关于ZAKER 免费视频剪辑 合作 加入
魔都财观 05-26

每一次的楼市预测,基本都实现了

重磅预测:口罩后,上海最有潜力的板块

作为一个楼市大 V 和房产专家,预测市场并给出粉丝置业建议是基本操作。

最近在家复盘了一下我们团队过去几年所做出的一些预测,感觉是相当骄傲,因为基本都对了。

今天在这里回顾一下,并和大家以史为镜,理清背后的逻辑。

2019 年鼓励上海买房

楼市就是周期轮回,蛰伏静待才是楼市里的常态。

大多时候,只要你比别人多一点坚定和耐心,拉长看,最后都是赢家。

2019 年,上海楼市正处在上一轮周期里的启动期,价格也是在几年内的底部,我们当时就积极鼓励大家上海买房。

做出这个判断一方面是出于我在楼市浸淫十几年的经验嗅觉,一方面是我们团队身处市场一线的真实感知。

当时上海二手房成交量连续两个月 2 万套 +,处于牛熊分界线的上方。

我们团队在和房东谈判的频繁接触中,也明显感觉到上海市场在回暖,折扣笋盘在减少,但房东还是在诚意卖。

楼市就是这样,只有静淡市才能买到稀缺的好房子。

当初听了我们的建议买房的同学,想必也会在某个深夜里拍着大腿叫好。

2020 年初再次呼吁大家上车

如果你 2019 年没看到我们的文章,没关系,你在 2020 年初看到也不晚。

在疫情发生后 2020 年 1 月 27 日,我们继续坚持看好深圳和上海以及广州北京的机会,以及在很多人不太看好武汉的时候,坚定武汉的后发力和价值。

那些杀不死我们的肺炎,终将使我们更强大

到了 3 月份,当时国内疫情刚刚好转,但国外疫情却正开始肆虐,受此影响,全球经济都不景气,融入世界经济发展的中国也不能独善其身。

当时面对通缩可能引发的新一轮经济危机,各地政府又重新出台了投资驱动的政策。

说白了就是投入天量的货币进入市场,楼市也不例外。

当时还有一个信号,上海徐汇滨江地块拍下 310.5 亿的天价,全国总价新地王诞生。

疫情恐慌,全球货币放水,通胀明显,上海楼市又有地王刺激。

我们当时大胆喊出:这可能是当下最好的买房时机。

之后的事情,大家都知道了。

2020 掘金张江前滩

这一次,推动上海房价的源动力,真的变了

浦东是上海楼市里的明星区,张江、前滩在过去一轮中更是炙手可热。

而我早在 2020 年 1 月,就推荐大家选择这里。

因为我一直在关注上海的新房和土地市场,发现上海楼市的真相是有效供应不足,总量供应勉强刚够。

尤其好地段的新房是极少的,核心城区和热点板块的新房价格十分惊人。

所以当时我推荐大家关注:

1)中内环主城区,因为主城区供地少,有非常大的确定性。

2)中外环间的地铁房,因为中环线内基本已经发展为主城区,中外环间会成为下一阶段上海发展最快速的区域,未来的宜居刚需改善的主要方向。

还有很重要的一点是:

2020 年 1 月,上海楼市的量价开始有热度趋势,属于上海中内环的机会、xq 房的抬升、近郊潜力地段的上车时机又来了。

因为当时上海的房价已经等了大家 3 年,购买力积蓄已经足够。

2019 年看好大虹桥

我在大虹桥有三套房,让我来吹爆这里的规划

老粉丝都知道,我是个大虹桥吹。

上海地倾西南,很多年轻人踏入上海的第一站就是大虹桥。

大虹桥在过去的一轮周期中涨幅不错,尤其是虹桥核心片区。

徐泾的南山雨果,涨幅在 50% 以上,徐泾北的动迁房,涨幅也在 40% 以上。

我作为大虹桥业主,早在 2019 年就看好这里,建议大家积极买入。

一个原因是当时上海公布了虹桥主城区的规划,给这里进一步增加了信心。

当时我建议大家:

求稳的话,推荐大虹桥核心区的华漕南和西虹桥片区的徐泾东。

因为规划图告诉大家,大虹桥真正的核心就是核心区和西虹桥片区,这里才是大虹桥的先行启动区。

偏向增值的话可以选择辐射区,比如江桥等。

现在回头来看,无论是哪种选择,结果都很不错。

2020 年 6 月推荐三林、大宁

彼时,只有前滩行情火热,外围辐射区的三林还是不温不火,万科金色雅筑的三房,650 万总价。

后来三林的房市热度,全城人都知道了,两帮中介在房东家里打架的视频就出自三林。

三林这一波的升幅,大家自己算一算吧:

总价段再往上一点的,我们重点推荐了大宁:

当时大宁的价格,确实称得上便宜,有价值回归 + 成长潜力的双重动能。歌林春天很不错的小区,三房不到 900 万:

再参考下大宁后来的价格:

进入 2021 年,我们着重于踩盘市中心的滞后板块,挖掘最具确定性的选择。

如长寿路板块。

圣天地服务式公寓是当时推荐的:

我们团队内部还扫荡了几套,价格都在 250 万左右,现在已经没有 300 万以下可售的房源。

2021 年初的时候,我们也提醒了南京西路的机会:

后来短短 3 个月时间,远中风华单价已经从 12 万 /㎡上浮到 17 万。

预测到上海楼市的结构性行情

建议大家买新房子、好房子

今天开始,换个思路再去买房

上海楼市已经分化,过去一轮也只是结构性行情,大批老破小和远郊房都没有上涨,只是好地段的好房子涨幅明显。

还是在 2020 年初,我就告诉大家,要改变楼市思维了。

过去二十年支撑房地产前进的动力是总量短缺,催生了房价上涨,但是现在这些统统都没有了;未来支撑房地产的是结构性短缺,缺的是好房子。

从总量短缺到结构短缺,也意味着房地产不会再有全体增量暴富,而进入存量博弈。

当时我建议大家:

1)真的不能乱买房了,因为真的会亏本的;

2)买投资房,也要考虑未来接盘侠的自住功能。

现在是不缺房子的,如果你自己都不愿意住的房子,是卖不给别人的;

3)尽量买新一点的房子

这个新是相对的,不是固定的几年房龄,而是至少要比这个片区里最主力成交房子的房龄新个几年。

当时我就预言,对于那些没学区老破小来说,楼市已经结束了,不是说不会涨,它只会被动跟涨,小于大盘涨幅。

回头来看,这些朴素的道理,现在依然适用。

2020 年底推荐花桥

环沪市场,因为不需要房票,承接了上海大量的外溢需求。

作为环沪最靠谱的昆山花桥,只要上海一涨,必然会吃到轮动。

2020 年底,我们发现,上海楼市的热度,正在强势传导到花桥。

当时我们在花桥,考察的每一个楼盘,全部都挤满了人,每一个花桥项目的售楼处,都是人挤人的魔幻场景。

御用中介跟我说,花桥的整体去化速度每个月都在加快。

花桥楼市处在大涨的前夜,我们也推荐不少客户及时下手,包括我们自己公司内部也消化了几套。

现在回头看:

花桥紧挨着安亭的凯德都会新峰,2020 年 12 月和 2021 年 11 月的成交价对比,肉眼可见的涨幅。

花溪公馆,2020 年底成交价在 22000 元左右,目前挂牌家在 30000 元左右。

上海楼市,三年一个小周期,五年一个大周期,准确把握周期的脉搏,才能在这个市场立于不败之地。

以上预测,都是基于我和我们团队在市场一线十多年、用真金白银实战出来的经验所得,凭这一点可以胜过 99% 的同行。

以上内容由"魔都财观"上传发布
一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

一起剪
财经新闻

财经新闻

财富解码 纵横投资

订阅

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐

查看更多内容