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长沙公寓降价成常态?有楼盘跌至 4000 元 / 平方米起

长沙公寓市场又掀波澜。

3 月以来,长沙多个公寓项目开闸促销,组团降价。据不完全统计,近段时间长沙宣传降价的公寓项目超 20 个,有项目更是打出 " 特价房 4000 元 / 平(方米)起 " 口号,不断刷新长沙公寓价格新低。

" 公寓降价促销还是会持续,再加上开发商要现金流,所以他们必须将公寓快速变现,哪怕可能偶尔会有点亏损。" 近日,湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞在接受《每日经济新闻》记者面访时表示。

值得一提的是,4 月 21 日,长沙市住建局等五部门联合下发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,但库存高企的公寓市场,通过降价和政策双管齐下,能否加速去化还得进一步观察。

不少公寓项目降价

" 从去年到现在,公寓项目一个接一个跌。" 彭梅(化名)见证了长沙公寓价格下行的过程。5 月 18 日,她告诉《每日经济新闻》记者,雨花区金地铂悦价格已从 2019 年最高的万字头持续下跌到了 5888 元 / 平方米起。

彭梅表示,2018 年他们一家在购买了一套位于开福区的住宅后,就一直想买一套公寓投资,也在一个项目交了一部分订金,但又退了。" 当时那套公寓单价 8000 多元,算下来总价接近 50 万元,后来家人需要资金周转,就退了,损失了几千块钱。"

不过现在彭梅 " 庆幸 " 当时把钱退了,不然就不止亏几千块了," 那就是要亏几十万了 "。看到这两年公寓的价格走势,彭梅早已经放弃了购买公寓的想法。

事实上,公寓降价在长沙早已不是个案。如位于雨花区的碧桂园印象,在今年 4 月打出清盘特价,均价约 6500 元 / 平方米,而去年该项目就已有过一轮降价,从此前的 13800 元 / 平方米降至 7888 元 / 平方米。

网红盘北辰三角洲也加入了此次降价的队伍,其 C1 区建面约 44~65 平方米的 LOFT 公寓现房,单价 11500 元 / 平方米起。房天下数据显示,2021 年 12 月,同样位于该项目 C1 区的 LOFT 公寓,不看江毛坯均价 15000~16000 元 / 平方米,看江均价 17500 元 / 平方米。

滨江新城的龙湖春江郦城公寓项目此前均价 11000 元 / 平方米,近日宣传海报显示,总价 23 万元起可购买滨江现房。以在售最小户型 27 平方米计算,单价约 8600 元 / 平方米,推出的打折公寓以工抵房的名义销售。

不仅如此,近期位于麓谷的碧桂园荟隽棠、南城的海伦堡爱 ME 城市再次将长沙公寓价格拉至新低,推出 4 字头项目。

具体来看,碧桂园荟隽棠位于岳麓区岳麓大道与汇智路交汇处西北角,小区旁就是地铁 2 号线岳麓大道站(在建),是麓谷为数不多的正地铁口楼盘,4 字头公寓建面约 35~78 平方米,总价约 14 万元起,首付约 7 万元,毛坯交付;海伦堡爱 ME 城市位于天心区万家丽路与汇金路(韶山南路南延线)的交汇处,靠近地铁 7 号线云塘站(在建),项目特价公寓建面约 32~68 平方米,单价 4500~5200 元 / 平方米,总价约 13.3 万元起,毛坯交付。

湖南中原研究院数据显示,由于商务公寓项目促销不断,今年前 4 月,长沙内 5 区的成交均价同比下跌 5% 至约 11561 元 / 平方米;分区域来看,只有天心区和雨花区同比分别上涨 4%、17%,其余 3 区均下调,开福区同比降幅达 20%,芙蓉区和岳麓区分别跌 2% 和 15%。

尽管从数据上来看整体降幅仅约 5%,但 " 公寓降价常态化 " 已经成为长沙业内公认的事实。

陈世霞在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,主要是江景商业大平层公寓,比如运达中央广场三期、复地滨江金融中心在拉高整体成交价," 均价差不多 21000 元 / 平方米,但普通公寓都在降价,降幅基本是 10% 以上。长期来看,公寓还是会过剩,我们判断公寓的降价促销还是会持续,再加上开发商要现金流,所以他们必须将公寓快速变现,哪怕可能偶尔会有点亏损。"

想尽办法去库存

长沙公寓一再降价的背后,是库存高压、去化难的困境映射。

湖南中原数据显示,近两年供应和成交天花板相差近 40 万平方米,除个别月份外,市场长期维持供过于求状态。截至今年 4 月底,库存量持续突破历史最高水平,超过 476 万平方米,去化周期增加至 46.8 个月。

" 事实上,这个库存数据可能存在一定偏差,一部分已经自持或者利用起来,不需要对外出售,但也显示在了存量里。" 长沙市住建局相关负责人 5 月 17 日通过电话接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前长沙已经在政策、土地供应等多个方面进行管控,改变非住宅的供应节奏,从源头供应量上进行减少,今后非住宅库存压力就会少很多。

为解决公寓去化问题,长沙市政府也一直期望通过出台各项政策,缓解这一难题。

2021 年 10 月,湖南六部门就印发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,发布 10 条措施推进非住宅商品房去库存。

时隔半年,今年 4 月 21 日,长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,购买非住宅商品房一手房的,按契税计税依据的 1% 给予补贴。新购买非住宅商品房且持有 1 年(含)以上对外转让的,对购买方按契税计税依据的 4% 给予补贴。

除开购房补贴外,《通知》中也提到在使用成本方面,居住在公寓的居民住户,符合 " 一表一户 " 安装条件和建设标准的,在水、电、气抄表到户后,凭房屋所有权证或不动产登记证书,可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准;允许存量用地 " 商改住 " 等。

这也就意味着,如今在长沙购买商业公寓不仅可以获得购房补贴,同时还可以按民气、民电、民水计费标准来计费,将大大降低公寓住户的居住成本。这些措施都在一定程度上有利于长沙非住宅商品房的去化,缓解库存压力。

另外,从今年第一次土地双集中出让的情况看,长沙也在有意识地对商业地块进行控制。今年 4 月 12 日,长沙 2022 年首批次集中供地结束,22 宗地全部成交,其中仅梅溪湖二期 09 号地块要求商业占比 40%,其他地块商业占比均位于 6%~30% 区间内,且整体商业占比仅 10%。

克而瑞湖南分析称,长沙有意识减少商办土地供应,从供应端优化商办库存。

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