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大咖聊房 01-22

惊爆!又一家房企暴雷

最近房地产界的好消息好像不断,暖风频吹,先是传闻国企注资民企,接着承债式并购贷款不再计入 " 三条红线 ",20 日上午又宣布 5 年期 LPR21 个月来首次下调。

在这一套组合拳下,市场的预期能否改变,房地产市场、房地产企业是不是会逐步活过来?还是一个未知答案。

宣布违约

1 月 19 日晚间,一则消息搅动了房地产界和资本市场。

中国奥园发出一则出乎市场和投资者的意料的公告,称经审慎考虑流动性状况,将不会为即将于 2022 年 1 月 20 日本金总额为 1.88 亿美元及 1 月 23 日到期本金总额为 5 亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息;

此外,在 30 天宽限期届满后,其也将不会支付于 2023 年 6 月到期本金总额为 2 亿美元、2024 年 6 月到期本金总额为 2 亿美元的美元票据项下的最新一期利息。

更关键的是,中国奥园同时提示,其所有其他境外金融负债项下将发生 ( 或已发生 ) 违约事件,也就是说后续更多的交叉违约可能接踵而至,而公司无力偿还。

这件事最为特殊的在于,中国奥园不仅未曾提前就即将于本周到期的美元票据发起任何要约收购,且在到期日尚未来临之前就先公告违约,这样的态度和做法显然也与其他房企有别。

在官宣违约之后,中国奥园即将进入债务重组阶段。

需要留意的是,中国奥园并未在公告中披露重大进展是为何事。从公告中,尚未看到中国奥园在自救方面有任何正向的反馈。

早有端倪

2021 年 10 月 26 日,在深圳举办的第十一届中国价值地产年会上,中国奥园凭借稳健经营、高效发展,在年会上公布的 "2021 中国地产上市公司品牌价值榜 TOP100" 榜单中位列 17 名,跻身 20 强。

具有讽刺意味的是,当年 10 月份多家评级公司对于中国奥园的后市发展,以及未来债市兑付情况评价消极,并不看好。各大国际评级巨头就对中国奥园预警并下调评级,导致其不断上演 " 股债双杀 ",进入 11 月评级下调更为密集,一个月内下调了五次。

11 月初,国际评级机构惠誉认为中国奥园的财务灵活性会不断下降,宣布将中国奥园的长期外币发行人违约评级从 "BB" 下调至 "B+",展望 " 负面 "。将中国奥园的高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从 "BB-" 下调至 "B+",回收率评级为 "RR4"。

11 月 16 日,标普将中国奥园集团的长期发行人信用评级从 "B" 下调至 "CCC",并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从 "B-" 下调至 "CCC-"。

11 月 17 日,"19 奥园 02" 下跌 34.38%,盘中更是两次触发临时停牌。18 日 "19 奥园 02" 继续下跌并再次触发临时停牌,跌幅一度达到 27.07%。两天内该债券跌幅超过了 50%。

12 月 2 日,中国奥园公告,评级下调导致若干境外融资触发违约条款。本金总额为约 6.512 亿美元(约合人民币 42 亿元)的融资因评级下调而要求偿还。

中国奥园在境外存续的美元债有 10 只,存续规模约 29 亿美元,正常是在未来数年陆续到期,如果因交叉违约集中到期,无疑偿还压力巨大。

现金枯竭

在经营层面,中国奥园早就受到流动性紧张的影响。截至 2021 年 12 月 31 日,中国奥园未经审核物业合同销售金额约人民币 1210.3 亿元,同比下跌约 9.0%。

流动负债来看,奥园在银行及其他借款 407 亿元,优先票据及债券 109.96 亿元;非流动负债方面,银行及其他借款 394.78 亿元,优先票据及债券 201 亿元。加上长短期的租赁负债约 8 亿元,有息负债合计达到 1121 亿元。

12 月初,公司约 60 亿的内部理财宣布爆雷,并公布延期兑付方案,其中包括以房抵债。

伴随公司爆雷,公司销售额不出意外出现断崖式下滑。

2021 年半年报显示,中国奥园的净负债率 80.7%,现金短债比 1.3 倍,剔除预收账款后资产负债率 78.5%,踩中 " 三道红线 " 中的一条。

中国奥园一年内到期有息负债合计 517 亿元,货币资金 683 亿元,如果考虑现金受限制情况,中国奥园还有 411 亿元的 " 贸易及其他应付款 "。

从 " 三道红线 " 来看,中国奥园的似乎没有那么悲观,但其实账上的现金捉襟见肘。

和前几年的高速增长相比,中国奥园的销售表现判若两人。2015 到 2019 年,中国奥园的合约销售金额复合增长率达 67%,在 2019 年一举突破千亿大关,2020 年成功跻身 TOP30 强阵营。

但全面冲刺规模的同时,以收并购作为重要扩张模式的中国奥园,债务率也快速提升,并且规模和利润之间的矛盾越来越明显。

2020 年,中国奥园毛利率为 25.1%,同比下降 4.6 个百分点。到了 2021 年中国奥园毛利率继续微降到 25.0%。其盈利指标也出现了下滑的趋势。

来源:中国奥园半年报

到 2021 年三季度,中国奥园合同销售额累计约人民币 985 亿元,较 2020 年同期还增长 18%。而到了 2021 年年底,其合同销售金额约人民币 1210.3 亿元,同比转为下跌约 9%。

也就是说去年四季度的 10、11 和 12 三个月一共就卖了 225 亿元,具体来看每个月分别销售 101.3 亿元、71.5 亿元和 52 亿元。其中 12 月已经跌到冰点,同比跌幅达到 73%。

12 月 2 日,中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋活化工厦。

中国奥园经营的问题在资本市场得以体现,其股价自 2021 年 6 月以来加速下跌,从高位的 8.31 港元跌到 20 日的 1.63 港元,跌幅高达 79.95%。市值不到 48 亿港元,与 1200 多亿人民币的销售规模相比,反差巨大。

可以看出在 2021 年 11 月和 12 月,有一波明显的放量下跌,那时进场的股民估计要难受很久了。

这也是在提醒投资人,不要轻易进入有资金压力的民营房企股票,以免成为最后一波接盘侠。

奥园历史

与绝大多数珠三角的民营企业家类似,奥园集团创始人郭梓文也是从一穷二白开始创业的,最早承包困难国企,后来开始整合政府资源,郭老板从最初的承包开始,只用了短短 7 年就成为中国 " 复合地产第一人 "。

1991 年郭梓文到处借钱,筹得了 5 万元接手了广东番禺建安装饰公司,该公司彼时负债累累、濒临倒逼,郭老板凭着其能吃苦、敢闯敢拼拿下了市场,赚到了人生的第一桶金。

之后又承包了一家叫做梅山建设的公司,从烂尾项目金业别墅花园开始正式进军房地产开发行业。

1998 年,郭梓文开始将地产项目与体育结合。其在番禺洛溪大桥边有 200 多亩农地。为了与周边的开发商形成竞争优势,同时在广州房地产行业打出名声,提出了 " 运动就在家门口 " 的概念,将 " 金业体育花园 " 更名为 " 广州奥林匹克花园 "。

据郭梓文自己陈述," 那时候请朋友吃饭唱歌,他们已经没兴趣了。但请他们打球却很愿意。而且周末我看广州体育场馆塞满了人,才想到这里面一定有什么市场。"

为了打出影响力,与奥运的结合,让郭梓文在业内的知名度迅速提升,他也将企业更名为 " 奥园置业 "。

那几年恰恰是北京申办奥运期间," 奥林匹克花园 " 的名字不能属于某个开发商,在成为中国奥委会的专利后,郭梓文获得该名称的特许经营权。

从 2013 年破百亿,到 2019 年破千亿,奥园仅用了 6 年时间就成为 " 粤港澳四小龙 " 之首。

何去何从

不少购买了奥园期房的网友担心能否按期收房。奥园表示,大部分房地产项目按计划及进度进行,同时正采取措施继续确保项目竣工交付,及降低营运开支。目前管理团队包括高级管理层保持稳定。

中国奥园,绝不会是最后一个倒下的房企,最近的组合拳提升市场信心,到底能不能挽救市场信心,这是一个正在进行的试题。

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