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中国房地产泡沫到底有多高?

悲观者眼里,谈起房地产,总是离不开泡沫二字。

那到底我们国家的楼市泡沫有多高?全国来看哪里的泡沫最高呢?

恰好易居研究院最近发布了一份全球房价泡沫的报告,报告选取了全球 80 个主要国家。

通过分析各国中心城市售租比,各国房贷收入比,各国非中心城市售租比,各国房价收入比,三个值加权来计算出房价泡沫值

首先我觉得大家要清楚,不仅仅是我们国家,全球的房价都在涨,欧洲美国涨了这么多年,还在一路往上。

前些年连一直控制的比较好的德国房价也涨起来了。德国新加坡一直是房价控制得好的唯二国家,现在只剩新加坡了。

说回这个报告吧,截止到 2021 年末,全球平均的房价泡沫值为 14.4%,自从 2017 年之后就开始每年都在创新高。

在 2020 年疫情爆发后,全球主要国家为应对危机纷纷货币大放水,导致全球房地产价格泡沫飙升,尤其是韩国阿根廷这些国家,用暴涨形容不为过。

而我们国家在全球又是什么水平呢?

在全球 80 个主要国家中,用这个指标,我们排名第七,甚至比美国的 20.5% 还要高出 4 个百分点。

再横向对比一下,我们国家的房地产泡沫远远高于全球、亚洲地区和新兴经济体的平均值。

这么看来,我们国家的房价泡沫是真的一点都不容小觑。

但说实在的,我认为这样的对比意义并不大,首先不说这个值本身能否说明泡沫,因为泡沫其实是算不出来的,另外,主要还有两个原因。

第一,西方发达国家很早就完成了原始积累了,而他们的第一桶金是通过殖民掠夺回来的;又或者有些国家家里就有矿,不愁吃喝,比如澳大利亚和加拿大这样。

这些国家对土地财政依赖度没这么高,或者说压根不需要通过土地财政去获得资金来进行城镇化发展。

但一穷二白的我们,无路可走,只能通过房地产拉动经济。

第二,每个国家的发展周期,发展轨迹不一样。

中国目前还是处于工业化发展的快速时期,城镇化的脚步仍然往上,经济增长仍然比发达国家快,这决定了我们房价上涨预期比发达国家更高。

因为与西方的后工业化时代不一样,西方早就不需要通过大规模城市开发建设来拉动经济,他们的城市基建有的在一战二战之前就已经建好了。

就比如当年德国在青岛修建的下水道一样,现在也还在用。

其实在过去的历史上,发达国家对于基建房地产的投资一点都不比我们少。

上世纪 30 年代的美国经济危机,后来使出罗斯福新政和凯恩斯主义,说到底也是拉基建,通过天量的公共工程投资带动其上下游行业发展。

田纳西河水利工程就是其中一项,最后不仅建成了大型的水电站,还有完整的航运系统;另外以工代赈,也是通过建设公路机场等基建来拉动就业。

这样巨大的投资下,土地的价值就会越高,房价也在应声上涨。

只是美国很精明,当时利用了货币贬值消化了房价上涨带来的泡沫。(1934 年通过了《白银收购法案》以此来促进美元大幅贬值。)

当债务高的时候,用通胀来稀释债务和泡沫,几乎是全球采用的通用方法,唯一受伤害的是没有拥有资产的普通人。

美国如此,欧洲如此,我们估计差不了太多。

其实房价泡沫真的不可怕,关键是能否消化掉这些泡沫。

这些年,我们不断地在「生产泡沫和消化泡沫」中前进。

房价涨了一点就调控一下挤一挤,或者再来一把去杠杠,房价熄火了再松一松,房价又反弹一点,如此循环。

在 2015 年之前,中国的房价泡沫一直都控制得比较好。

房价在上涨的同时,经济也在快速发展,大家的收入翻倍,加上通胀,房价泡沫也就消化掉了。

但是 2015 年之后,很明显,房价泡沫增长速度加快,2015 年 -2016 年间,从 -6.3% 猛增至 3%,差不多 10% 的增幅。

2016 年的楼市狂潮,相信很多人还历历在目,当时全国上至一线城市,下至 18 县的犄角旮旯,房价都在疯了似的上涨。

收入、经济发展、通胀都有点追不上房价了。

从此以后,房地产的泡沫就开始逐渐形成,每年增加,每年都在创新高。

这一点从中国居民的杠杆率也能佐证,中国居民杠杆率快速增长也是从 2015 年后开始的。

疫情后的放大水,杠杆率直接拉爆,上图可以明显看到 2020 年二季度后杠杆率飙升。

所以去年才会下狠心去打压房地产,希望泡沫可以缩小一点(只是没想到出手狠了点)。

今年市场已经在消化泡沫了,中国的居民杠杆率开始回调,2020 年和 2021 年居民杠杆率都维持稳定。

今年一季度的杠杆率已经开始回调了,全年大概率也是回调的趋势。

中国那么大,每个地方的情况都不一样。

很多人的惯性思维会认为,房价高的地方泡沫就一定大,但其实现实情况并非如此。

易居的报告并没有分析全国具体情况。但其实我们也可以从过往的数据中窥探一二。

近日,国家统计局发布了《中国人口普查年鉴 -2020》,进一步披露了第七次全国人口普查的详细数据。

截止到 2020 年,全国共有家庭户 4.65 亿户。从居住面积来看,平均每户居住面积达到 111.18 平方米,人均居住面积达到 41.76 平方米。

下图可以看到,中国有一半的省市的人均住房面积都超过了全国平均水平。

图片来源:国家统计局网站

人均住房面积最高的地区是江西,达到 54.96 平方米,也是我国人均面积唯一突破 50 平的地区。

人均住房面积最小的地区则是上海,仅 32.28 平方米。

不过这个表格是全国的情况,包含了城镇和农村。

我们知道,农村有大量宅基地,面积比较大,有的还是空置的,这就造成了我国居民在居住方面结构性不均衡的情况。

所以城市人均住房面积才更好地反映商品房的情况。

根据七普年鉴,2020 年我国城市家庭平均每户住房面积是 92.17 平方米,人均居住面积为 36.52 平方米,比全国是要少些。

不过,地区之间的差异也很大。

在 31 个省市中,有 18 个省份的人均住房面积超过全国水平。

排名第一的变成了西藏,人均居住面积 52 平,湖南、河南、云南、湖北、江苏、青海、陕西、江西都超过 40 平。

大家发现没,除了江苏、山东、2 个东部省份外,其余都来自中西部。

这说明了两点 :

第一,中国人口密度从东到西逐渐降低。

第二,中西部地区并不缺房子住。

最后垫底的省份却变成了广东,人均住房面积 29 平,也是唯一一个低于 30 平的省份。

另外上海、海南、北京的人均住房面积,都低于 35 平。

数据不敢说 100% 准确,但是也能作为参考。

所以,中国房地产泡沫大的地方,根本不在房价高的城市,不在东部人口发达的城市,反而是人口流出的中西部。

这些数据和结论也跟我们一直以来的感觉是相似的。

拥有一二线城市的房子,相对是更健康,更稳健的资产。

其实对比来看,广东珠三角的确也有很多地方的房价不过万,包括江门,肇庆,清远,中山佛山的郊区也有不少七八千的。

但是中西部很多更落后的县城,人口不断流失,房价反而要七八千一平,甚至过万。

这些地方我觉得未来将会是中国房价泡沫最大的地方。

以上内容由"樱桃大房子"上传发布

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