几个重大消息！关乎楼市走势……

今天接连发了好几条重要的消息，逐一给大家说下我们的看法。

今天 MLF 降息了十个基点，很明显超出了市场预期，大家都没想到。

早在 12 月降息的时候，我已经说过预计接下来还会继续降低，市场对降息已经有预期。

但当时我觉得要到 1 季度，没想到 1 月份就执行了，因为距离 2021 年 12 月的降准降息仅仅一个月。

所以这次的动作有几个超预期：

第一，MLF 利率降速之快超预期。

第二，降息幅度也超出预期。市场估算，这次市场总共会释放 2500 亿的资金，是近期比较多的一次了。

为什么超预期，有两个解释 :

1. 经济压力大，出于稳增长的需要，必须靠降低利率来拉动今年一季度增长，而且快要 " 开大会 " 了，在这之前，要冲经济。

2. 为了应对美联储的加息节奏。

因为今年美联储已经释放加息要求，一旦美国加息，你再降息，势必会驱使热钱外流，所以还不如赶在美联储加息之前，多降几次，以平滑届时的影响。

那么降息之后会对股市，楼市有啥影响呢？

必然都是利好。

股市今天已经飘红了，但是资本市场是虚拟经济。现在各行各业缺的不一定是钱，而是需要时间，现在要转型升级，靠硬核科技崛起，不是一年两年的事情，而是以十年为单位的一件事。

股市只能说长期趋势向好，短期在今年个人想通过炒股赚多少钱，多数人都很难，更何况大多数还是韭菜。

楼市得到的利好更大，最明显会让房贷利率下滑，持有成本降低，刺激住房消费。

当下，房贷利率跟 LPR 已经脱钩，银行降低利率可以降很快，根本不用等央妈降息，比如苏州，去年下半年还是 6.1%，现在最低竟然可以到 4.65%，最快 2 天放款，利率下降速度如此之快，出乎意料！！

像苏州这样，一下就是 160 个基点，确实很猛，谁还等央妈来降息。

除了苏州，好多城市利率都已经掉头下调了。

风向标深圳的首套利率如今也纷纷将至 4 字头了，银行系统的朋友告诉我，北京银行宁波银行都可以做到 4.95%。

郑州的首套房贷利率去年长期保持 6.37% 以上，现在部分银行将至5.63%（还是太高）。

广州去年 8 月份后，首套利率一直维持在 5.85% 以上，这个月降至 5.5%。

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房贷利率下滑必然是大势所趋，银行也要开门做生意，货币适当向房地产宽松是今年的趋势。上周我已经提前发出信号了「一个重要信号发出！」。

我认为，想要拉动住房消费，首套房贷利率就要下降到 4 字头才好。

今年先全面降到 5 字头，然后 4 字头，然后跟随 LPR 到 3 字头，而且 LPR 中长期也还是往下走的，因为经济增速在下降。

当下，降低房贷利率，让普通人买房能够降低点成本，也非常符合 " 刺激住房消费 " 的大方向。

更重要的是，房贷利率每降低 1%，那么就可以降低居民的贷款支出 3800 亿，给购房者可以释放大量可支配收入，对消费的刺激作用是很可观的，消费去年下半年开始萎缩，又极其重要。可见，降低房贷利率显得很有必要。

总之，楼市 2022 年信贷环境将会极大的改善，这毫无疑问。

最近的周末，12 月份 70 城数据出来了。

虽然整体还是以降为主，但也要看到积极的信号：

1、下跌的城市数量在逐渐减少，结束了自 2021 年 5 月以来新房价格下跌城市数量增长的态势。

2、一线二手房价格由负转正，二线城市新房二手房降幅收窄。

叠加今天的降息利好以及后续的降息预期，我认为 2022 年很多二线城市会迎来楼市小阳春。

2021 年 GDP110 万亿，增速 8.1%，但这主要是 2020 年疫情影响，基数太低，导致 2021 一季度大增，平均两年下来才 5.1%，这才是真实水平。

分季度看，成绩是很糟糕的。一季度同比增长 18.3%，二季度增长 7.9%，三季度增长 4.9%，四季度增长 4.0%。

一个季度比一个季度下滑，所以央行着急了，选择在今天同时降息，否则 GDP 要进一步下降到 3 字头了。

如何看待这个成绩单。还是分三块来说。

出口：非常好，打 90 分。进出口总值达到了 6 万亿美元，这是因为疫情的不同步，我们疫情和产能恢复快，海外不行，产能弱，导致海外需求很强劲，我们的供给侧又最先恢复，打了一次漂亮的翻身仗。

投资：非常一般，打 70 分。

从数据看，固定资产投资才增长 4.95%，房地产增长 4.4%。

这跟 2020 年的表现就完全不同了，2020 年我们能率先走出疫情，除了出口，还要归根于基建和房地产，而去年房地产在疯狂打压之下，已经完全拖累整体经济了。

整体看，投资贡献的增长率是拖累了 GDP 大盘。

消费：这个打 80 分。

主要是前高后低，上半年很牛掰，下半年一下就萎缩了。

上半年消费回暖很快，但是一到下半年，企业各种出问题，到处裁员降薪，大家对未来信心严重不足，有点钱也消费降级了。

再加上，今年大宗商品维持高位，原材料都涨了，导致大量消费品涨价，也消费不起了。

最近我看发改委发了一个文，希望促进消费。这是因为下半年【需求萎缩】所触发的。

我估计各地的消费券也已经在路上了，估计很多人又会收到城市内部鼓励消费，搞补贴，领消费券的新闻了。

对今年的消费，我也持保守态度，如果 2022 年消费拉动不了经济，那么只能回归到靠出口和投资，今年我预判仍然是投资和出口的大年，最终必然要靠房地产和基建。

大家应该看到了，2022 年的基建项目已经陆续率先上马了，大家都可以查到各省的基建投资项目。

以前我还对新基建比较有信心，但是现在看，基础比较薄弱，老基建仍然占比不小。

基建先行，房地产也要看第一季度的政策和压力，但是毫无疑问，必然会比 2021 年下半年要好的。

但想要拉动基建和房地产，放水和降息就必不可少。

先放数据。出生人口过去十年的数据如下：

净出生人口（出生人口 - 死亡人口）的数据如如下：

净出生人口创下了 60 年的新低，仅有 48W。

很显然，这个下降幅度也超过预期了，说明人口增加的动力已经消失了。趋势形成，很难逆转。

就看后面有没有有效政策的刺激了，啧啧 ~

看下针对这个数据有一个说明：

宁吉喆说，2021 年我国出生人口相比前一年减少，

一个主要原因是育龄妇女人数持续减少，2021 年 15-49 岁育龄妇女比上年减少约 500 万，其中 21-35 岁生育旺盛期妇女人数减少约 300 万。

第二，生育观念有所变化，婚育年龄在推迟，年轻人生育意愿在降低。

第三，新冠疫情在一定程度上也推迟了年轻人的生育安排。

说的都很对。尤其是疫情的确让一部分人延缓了生育计划，如果疫情缓解，数据有些反弹也正常，只是这疫情不知道啥时候能结束呀？

很多人说出生率会影响现在的房价，这个我认为是一个长期因素，因为现在出生的要到 30 多年之后才会买房子，影响的是三十年之后的房价。

现在的购房主力都是 8090 这一代，这一代人的住房都并没有得到满足，当下的住房依然是结构性短缺的，需求还在。

这种短缺体现在四个维度：

1. 一二线城市的房子短缺，三四线过剩。

2. 一二线的好地段房子短缺，学区房短缺，郊区过剩。

3. 豪宅短缺，普宅过剩。

4. 新房次新房短缺，老破小过剩。

短缺经济下，买房回归核心，回归稀缺是大家选筹的一个重要标准。

如果说当前出生率下滑中期要对房价有啥影响？

有影响的可能是一部分中等学区房的价值，因为未来没有那么多中小学生了但至少也要到五年之后，短期内学区房还是政策和货币影响因素为主，好的学区房也没啥影响。另外，会减少一些改善需求，但我认为也很有限。

出生率下滑，更重要的是影响整个基本面。

因为年轻人口在成年之前都是以消费为主，会影响到国内的整体消费市场。

更重要的是，这是一个长期因素，未来 20 多年之后一旦劳动力断层，没有接档了，老龄化又越来越严重，老龄人口随着医疗水平改善，寿命越来越长，社会成本将会显著增加。

现在，我们要做的就是腾笼换鸟，在这之前要完成实体升级。