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全国疯狂大救市开始了,今年该不该出手买房?

作者 | 黄大大

来源 | 楼市黄大大(HouseLeader)

原本以为今年的楼市,像极了 2015 年,现在看来更像 2008 年。

全国大救市,大有愈演愈烈之势,超过 110 个城市加入其中。

一个最明显的标志是,2 成首付已经彻底重出江湖了,在越来越多城市出现。

先是菏泽、赣州等三四线小城,接着是重庆、佛山、南通,以及苏州的张家港 ……

刚刚,河北省会石家庄更是传出重磅消息,首套房 2 成,二套房 3 成首付。

央行发声后,4.4% 的首套房贷利率,也在 20 多个城市快速兑现。政府的行动力,前所未有地强。

要知道,这个利率也是仅次于 2008 年的力度。甚至,还有可能继续往下探。

所有人都不禁在暗暗盘算:现在该不该入场了?

今年还能买房吗?

阻碍入市的原因很简单,当下的经济数据,颇为刺激。

投资的信心,降到了冰点。

4 月份,规模以上工业增加值同比、环比均出现下降,幅度还不小。

汽车、手机、芯片、机床这些核心制造板块也是全线下跌。

就连百试百灵的压舱石房地产,都遭遇了滑铁卢。

4 月份的房地产开发投资增速,是近 10 十年来最低的水平。商品房销售面积,同比下跌四成。

头部房企销售额同比全都是负增长,平均降幅三四成。

所有一幕幕的景象,是不是都像极了 2008 年?

全中国的地产人想起去年这个时候,恐怕都觉得恍若隔世。去年五六月间,楼市时何等火热啊!

抢房潮席卷大江南北,从上海、广州到杭州、合肥、西安等城市,每个月都在刷新房价。

每个人考虑的不是要不要买房,而是能不能抢到房。

经济都这样了,对楼市没有信心,很正常。

北大教授黄益平说,应该 " 不惜一切代价救经济 " 了。很多专家都提出,要促进消费,甚至可以给大家直接发钱。

对于面临困境的中小企业,还可以发放 " 抗疫特别国债 ",要让钱精准的流向各行各业。

延展开说,就是不计一切代价保就业,不计一切代价促消费,不计一切代价稳住中小微企业和个体户。

高层定调,各地各部门都要行动起来,增强紧迫感:

看得准的新举措能用尽用,5 月份能出尽出。

这句话用来形容当前的楼市调控政策,太恰当了。目前,除了北上广深,各地政府已经拿出了十八般武艺。

一场全国房地产救市政策创新才艺大赛,正式拉开了帷幕。

长沙:只要把房子出租,就给你发一张新房票。

无锡:在校大学生,凭在读证明,就给你发一张房票。

杭州、南京、东莞:多生个娃,就给你一张房票。

……

只有想不到,没有地方政府做不到的。想必到了非常时刻,直接放开限购也不是没可能。

房贷利率、首付比例的大幅降低,限购、限售政策的松动,让无数买房人开始遐想。

而最后一步打开楼市复苏的钥匙,很多城市已经顺利找到:

刺激二手房流动

杭州的做法最为典型。按说,杭州是不需要刺激的,土地财政和新房限价、一二手倒挂玩得 666,第一轮土拍稍稍让利,房企就猛扑上来了。

但杭州也有自己的苦处啊。二手房挂牌数,已经蹭蹭蹭积压到了 18 万套了,简直是堰塞湖。

二手房再不动起来,新房市场的购买力也要枯竭。

所以,杭州二话不说,甩出一串 " 王炸 ",激活二手房市场。

增值税 "5 改 2":名下唯一住房的增值税免征年限由 5 年改为 2 年

社保 "4 改 1":非杭州户籍购买二手住宅,社保缴纳要求从 4 年降至 1 年

落户即可买二手房:落户本市未满 5 年的家庭购买二手房,取消 2 年社保的要求

效果也是立竿见影。大批的杭州业主,看到了解套的希望,纷纷配合政策:

开始降价大甩卖

一日之间,挂牌房源又新增了 2 千套,而且都在降价吆喝。

可以预见,越来越多的城市都会打开二手房的闸门,通过税收、限售调整等手段,给楼市注入更多的流动性。

央媒经济日报还专门在头版发表了评论,为调控定调:

房地产市场调控的主体责任在地方,在市场出现变化时,因城施策出台调控举措十分必要。

可见,当下不论是怎样的松绑动作,都有了足够的正当性,更大力度的刺激仍在路上。

在这样的背景下,如何买房也成为一个焦点问题。最近很多人在讨论,要不要提前还房贷?

我的观点很明确:千万不要提前还房贷。

这种做法,看起来似乎省了一笔钱,其实还不如持有现金,等待良好的投资机会。

提前还房贷,不会占银行丝毫的便宜,只是一种资金配置的选择而已。

但是,比起把钱 " 存 " 进房子,持有现金不是更有安全感吗?

更何况,目前不管楼市、股市,都处在历史地点,很多城市都出现了买入机会。

简单算一笔账,房贷利率 4.4% 有多香?

假设贷款总额 280 万,去年首套 5.8% 利息,按揭 30 年,每月需还款 16429 元,总还款 591.4 万;

现在如果按最低 4.4% 的利率计算,同样贷款总额,每月月供 14021 元,总还款 504.7 万。

相比一年前,房贷总额 280 万,每月最多可少还 2400 元,30 年少还 86.7 万。

这才是真正的省下一大笔钱啊!

尤其是对改善型(卖一买一)需求、刚性需求的买房人来说,今年买房还需要犹豫吗?既然总是要买的,怎么也要把央行的便宜给笑纳了吧。

你说对不对?这笔账,其实算起来很简单。

更不用说,还有一些非常优质的城市,原本买不到,这次松绑也敞开了怀抱。

最典型的就是苏州了。

过去 3 年,苏州一直是处在严格调控的状态。限售 5 年,获得买房资格需要 2 年社保。

如今,一顿操作猛如虎,限售改到 2 年了,二手房直接可以交易。买房资格门槛,直接降到了 6 个月社保。

一大批新苏州人,以及部分跨城投资客户——尤其是上海人,立马就嗅到了机会。

新政出台一周,很多房子就被抢光了:

新房成交量环涨 127%,单日成交达到旺季水准!

二手房成交量环涨 126%,业主连夜跳价,房源被迫下架!

在官方网站上看交易数据,隔 1 个小时就增加了几十套。买房真的是要拼手速啊!

另一个快速出现反应的,是东莞市场。

东山湖片区的虹溪诺雅小区,480 万的房子在政策松绑后,直接跳价 50 万。太凶了。

当然,目前还只是二手房业主心态飘,成交依然只有零星的数量。

但入市的买房人数量,还在逐步增加。

回顾过去 20 年,哪一波楼市业主赚得最多?2008 年金融危机后出手的那批人。

有一句话大家说得很多,但能做到的人很少。

——在大多数人恐惧时贪婪,在大多数人贪婪时恐惧。

眼下这个阶段,选择提前还房贷的多,选择持有现金的少。选择观望徘徊的多,选择置换加仓的少。

而越是如此,就越要回归理性。

楼市当然不可能一出 ICU,就上大保健。但是中国楼市的制度设计,决定了它在拉动经济增长中的基石作用。

楼市不火,信贷不扩,经济不兴。

所以,当下注定救市不停。更何况,地方政府已经非常缺钱了。整个四月,财政收入下滑三四成的城市,大有人在。

经济实力强的城市都如此,更何况三四线小城呢?

楼市复苏,已经是当下的一种共识。政策发力在快速拉升,反转必然到来,且力度一定不会弱。

这一波调控的结果,是一部分热点城市的楼市必然会迎来兴旺。

我的判断是,北上广深以及杭州、成都、南京会出现置换和上车的机会,环境比较宽松。苏州、东莞出现难得的投资窗口。珠海、佛山、重庆等城市,则是抄底的时机。

太阳底下无新事。

想想被干趴下的平台经济、互联网企业和中概股们,房地产并不孤单。现在,扭转形势的时间到了,轮回指针又将重新开始。

中国经济的基本面仍然蓬勃向上,国运巨轮滚滚向前。尽管险阻无数,应当保持乐观。

◎本文作者 | 黄大大

以上内容由"楼市黄大大"上传发布
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