大市,却也无法独善其身。

2022 年 6 月,碧桂园权益销售金额约 345.2 亿元,同比下滑 35.3%;2022 年上半年,碧桂园累计权益销售额为 1851 亿,同比下滑 38.9%。

销售额下滑会导致回款减少,进而影响碧桂园的现金流,这正是穆迪降低碧桂园债券评级的原因。穆迪表示,碧桂园在未来 6 到 12 个月内,受房地产销售下降和市场情绪持续疲软的推动,流动性缓冲和财务灵活性正在减少。

随后,穆迪还表示,由于中国房地产市场疲软,2022 年碧桂园销售额将下滑 30%,至 4000 亿元。

让穆迪看衰碧桂园的原因还在于其土地储备分布,碧桂园的土储大部分位于三四线城市,销售额也以三四线为主。2021 年,碧桂园5580 亿元权益销售额中,68% 来自三四线城市。

碧桂园常务副总裁程光煜表示,三四线依然是国内最大的单一市场,其优势在于经营效率高、货地比高、年回报率强。

但当下的房地产市场销售环境,三四线城市经济基本面减弱,购房者的意愿并不强烈,这便会影响到碧桂园在低线级城市的去化。

此外,穆迪将碧桂园债券降至 " 垃圾级 ",不仅会影响碧桂园的债权人、投资者,对债券价格、股票价格产生影响,还有可能对碧桂园的潜在购房者产生影响,这些潜在购房者或许会担心碧桂园的楼盘无法完工、交付,避开碧桂园的项目,这便会反过来影响到碧桂园的销售、回款和现金流。

穆迪将碧桂园的债券评级由 " 投资级 " 降至 " 垃圾级 ",可能对潜在购房者产生的负面影响还要高于碧桂园股票、债券的投资者。

相比于市值维护,如何在购房者心里建立起一家安全、可靠的地产商形象,对碧桂园来说更为重要。

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