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ZAKER 05-12

离烟火气更近一点,这才是老广置换的逻辑秘密

要说广州最迷人的地方,那一定是在老城区。

柴米油盐、瓜果蔬菜、鱼肉家禽、熟食及糕点,只需下个楼遛上一圈,几步路就能把想买的东西一次性买齐。

卖糕点、卖烧鹅熟食、卖粥粉面饭、卖糖水小吃,甚至还有卖元宝纸钱、卖衣服鞋子,地道的市井风情,很是热闹。

平日里闲来无事,散步到小公园里陪阿公阿婆吹水,和街坊们一起玩康乐设施,走在老城的街道,周围都是熟悉的面孔,感觉真好。

一套茶具、一把水壶、几罐茶叶,老人家们总爱三五成群地坐在树荫下聊家常,年轻人喜爱骑着自行车,在老城区不知名的巷子里穿梭,生活很是惬意。

在老城区在这里走上一圈,能感受到旧时广州的那种自在、淳朴。

久居城央,老广们生活惯性的认同

在老广的口中,广州三大老城区——越秀区、荔湾区和海珠区,旧有东山、西关、河南的通俗称呼。

" 河 " 以珠江为分界线,这里是全市最稠密的地方,每平方公里人口超 20000 人,比以人口密度高而著称的东京(1.33 万人 / 平方公里)还密。

广州老城区的房子大多建于二十世纪八九十年代,街道宽度可通车的常为 7 米左右,步行街巷一般为 4 米,违建的房子以及商贩占用了街道空间,导致街巷拥挤,断头路较多。

停车位紧张、街道路面不平、危房旧房密集、年老失修的外立面损坏严重,寸土寸金的广州老城区由于缺乏管理而导致住房不断增长,逐渐占据了公共活动空间,这让

再加上广州如火如荼的建设开发新区,外来人口大量涌入,本地居民纷纷将房屋出租或置换,希望搬到一个窗明几净的环境来改善。

,人口老龄化、居住密度大、空闲狭小的房子难以容纳祖孙三代的居住需求。

越秀、荔湾、海珠老三区 20 年楼龄以上的楼盘占比超 66%,而 10 年内次新楼占比是个位数。

图源:贝壳找房

贝壳数据显示,老城区挂牌小区的平均楼龄在 20 年以上。已上架的几套房源,均价超过 12 万,有不足 50m² 的一房和 70m² 的两房,一房占比 8%,两房约 43%。

住在老城区,通过广

但很多老广对老城区有天然的情感认同,习惯了 " 一盅两件 " 的生活,别说黄埔、南沙的这样的新片区,就连天河在老广眼里都不会考虑。

广广感牵绊

难就难在这里,寸土寸金的老城区,新房供应量向来稀少,全新楼盘,单价则普遍去到近千万一套,价格不菲。

数据来源:贝壳找房  

即便是卖掉后置换,再买房预算并不高,如果想在老城区置换一套次新房或新房进行改善,单价基本过十万,价格颇高。

这就意味着广

一方面,他们无法承担老城区动辄五六百万的房款压力;另一方面,又不愿意撤出市中心搬到郊区。

想要近市区,配套齐全,又想有小区环境进行居住改善,且价格还不能太贵。

在广州城市的总体规划中,属于广州主城区划定范围的是天河、越秀、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔等部分区域。

数据来源:广州市国土资源和规划委员会

白云,不仅位于主城区,更是在广州的第一圈层(配图),其含金量完全可以跟越秀、荔湾、海珠等老城区比肩。

翻看白云的发展历史,刚好广

以三元里 - 棠溪火车站为首的传统物流商贸,以白云山、珠江水、流溪河发展的自然景观,与荔湾越秀的文化一脉相承。白云山、东山口、中山大学的这条文化中轴,再到白云新城、珠江新城、广州塔这条城市中轴。

拥有几条城市中轴的白云区,背后的产业和创新实力不可忽视。

信息来源:广州城市总体规划

作为接棒老城区的桥头堡,式文化,有记忆中的广府味。

商圈、公园、茶楼、宵夜,一盅两件,得闲饮茶,关键是白云区的粤语氛围浓厚,老广在这里倍感亲切。

放眼全广州,东部已经完成补涨,均价 5 万 /m² 的老黄埔核心被限价稳住,广州西老城区在广钢新城的带领下,也已经成功进阶。想在广州主城区找到 4 万 /m² 出头的新房,也就白云区了。

在荔湾区住了二十多年的老李一家,正是卖掉了荔湾区的老破小,成功上车了白云区的地铁湖景房,用他的话说:" 新房子宽敞够一家五口人住,女儿有自己的卧室和书房,老人家下楼有公园买菜散步,家门口有地铁,去哪都方便。"

白云湖景观

天然的地理优势和景观资源,让白云区顺利的成为老广改善置换的不二选择。

区最优的

作为中心五区的白云,整体价值仍是广州老城区的价格洼地,对于老广来说,是一次难得的置业机遇。

对比 2021 年广州各区成交均价,越秀、天河、海珠、荔湾均超过 6 万 +,随便买入一套,至少得五六百万,而45757/

老城区和白云区的价格对比

特别是中心五区的天河、海珠房价普涨之后,性价比之王的白云无疑成为超强潜力股。

在白云湖安家,公园、地铁、学校生活配套齐全,居住体验感得到了满足。而且,便

早起坐地铁,几站路就可以轻松回到熟悉的老城区,约上熟悉的街坊邻居,喝早茶,顺路买个菜,再坐地铁回来。半天时间,送孙子上学、走亲访友、喝茶聚会、买菜散步遛弯,全部实现了。

住在白云湖既有新城区的朝气与面貌,又能轻松返回老城区,两全其美,不必割舍就能轻易享受到老城的繁华和烟火气。再加上地铁通达又近市区的优势,吸引了不少老城区的改善客户。

目前,选择白云湖的老广们,很大一部分就是来自 8 号和 13 号沿线的本地居民。已经开通的 8 号线北延线,穿越荔湾越秀,直达海珠琶洲,8 号线有 11 个换乘站,是名副其实的换乘王。

8 号线地铁图

从白云湖出发,到荔湾、越秀、海珠,珠江新城,几个站的时间就到了,地铁让居民的出行时间大大缩短,而且线路的舒适度比挤 3 号线高多了。

可以说,未来十年买进白云,盯住白云湖就够了!

越秀 · 天悦云湖:

作为越秀在白云湖的 " 天字系 " 产品,天悦云湖也是 " 换乘之王 "8 号线亭岗站地铁上盖项目。除去交通便利,天悦云湖离白云湖湖区步行约 200 米,出门即可享 3000 亩湖景后花园,无论是跑步、游玩、还是休憩、垂钓,业主可尽享自然节序变化。

不仅融入舒适湖居理念,越秀 · 天悦云湖还在产品力上,进行了 " 迭代 "。总价 296 万起,建面约 76-128 方三至四房。目前,天悦云湖推出了全新二期 87 方望湖三房,是上车市中心地铁湖景大盘的优选。

越秀 · 天悦云湖

品实 · 云湖花城:

作为 8 号线亭岗上盖,无论是云湖花城还是天悦云湖,两个项目距离地铁站都十分近,其中 8 号线还是坐拥 " 换乘之王 " 称号的线路,可与 8 条地铁线(在运营)接驳,畅达全城。

云湖花城是珠江实业集团和广州地铁地产两大粤系国企联合打造的项目,项目东侧就是白云湖数字科技城 " 绿肺 ",登高即可见碧水湖景。而随着白云经济生产、生活回到正轨,云湖花城的实景示范区也将迎来惊艳绽放,全新三期产品将盛大开盘。

品实 · 云湖花城

招商弘阳电建南国 · 雍云邸:

雍云邸位于白云湖数字科技城核心区域——黄金围东板块,作为白云湖最先建设的起步区域,这里被定义为新一代信息技术产业园,也是白云湖产业和配套最先落地的地方之一。

而配套方面,已投入运营的 8 号线滘心站距离项目约 500 米。同时,项目约 600 米范围规划有 63 班九年一贯制教育配套,另外,项目还配套一所 15 班幼儿园。(以上数据来源:广州白云房协)

商业上,雍云邸周边购物资源丰富,项目正在规划中一站式购物中心,同时项目自身还有建面约 1000㎡生鲜超市。(以上数据来源:广州白云发布、白云融媒,最终以政府审批规划为准)

作为双央企联合巨作,雍云邸项目由招商、弘阳、电建南国三家开发商联合开发。北临流溪河,东往白云湖,是名副其实的滨水生态社区。项目预计有 11 栋 16-28 层不等的住宅,首推为 3# 楼王,主打建面约 76-105㎡户型,其中建面约 76㎡带主套三房两卫,建面约 87㎡四房两厅两卫双阳台,建面约 105㎡四房两厅两卫瞰一线白云湖景。目前精工美宅示范区,已盛装开启。

招商弘阳电建南国 · 雍云邸

珠实公交 · 花城云著:

除了云湖花城外,珠江实业集团还和广州公交集团在 22、24 号线夏茅站旁复制了个双地铁 TOD 楼盘——花城云著,项目临近白云新城旁,200 米处即有十二年一贯制名校——白云省实加持,另外极具地铁优势,可两站到越秀,三站到荔湾。

花城云著传承了珠实 " 控面积、低总价、多房 " 的基因,主打 " 同面积,多一房 " 的产品效果,花城云著的营销中心现已盛大亮相。

珠实公交 · 花城云著

出品 /ZAKER

文 / 真意

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