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深圳 10 万元 + 楼盘时隔 5 个月再入市:与周边二手房价差巨大,买一套最多可赚上千万

自去年底临海揽山御园、华润城润玺等豪宅入市以来,深圳鲜有 10 万元 + 的楼盘入市。

不过进入今年 5 月,这一局面开始发生转变。海德园与招商仕林臻邸将双双入市,分别于 5 月 26 日和 5 月 30 日正式选房,两个项目共计推出 426 套住宅,均价均超过 10 万元 / 平方米。

上述两个项目分别位于福田香蜜湖安托山片区和南山蛇口自贸区,均是豪宅云集的区域。主打产品均为 100 平方米以上的大户型,其中海德园 A 区的总价在 1755 万 -3240 万元,招商仕林臻邸项目总价在 1232 万 -1847 万元。

值得注意的是,海德园属于超高热度的 " 网红盘 ",虽未开始正式选房,却已经被市场提前预定 " 日光 "。5 月 24 日上午,《每日经济新闻》记者在海德园现场了解到,目前项目整体仍处于建设过程中,部分楼层已进入封顶阶段。

海德园项目现场图 图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

时隔 5 个月,10 万元 + 豪宅盘再入市

自去年底临海揽山御园、华润城润玺等豪宅入市以来,深圳市场便鲜有 10 万元 + 的楼盘入市。

据《每日经济新闻》记者了解,今年深圳将有多个豪宅项目入市,包括福田的海德园 A 区、天健天骄西筑,南山的华润城润玺 2 期新品、深铁懿府 3 期、招商仕林臻邸,以及白石洲首个旧改项目绿景璟庭等。其中,海德园和招商仕林臻邸是今年入市较早的两个项目。

从海德园披露的信息来看,此次共推出 239 套住宅,均价为 12.6 万元 / 平方米,预计 2024 年 11 月 30 日毛坯交房。

公开资料显示,海德园分为 A 区和 B 区,位于福田香蜜湖片区,北临北环大道,东边为万科臻山府,旁边就是地铁 2 号线与 7 号线交汇的安托山站。

此次推出的是海德园 A 区,占地面积约 3.02 万平方米,建筑面积约 17.47 万平方米,容积率约 3.44。而 B 区已于去年 11 月开盘并售罄,当时共推出 181 套房源,引来 504 批意向登记客户。

招商仕林臻邸的销售方案显示,此次共备案 200 套房源,分别为 187 套住宅、13 套商铺,均为精装修交付,销售均价为 11.5 万元 / 平方米。

位于南山蛇口自贸区的招商仕林臻邸项目,所在片区为成熟居住区域,周边有地铁 2 号线水湾站,以及在建的地铁 12 号线花果山站,还有育才学校、蛇口体育中心和四海公园等基础配套。

5 月 19 日 -21 日,招商仕林臻邸项目进行了意向登记。据其 5 月 24 日披露的信息,截至登记期限届满,共完成 251 组意向客户登记。

招商仕林臻邸意向客户登记信息 来源:咚咚找房

价格明显倒挂,买一套最多可赚上千万

海德园和招商仕林臻邸这两个项目之所以如此受到市场关注,除了自身所拥有产品、地段和配套等优势外,与周边二手房存在的巨大价差也是主要原因。

以海德园为例,因为深圳新房限价的缘故,海德园 A 区开盘均价为 12.6 万元 / 平方米,但周边二手住宅的挂牌价普遍在 18 万元 / 平方米以上。比如周边的安栾公馆实际挂牌价在 19.9 万元 / 平方米,天健公馆和万科臻山府二手房源的实际报价也多在 20 万元 / 平方米以上。

值得一提的是,在目前的第三方平台通常只显示深圳楼盘项目的参考价,但只要与中介沟通就可发现,项目的实际挂牌价要远高于二手房参考价。

5 月 25 日下午,《每日经济新闻》记者通过某第三方平台咨询天健公馆一套 93.61 平方米、参考价 1226.29 万元(折合单价 12.69 万元 / 平方米)的房源时,经纪人许锐介绍," 这套房子业主的实际挂牌价为 1670 万元(折合单价 17.84 万元 / 平方米)。" 随后,许锐还向记者发来项目 VR 效果图以及资料。

天健公馆实际挂牌价 来源:贝壳找房

以海德园一套 161 平方米的 4 房为例,如果以 12.6 万元 / 平方米均价买入后,以周边二手房价格 18 万元 / 平方米出售,就可净赚 869 万元;如果以最大户型 251 平方米计算,价差则为 1355.4 万元。

类似现象在招商仕林臻邸项目同样明显。招商仕林臻邸周边既有像招北小区、招南小区、花果山小区等楼龄超过 30 年的老旧小区,也有像兰溪谷、鸣溪谷这种楼龄十几年的山景豪宅,而且还有临海揽山御园、晗山悦海这样的新建楼盘。

据记者了解,在距离招商仕林臻邸 200 米范围内,伍兹华府的挂牌价约为 17.74 万元 / 平方米,一套 174 平方米的 4 房售价 3100 万元;在距离招商仕林臻邸 500 米范围内,双玺时光道的挂牌价为 21.5 万元 / 平方米,一套 88 平方米的 2 房售价 1900 万元。

同样,以招商仕林臻邸一套 155 平方米的 4 房为例,如果以 11.5 万元 / 平方米的均价买入,以周边二手房 17.74 万元 / 平方米的挂牌价售出,可净赚 967.2 万元。

5 月 25 日下午,美联物业深莞惠董事总经理江少杰通过微信向《每日经济新闻》记者表示," 今年深圳入市的豪宅盘之所以能保持较高关注度,除了跟项目自身特性相关外,不可否认与周边二手房价格倒挂相关,新入市豪宅价格基本相当于周边二手房价格打 6 折。"

在江少杰看来,受 "7090 政策 " 限制,未来深圳推出的新盘大多数都将以 90 平方米以下的刚需户型为主。从产品的稀缺性来看,必然导致大户型更受追捧,未来这类楼盘也将越来越少,而预期价格也将相对坚挺。

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