关于ZAKER 免费视频剪辑 合作 加入
金角财经 05-18

地产炮灰

原创首发 | 金角财经(ID: F-Jinjiao )

作者 | 林石

编辑 | 角爷

" 今天是鸿坤不兑付的第 53 天,越来越多的人,选择了沉默!"

在微博 " 鸿坤金服不兑付 " 超话里,有人日复一日地计算着,鸿坤金服已经爆雷的日子。

今年 3 月,曾经的中国百强房企鸿坤集团旗下的鸿坤金服宣布停止运营,成为又一家因为理财产品爆雷的房企,涉及资金达 30 亿。

如鸿坤集团这样的案例,人们早已司空见惯。自 2021 年 9 月,恒大财富百亿理财爆雷之后,佳兆业、阳光城、宝能、中国奥园,当代置业、祥生控股、三盛集团等多家房企纷纷爆出理财产品无法兑付。

业内曾经盛传的一句话," 房地产做到最后就是做金融 ",如今看来,已成笑话。

时至今日,房企艰难自救,业主惴惴不安,但更惨的是买了房企理财的债主们,似乎早已无人关心:这钱,啥时候能还上?

员工业主一网打尽

中国人的骨子里是有一股赌性的。

" 你不理财,财不理你 ",这句话随着各种 " 投资宝典 " 的畅销与营销号的攻势,早已成为了至理名言。

想搞钱,就得 " 钱生钱 ",而且越快越好。

房企推出的理财产品," 完美 " 符合这一标准。

鸿坤金服爆雷 10 天之前,还发布了一只 48 天的短期募资产品,1 万元起投,预期年化收益率 10%。公开资料显示,各大房企推出的理财产品,年化收益均在 7%-13% 不等。

对比银行存款,哪怕三年期的大额存单利率,也不过在 3.35% 上下,足足高了一倍不止。

不同银行大额存单利率

马克思说,有 50% 的利润,资本就铤而走险;为了 100% 的利润,它就敢践踏一切人间法律;有 300% 的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。(其实不是马克思说的)

资本如此,人也一样,而且 10% 就足以让人抢个头破血流。

第一批吃螃蟹的人往往是房企内部员工

如阳光金服,涉及投资人约 1 万人,其中员工约 3 千人;如奥园,涉及投资人大概 1500 人,员工及家属占了一半以上。

有企业甚至将其视为一种员工福利,正如当代置业推出的员工内部理财 " 职工宝 ",连名字都安排得明明白白。

有房企员工直言," 收益率高,而且之前所有的理财产品都如期、足额兑付,我们身在公司内部,对公司的情况熟悉,所以也比较放心。"

第二批则是买了房的业主

房子住进来,小区写满了房企的理财广告—— " 中国房地产百强,资产过千亿 ",听起来比 p2p 靠谱多了。

还等什么?投!倾尽所有甚至拉上亲戚朋友都要投。

这可是企业内部福利,想买还得找门路让员工代持,这么大的公司难道还会骗人?

一大批大爷大妈抢破头地交出了自己的全部养老钱。

曾经,二者的相处称得上甜蜜,房企拿到了钱,投资人也赚到了钱。只是寒冬一至,曾经所有的甜蜜,如今都化为了仇恨。

2021 年 9 月 13 日,恒大财富爆雷之时,约 100 名投资者包围了恒大深圳总部,其中不乏恒大员工、业主," 老板盘满钵满,员工倾家荡产 "" 恒大,还我血汗钱 "这样的标语比比皆是。

标语不是空话。

对比之下,2017 年福布斯富豪榜上身价 391 亿美元的许家印,超越马云成为中国首富。爆雷三年后,还剩 89 亿美元。

但对于很多债主来说,爆雷之后,就是倾家荡产。

隐藏的债务黑洞

有人坐着看戏,甚至有些幸灾乐祸,认为这就是活该。

不出奇。

这毕竟看起来就是一门你情我愿的买卖。

但等到潮水退去,露出的其实是精心布局的杀猪盘呢?

不少房企的理财平台都涉及" 自融 "的风险。

" 自融 " 的概念最早出自 P2P 行业。2016 年 8 月,银监会联合多部门下发《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》,其中第十条规定," 网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事下列活动:(一)为自身或变相为自身融资,(二)直接或间接接受、归集出借人的资金。"

如今的房企理财产品如出一辙。房企的通常做法,就是由公司内部人士在外自建壳主体,或去外部寻找符合条件的壳公司,作为理财产品的发行主体。

如恒大财富的基金销售牌照持有主体,为深圳市金海九州基金销售有限公司。穿透可知,该公司旗下并没有对外投资公司,最终受益人为徐文、何妙玲,前者为广东恒大华南物流中心董事,后者为恒大地产集团董事。

恒大财富专题会现场,源自搜狐财经

自融的风险在于,资金的用途是不明确的,有着极高的被挪用的风险,究竟是项目投资?还是被房企拿去填窟窿?

前者面临的可能是项目回款影响兑付,后者的恶果很多人已经品尝到了。

还有一个关键就是,这笔钱用完了是要还的,但这笔负债却因套壳的操作,并没有在公司的报表上呈现,成为了三道红线以外的债务黑洞。

近期爆雷的金科地产就是一个很典型的例子。

表面上看,截至 2021 年年底,金科扣除合同负债后的资产负债率为 69.17% ,净负债率为 69.51%, 两项指标达标,但现金短债比小于 1,踩中一道红线。

但实际上," 金科系 " 旗下名为 " 小金牙 " 理财平台的产品在数日前已经出现逾期兑付。上海票据交易所日前公布的截至 2022 年 3 月 31 日持续逾期名单中,金科股份及其旗下公司更是累计逾期 8130.65 万元,月末逾期余额 5735.2 万元。

另外,纵观公开报道,购买了房企理财产品的 " 受害者们 ",基本都毫无投资经验,甚至还有像当代置业等房企,强制中高层员工购买的情况也时有发生。

一边是企业刻意将债务风险隐藏,一边却是缺乏投资经验的投资人。

说是你情我愿,到头来却成了一场不公平的资本游戏。

被遗忘的债主

踩雷房企理财的债主们最关心的问题,还是钱能不能还上

乍看之下,房企们在爆雷之后基本都 " 积极 " 地给出了自己的兑付方案。

方案主要不外乎两种,现金分期、实物资产。以鸿坤集团为例,其最新的兑付方案如下:

现金分期方案以账户金额不同分三种情况——

1,账户总资产为 10 万元及以下的,方案公布后 10 个工作日内兑付。

2,账户总资产为 10 万元至 20 万元的,每三个月一期,分 12 期也就是 36 个月完成兑付。

3,账户总资产为 20 万元以上的,每三个月一期,分 16 期也就是 48 个月完成兑付。

实物资产兑付方面,鸿坤集团则表示," 已准备好足够覆盖投资人本息的实物资产供投资人选择,实物资产业态包括在售的住宅、别墅、商铺、公寓、车位等 "

其它爆雷房企也基本类似。

阳光城的兑付方案中,本金偿还方案为,到期首月兑付 10%,之后第 7-12 个月内,每月偿还 15%;利息亦是 7-12 月分摊。

多数房企还给出了现金与实物兑付相结合的兑付方案。例如奥园针对 60 亿逾期理财的兑付方案包括 " 现金 + 实物 ",其中现金兑付以 200 万为界,兑付周期为 6 个月、21 个月,实物兑付则由集团提供总货值不低于 90 亿元的物业资产;

看起来,还好像是能还上的。但兑付方案并非人人都能接受。

现金分期通常的问题有两种,一是收益打折,当代置业旗下参与了理财产品的员工就表示,如果接受现金分期方案,原本承诺的 10% 以上年化收益变为 4.35%;二是分期过长,如前述鸿坤集团的方案中,最长要足足 4 年的时间才能完成兑付。

有投资人直言,这其中面临极大的不确定性。

实物兑付也是个 " 坑 ",其中最大的问题,是这些实物资产的流动性。

用某位当代置业员工的话来说,这些都是 " 不良资产 "、" 癌症库存 ":非核心城市资产、非业主买不了的车位、没有上下水以及转手税特别高的商业项目、现场交通偏远、期房同样面临不确定性

再说简单点,就是本金再难全额返还。

鸿坤集团在新闻稿中表示,已经有 60% 的投资人完成了兑付方案签约。

鸿坤集团总部

至于你信不信?反正至少 40% 投资人不信。

但无论信不信,今年 5 月 12 日,央行副行长陈雨露已经宣布," 互联网金融风险的专项整治工作顺利完成 "

今时今日,地产行业政策频频吹暖风,各地急着救市,房企忙着交楼,至于那些还在苦等兑付的债主们,好像也只能在微博的超话里继续计算无望的日子了。

参考资料:

搜狐财经《地产人的 " 魔幻 2021":理财入 " 坑 " 被套百万,高管盼 " 大浪淘沙、格局重塑 "》

棱镜《超 900 亿房企理财暴雷,员工:当年 60 万 " 买 " 职位,今被迫成房东》

锋雳《金科 " 小金牙 " 逾期:教科书式集资崩塌》

乐居财经《地产自融疑云》

第一财经《3 · 15 大调查 | 涉房理财:曾经的 " 财富密码 " 如何吞噬财富?》

以上内容由"金角财经"上传发布
一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

一起剪

相关阅读

最新评论

没有更多评论了
财经新闻

财经新闻

财富解码 纵横投资

订阅

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐

查看更多内容

原创精品

查看更多内容