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郁亮:这是我从业以来压力最大的一段时间

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤 黎雨桐

图 源丨图虫

2022 年 6 月 28 日,万科在深圳举行年度股东大会。

在股东大会上,万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出了判断。郁亮指出,从短期来看,市场已经触底,但恢复是个缓慢而温和的过程。

万科股东大会。图源:万科官方网站

郁亮:这是我从业以来压力最大的一段时间

根据郁亮分享的数据,虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间,根据各地网签公开数据统计,主要一、二线城市商品住宅销售面积 1-2 月同比下降 36%,4 月同比下降约 6 成,但 5 月情况已出现好转,进入 6 月之后环比明显上升。

郁亮认为,一方面,一些政策的出台带来积极影响,另一方面,是 4、5 月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外,是季节性因素,每年 6 月房地产企业通常会冲一冲销售,出现成交量的小高峰,最后是因为 5 月基数比较低。以上因素使得 6 月环比增速比较快。

郁亮强调,市场恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。尽管 6 月环比明显上升,但同比仍然下降,只是下降幅度相对收缩。

"更重要的是,当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今,人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化,行业已进入新的发展阶段,不会再回到过去的发展逻辑,也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。" 郁亮表示。

郁亮谈到,还有一个需要记住的很大不同是,我们国家目前的人口状况、结构和老百姓的收入水平以及国家对行业的指导原则都发生了非常大的根本性变化。

基于这些判断,郁亮表示,房地产行业来到了市场底步再慢慢往上走的阶段,"现在大家的日子都很难过,也是我从业以来压力最大的一段时间。虽然我们行业很艰难,但放到社会上去,我们行业一定不是最艰难的一个,我们也没任何理由去躺平。"

万科是老说 " 狼来了 " 的孩子

会上,万科董事会主席郁亮谈及行业时称,在战略上,万科在 2010 年以后明确做了转变,提出要做城市配套服务商,后来迭代为城乡建设与生活服务商。

郁亮认为,"房地产以单一住宅开发为主的时代已经过了高潮,未来一个企业再靠单一地卖房子,已经很难了,人口结构摆在那里,拐点可能今年就到了。但城市发展形态有很多变化,未来靠住宅开发肯定不够,必须做些别的。"

针对经营业务,郁亮预判,物业服务要做到几千亿营业收入,行业规模还没那么大;物流虽然属于如日中天的行业,但整体市场规模也不大。郁亮称,服务行业不可能出现暴利,应该心态放宽点,未来营业收入、利润,做到与开发业务相比具有相当的比重,是不现实的。

郁亮指出,衡量业务转型能不能成功,可能需要新的概念,比如市场化价值。郁亮称,2018 年秋天,万科提出活下去,今年年初更提出了黑铁时代,但行业需要信心。虽然行业很危险,但凡是有一丝微光,就要熬下去往前走。这种时候,更要善于发掘好的一面。

郁亮还称,万科发展至今已经 30 多年,并且连续 30 年不间断分红派息,这在房地产行业中并不多见。万科能够持续发展的定力正是不贪婪,不恐惧,在市场好的时候,要留一份清醒在,万科是老说 " 狼来了 " 的孩子。

当然,郁亮也不完全悲观。郁亮称,在坏的时候,更要有一份信心,房地产行业仍然是 10 万亿元级别的行业,也是古老的行业,不会说没有就没有。

万科祝九胜:市场下行有预估,但没有预估到这么严重

在会上,万科总裁祝九胜对市场现状以及万科的应对作了表态。祝九胜指出,市场下行,我们有预估,没预估到有这么严重。万科一直是相对稳健的,把困难想在前面,也提前做了一些铺排和布置。

据祝九胜介绍,万科会用更积极的销售、更具体的应对兑现今年止跌企稳的业绩承诺看得更长远一点,万科大体上想实现三个目标:第一,业绩一定要止跌回稳,止住跌势;第二,在开发业务上继续维持第一阵营的行业地位;第三,从长计议,万科要从房地产开发转向开发、经营、服务并重,做出成效。

祝九胜也表示,想实现目标,万科确实需要更大的努力,从中看到,万科有一定的基础。例如,开发业务方面万科进行了组织形式、管理方式的调整,从开发经营本部成立以后,形成了一系列的转变;在投资标准上则进一步优化投资机制,今年前 5 个月万科投了 13 块地,9 块今年可以面市,6 块现金流今年回正,对未来两三年业绩实现有很好的支撑。

此外,祝九胜指出,万科也在对以前在售资源做进一步的梳理,并通过产品和能力拉通,做得更对客户口味;销售面上,万科的理念是为客户去找房子,客户有什么诉求,万科就用什么样的产品方案去满足。

在经营业务方面,祝九胜介绍称,万科旗下万物云一直在同行处于领跑位置,有一定科技含量,去年销售收入超过 240 亿元,得到客户、政府的认可;此外,新业务的增长率也比较喜人,全部高于 15%,最高超过 45%,也给了我们很强的信心;而物流业务今年要实现报表盈利,长租公寓则预计在今年现金流实现盈利,明年会计报表实现盈利。

祝九胜强调,今年 3 月底,万科董事会主席郁亮承诺的新的利润增长点在逐步形成和增长当中,虽然难度不小,但往往正确的事情都是难的事情,管理层充满信心也愿意持续不断地努力。

深圳地铁怎么看万科?

由于疫情防控原因,万科董事会中深圳地铁的代表未能够现场出席。

会上,朱旭转述深圳地铁董事长辛杰的表态时称,深圳地铁作为股东感谢万科团队,在万科转型的过程之中,我们也看到了新的亮点,物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速的增长,这些业务的增速还高于住宅开发的业务增速,将构成万科新的利润的增长点。

朱旭转述辛杰的发言称," 万科是有责任感的企业,面对市场压力,我们看到了万科管理层的决心和魄力,管理层主动降薪并增持公司股份,节衣缩食等举措,积极兑现 2022 年实现止跌企稳的承诺。"

朱旭转述辛杰的发言表示,深圳地铁长期看好万科,深圳地铁信奉长期主义,未来的路很长,只要万科坚持追求更好的发展,为股东创造价值和效益,市值一定会逐步修复。

本期编辑 黎雨桐