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ZAKER新闻 05-18

融创来到悬崖之上,孙宏斌认命了吗?

刚刚过去的 4 月,又是中国房地产行业至为艰难的一个月。

全国上市房企销售额迎来了集体性的大跌,万科、碧桂园、保利、中海、龙湖以及金茂等知名房企,4 月销售均遭遇重大下挫。其中,融创集团 4 月销售额仅 135.7 亿元,同比下跌 75.2%,业绩惨淡,已是不言而喻。

受销售额大幅下挫影响,融创集团现金流进一步告急。5 月 12 日,融创发布公告称,公司 4 月陆续到期的 4 笔美元债的利息,合计 1.05 亿美元(约 7.07 亿元人民币),无法在相关的宽限期内进行利息偿还。

这意味着,美元债违约将很可能引发债券持有人要求融创提前支付尚未到期的本息合计 7.416 亿美元债。面对这种局面,融创在公告中称,预期 7.416 亿美元债也无法偿还。

融创艰难自救,仍旧来到了悬崖之上,孙宏斌要认命了吗?

一,与时间赛跑,融创的自救之路

对于今日之局面,融创不是没有挣扎过。可以说,一直以来,融创为了避免重蹈恒大覆辙,几乎想尽了一切办法,也付出了一切努力去挽救。

扶大厦之将倾,挽狂澜于既倒。融创努力过了,却终究是没能刹住时代的车轮。

因有恒大集团的前车之鉴,融创自 2021 年 10 月起,就提前启动了自救行动,尽一切努力去充实现金流。如打包出售杭州、上海项目,回笼资金 26 亿;打包出售文旅运营服务,回笼资金 18 亿;发售新股融资,获得资金 60 亿;出售贝壳股票,回笼资金 69 亿;与美国摩根公司签署配售与认购协议,融资 45 亿港元 ......

不管是出售资产,还是配股融资,但凡能回笼现金流的方法,融创集团毫无保留地去抓住了。为防止债务挤兑,提振投资者信心,孙宏斌拿出了个人的 4.5 亿美元现金,以无息贷款名义借给融创集团,以期度过难关。

可因 " 去杠杆 " 所带来的现金流窟窿,实在太大。融创在那个 " 高杠杆 " 的时代里,恰恰又是扩张最快、最为凶猛的房企之一。而今,这种 " 去杠杆 " 的苦果,只能自己打碎牙,忍着痛往肚子里咽。

这不是融创一家房企所面临的危机,而是恒大、富力、建业、佳兆业、阳光城、华夏幸福等诸多房企所共同面临的危机。

在 " 高杠杆 " 的时代里,这些房企在金融杠杆的推动下,蒙眼狂奔。孙宏斌又是一个不甘居于他人之下的桀骜之主。

2003 年时,孙宏斌就曾当着王石的面说:" 我们的中长期战略是要做全国第一,超过在座的诸位,包括王总。"

可 4 年后,顺驰就在疯狂的冒进扩张中走入绝境。孙宏斌破产,顺驰卖身。而后,孙宏斌带着融创卷土重来。孙宏斌心里那颗超越万科的火种始终没有熄灭。

在孙宏斌的带领下,融创仍然保持了激进扩张的风格。到 2014 年,融创集团首次跻身中国房地产前十强。而后,融创集团越战越勇,2021 年晋升至中国房企销售额第三名。

排在融创身前的恰恰是万科,这是融创距离万科最近的一次。可这时的孙宏斌已经顾不上超越万科的目标了,王石也早已离开了万科。在严厉的房企 " 去杠杆 " 政策之下,融创的债务开始压顶,孙宏斌为了防止融创成为下一个恒大,不得不满世界找钱。

这是融创的自救,也是孙宏斌的自救。

28 岁时入狱,43 岁时破产,而今,59 岁的孙宏斌不想再重蹈人生的覆辙。他曾一次次经历低谷,又一次次在低谷中爬起,他从来都不是轻易认命的人。这一次,他又怎么能轻易认命?

二,如果只能还一个,先还谁?

" 美元债暂时还不上了,只能优先保障国内债。公司账户上的现金流吃紧,保住国内基本盘,就还有翻盘的希望。" 一位融创集团内部人士对 ZAKER 新闻如是说。

从融创集团的举措来看,似乎确实如此。5 月 12 日,融创发布公告称,美元债违约,本息俱无力偿还。但是,5 月 15 日,融创集团如期支付了 20 融创 01 债券 10% 的本金。

20 融创 01 债券是一支发行于 2020 年 4 月 1 日,为期 4 年,票面利率 4.78% 的国内债券,发行总额 40 亿元。2022 年 4 月 1 日,该债券持有人拥有选择回购权。在融创集团现金流紧张的背景下,债券持有人纷纷选择要求融创集团回购。

融创集团无力支付回购款,但融创拿出了一套 20 融创 01 债券展期方案,具体为 2022 年 5 月 15 日偿还本金的 10%,6 月 30 日偿还本金的 10%,9 月 30 日偿还本金的 15%,12 月 31 日偿还本金的 15%;2023 年 3 月 31 日偿还本金的 15%,6 月 30 日偿还本金的 15%,9 月 30 日偿还本金的 20%。

为最大限度争取投资人通过,孙宏斌本人承诺,为 20 融创 01 债券提供无限连带责任担保。也就是说,孙宏斌押上了自己。最终,该展期方案获得 82% 持有人投票通过,孙宏斌把融创集团从债务违约的边缘又拉了回来。

5 月 15 日,融创集团如期支付 20 融创 01 债券第一笔本金。可在 5 月 12 日,融创却宣布,美元债违约,无钱偿还。不是融创不想还,而是现金流见底,能还上的都已经还了。还不上的,融创和孙宏斌暂时也已是无能为力了。

所有该做的,能做到的,融创和孙宏斌都去做了。相比于恒大集团债务违约后的补窟窿,融创集团一直是在债务违约前,充分吸取恒大集团的教训,去避免跌入深渊。

可孙宏斌终究是败给了自己的激进。

正所谓,时势造英雄,逆势造狗熊。五十而知天命,天命不可违也。

59 岁的孙宏斌知天命了吗?

三,曙光涌现,融创能否等来自己的春天?

5 月 15 日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。该《通知》规定,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点,房贷利率最低降至 4.4%,为近十年来最低。

这是一个重磅级信号。它意味着,房地产松绑的大时代正式来了。事实上,在央行对房地产松绑之前,郑州、广州、佛山、中山、菏泽、廊坊、岳阳等百余城就已经开始对房地产进行不同程度的松绑。在央行降低房贷利率之后,对房地产松绑的城市则更多了,如杭州、南京、沈阳、长沙、无锡、东莞、衡阳、无锡以及上饶等数十城,纷纷加入到房地产松绑队列之中。

全国性的房地产松绑正在到来。政策的利好也直接体现在股市上,上市房企的股价连日翻红,大涨,显示着资本在房地产板块上的躁动。

这对融创而言,犹如久旱望甘霖。房企要真正地在 " 去杠杆 " 中实现软着陆,一定要重振销售。正如许家印所言:" 没有销售,就还不清债务。"

房企的每一次命运转折都与政策紧密相连。孙宏斌人生的起起落落,也都映衬着中国房地产行业发展的宏大背影。

融创能否实现软着陆,对孙宏斌而言,既要尽人事,也要听天命。

ZAKER 新闻出品

文 / 肖邦

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