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西安 SKP 二期官宣,能否重振老城区商圈?

近日,高端奢侈零售百货品牌 SKP 在西安正式官宣开建二期项目。

事实上,自 SKP 在西安开出全国第二家店以来,销售表现一直不错,也成为了城中心南门商圈的标志商业综合体。根据碑林区融媒体中心官网消息,碑林区召开了西安 SKP 二期项目评审会,区政府与陕西城市投资运营集团有限公司签订了项目入区招商协议,这也意味着西安 SKP 二期项目正式官宣。

作为国内的重奢商业品牌,SKP 二期落地的消息一经发布便引起了广泛关注,相比西安 SKP 一期,二期会有新变化吗?在传统城中心商业外移及萎靡的趋势下,二期是否能重振西安老城区商圈的发展呢?

预计总投资达 120 亿

实际上,SKP 二期项目开发的消息已经传了很久了。

早在 2021 年五月份第五届丝绸之路国际博览会开幕式前夕,在西安市碑林区城市有机更新领域的 21 个项目中,华联 SKP 二期项目开发建设的消息就首次传出,不过此后暂时没有新的进展。

5 月 17 日上午,碑林区召开西安 SKP 二期项目评审会,西安 SKP 二期正式进入实施阶段。与此同时,此次项目评审会也首次曝光了西安 SKP 二期的基本情况及初步规划建设方案。

资料显示,西安 SKP 二期计划与 SKP 一期相邻,其净用地约 236.7 亩,总建面约 62.22 万㎡,容积率为 2.5,总投资预计 120 亿元。从划分范围来看,西至长安路,南至南郭路,北至规划路,东至文艺北路,该项目与地铁二号线永宁门站无缝衔接,南侧与地铁 5 号线文艺路站相距约 500 米。

此外,西安 SKP 二期项目分为 " 启动区 " 和 " 二期 ",规划以低密度商街、高端住宿、商务办公、文创综合体为主体,打造以文商带动消费的商业模式。

其中,启动区占地约 132 亩,位于 SKP 一期的东侧,东至文艺北路,西至体育馆东路、南至规划路、北至仁义路;而二期占地约 143 亩,位于 " 红会医院西侧(二期)棚户区 " 南侧,西至长安路、南至南郭路、东至文艺北路、北至体育馆南路。

粉巷财经注意到,对比于西安 SKP 一期,此次 SKP 二期的规划不只是主力打造高端商街业态,还配套有高端公寓产品,其中启动区和二期的高端公寓分别规划有 133900㎡和 180000㎡,停车位也计划达到 5044 个。

总体来看,西安 SKP 二期目前的规划是想要打造一个文创综合体的新商业业态,并且其规模和商业综合程度是远大于西安 SKP 一期的。

从 SKP 二期规划的范围上来看,西安 SKP 二期规划选址为文艺北路 148 号院、陕西体育馆家属院以及南郭北路 3 号院、体育馆东路 17 号院、中国水利水电勘测设计研究院福利区将在拆迁范围之内。(具体征迁范围以政府文件为准)

图片来源:每经记者张静摄

粉巷财经前往上述规划范围进行实地查看,发现 SKP 二期所规划范围涉及很多年代已久的家属院,周边的居住环境,以及基建配套都较为陈旧。多位居民向粉巷财经表示," 很早就说要拆迁,SKP 要选址在这,但到现在也没动静 "。

针对西安 SKP 二期项目的具体情况,粉巷财经联系了陕西城市投资运营集团有限公司了解情况,但公司表示在项目初期不便透露其规划细节。

西安 SKP 本土年销售第二

据调查显示,在 2017 年西安和陕西中产及高端消费群体就表现出了强大的附加潜力。其中陕西区域约有 600 多万的中产阶级群体,并在持续不断地增长中。除此之外,富人个体也约有 14000 名,为项目提供了稳固的潜在高端消费群体。

作为世界领先的高端百货商店及全球行业标杆,SKP 将全国第二家旗舰店放在了西安亦能体现对消费群体的认可。

据粉巷财经了解,西安 SKP 一期于 2018 年 5 月开业,坐落于西安市南门广场东南角,总建面约 24 万平方米。作为北京华联旗下的第二家 SKP 旗舰项目,华联给它的定位非常清晰:西北奢侈品购物的第一目的地。

图片来源:视觉中国

西安 SKP 延续了北京 SKP 的商业模式,涵盖了化妆品、腕表、服饰、家电、高端超市、餐饮、影院等多种业态,并加大了体验式业态占比。有超过 1300 个国内外知名品牌入驻,首次进驻西安的包括 Hermes、TOM FORD 等在内的 600 多个品牌,是当之无愧西北奢侈品购物第一目的地。

事实上,西安 SKP 生意确实不错。2018 年 5 月开业,而在开业第二个月,西安 SKP 就以两天营业额破亿的业绩,迅速把业内同行甩到了身后。2018 年 -2020 年其业绩分别为 24 亿、42 亿 和 58 亿元。

2021 年其总营业额更是达到了 80 亿元,在 2021 全国购物购物中心销售额中排到了第 18 名,在西安有商业零售体中排名第二。

不仅如此,2021 年 12 月 12 日,全球二家 SKP-S 正式在西安揭幕,设计师打造了一个将科技、艺术和时尚结合的生活方式目的地,与之前的 SKP 一期相衔接,为西安的 SKP 提供了更多可能性。

西安本地的高奢消费能力虽然无法与北上广相比,但此次上海和北京疫情对这些零售商和奢侈品牌的影响之大,也让他们看到下沉到新一线、二线城市的重要性和潜力,无形中加速推动了西安 SKP 二期的谈判进程。

能否重振老城区商圈?

在 2022 年 5 月 6 日西安中级人民法院公开了两份破产清算案件,其中一个就是西安中环银泰商业管理有限公司的破产清算,这也是 2022 年来西安 " 破产 " 的第一个大型商业综合体。

中环银泰广场处于西安西大街黄金地段,从日接待数万消费者到现在的闭店,令人唏嘘。

随着西安钟楼老城区商圈的一再衰落,其实经营艰难撑不下去的又岂止是西大街上的中环银泰,东大街百盛百货、西大街民生百货、还有南大街世纪金花百货在近几年间,都纷纷闭店。

但是,钟楼老城区商圈的衰落并非定局。首先,钟楼老城区商圈位于西安市中心,相当于一张西安的名片,其地理位置、交通便捷度和历史文化沉淀具有无可替代的地位。

在 2021 年 3 月西安市正式印发《西安历史文化名城保护规划(2020-2035 年),已经有北院门历史文化街区、七贤庄历史文化街区、三学街历史文化街区、小雁塔历史文化片区等改造规划。

图片来源:每经记者张静摄

而 SKP 二期恰好就与 SKP 一期相邻,二期建成后将与地铁二号线永宁门站无缝衔接,南侧与地铁 5 号线文艺路站相距约 500 米,相当于完美利用了老城区商圈的地理优势。

其次,抛开疫情的原因不谈,相比 10 年前,现在的消费观念早已发生巨大改变,细分需求、精准客户画像早已成为了未来的商业趋势。

SKP 的到来,不仅仅是带来了丰富的奢侈品品牌,它对于西安的意义更多的是拔高了西安老城区商圈的消费环境标准。并且,就目前的规划来看,SKP 二期项目将适应更多商场客户的细分化需求,这种潜移默化的影响力不容忽视。

最后,西安目前在明城墙以内不再新增居住用地,并且严格限制容积率。因为没有一定体量的常住消费人群作基础托底,所以目前的老城区商圈无法承载 1500 万人口城市的中心商圈全部职能。

值得注意的是,除了主力高端商街业态外,西安 SKP 二期还配套有高端公寓产品,其中启动区和二期的高端公寓分别规划有 133900㎡和 180000㎡。

据粉巷财经对规划范围的实地查看,若 SKP 二期按规划拆迁修建,将能够大大改善老城区南门附近的环境,提升居民居住品质。

SKP 所在的南门虽然作为西安的城芯,但区域内却一直鲜有真正高端的公寓产品,而 SKP 二期所规划的高端公寓则无疑将填补南门商圈这一短板,不仅能提升南门居民生活品质,也能为老城区商圈增加常住消费人群作基础托底。

未来,随着西安 SKP 二期的建成、一路之隔改造中的合生汇,以及刚刚落地对角相望的小雁塔太古里三大明星商场,西安老城区商圈的振兴还是指日可待的。

而对于南门一片 SKP 二期规划区域的拆迁,不少西安市民为即将拆掉的充满回忆的老建筑和老店而感到惋惜。而 SKP 二期能否在现代化的商业业态的基础上,保留老城区原本的市井特色呢?对此我们仍抱有期待的态度。

每日经济新闻

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