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几个重大消息!关乎楼市走势……

今天接连发了好几条重要的消息,逐一给大家说下我们的看法。

降息

今天 MLF 降息了十个基点,很明显超出了市场预期,大家都没想到。

早在 12 月降息的时候,我已经说过预计接下来还会继续降低,市场对降息已经有预期。

但当时我觉得要到 1 季度,没想到 1 月份就执行了,因为距离 2021 年 12 月的降准降息仅仅一个月。

所以这次的动作有几个超预期:

第一,MLF 利率降速之快超预期。

第二,降息幅度也超出预期。市场估算,这次市场总共会释放 2500 亿的资金,是近期比较多的一次了。

为什么超预期,有两个解释 :

1. 经济压力大,出于稳增长的需要,必须靠降低利率来拉动今年一季度增长,而且快要 " 开大会 " 了,在这之前,要冲经济。

2. 为了应对美联储的加息节奏。

因为今年美联储已经释放加息要求,一旦美国加息,你再降息,势必会驱使热钱外流,所以还不如赶在美联储加息之前,多降几次,以平滑届时的影响。

那么降息之后会对股市,楼市有啥影响呢?

必然都是利好。

股市今天已经飘红了,但是资本市场是虚拟经济。现在各行各业缺的不一定是钱,而是需要时间,现在要转型升级,靠硬核科技崛起,不是一年两年的事情,而是以十年为单位的一件事。

股市只能说长期趋势向好,短期在今年个人想通过炒股赚多少钱,多数人都很难,更何况大多数还是韭菜。

楼市得到的利好更大,最明显会让房贷利率下滑,持有成本降低,刺激住房消费。

当下,房贷利率跟 LPR 已经脱钩,银行降低利率可以降很快,根本不用等央妈降息,比如苏州,去年下半年还是 6.1%,现在最低竟然可以到 4.65%,最快 2 天放款,利率下降速度如此之快,出乎意料!!

像苏州这样,一下就是 160 个基点,确实很猛,谁还等央妈来降息。

除了苏州,好多城市利率都已经掉头下调了。

风向标深圳的首套利率如今也纷纷将至 4 字头了,银行系统的朋友告诉我,北京银行宁波银行都可以做到 4.95%。

郑州的首套房贷利率去年长期保持 6.37% 以上,现在部分银行将至5.63%(还是太高)。

广州去年 8 月份后,首套利率一直维持在 5.85% 以上,这个月降至 5.5%。

.........

房贷利率下滑必然是大势所趋,银行也要开门做生意,货币适当向房地产宽松是今年的趋势。上周我已经提前发出信号了「一个重要信号发出!」。

我认为,想要拉动住房消费,首套房贷利率就要下降到 4 字头才好。

今年先全面降到 5 字头,然后 4 字头,然后跟随 LPR 到 3 字头,而且 LPR 中长期也还是往下走的,因为经济增速在下降。

当下,降低房贷利率,让普通人买房能够降低点成本,也非常符合 " 刺激住房消费 " 的大方向。

更重要的是,房贷利率每降低 1%,那么就可以降低居民的贷款支出 3800 亿,给购房者可以释放大量可支配收入,对消费的刺激作用是很可观的,消费去年下半年开始萎缩,又极其重要。可见,降低房贷利率显得很有必要。

总之,楼市 2022 年信贷环境将会极大的改善,这毫无疑问。

最近的周末,12 月份 70 城数据出来了。

虽然整体还是以降为主,但也要看到积极的信号:

1、下跌的城市数量在逐渐减少,结束了自 2021 年 5 月以来新房价格下跌城市数量增长的态势。

2、一线二手房价格由负转正,二线城市新房二手房降幅收窄。

叠加今天的降息利好以及后续的降息预期,我认为 2022 年很多二线城市会迎来楼市小阳春。

GDP 110 万亿   8.1%

2021 年 GDP110 万亿,增速 8.1%,但这主要是 2020 年疫情影响,基数太低,导致 2021 一季度大增,平均两年下来才 5.1%,这才是真实水平。

分季度看,成绩是很糟糕的。一季度同比增长 18.3%,二季度增长 7.9%,三季度增长 4.9%,四季度增长 4.0%。

一个季度比一个季度下滑,所以央行着急了,选择在今天同时降息,否则 GDP 要进一步下降到 3 字头了。

如何看待这个成绩单。还是分三块来说。

出口:非常好,打 90 分。进出口总值达到了 6 万亿美元,这是因为疫情的不同步,我们疫情和产能恢复快,海外不行,产能弱,导致海外需求很强劲,我们的供给侧又最先恢复,打了一次漂亮的翻身仗。

投资:非常一般,打 70 分。

从数据看,固定资产投资才增长 4.95%,房地产增长 4.4%。

这跟 2020 年的表现就完全不同了,2020 年我们能率先走出疫情,除了出口,还要归根于基建和房地产,而去年房地产在疯狂打压之下,已经完全拖累整体经济了。

整体看,投资贡献的增长率是拖累了 GDP 大盘。

消费:这个打 80 分。

主要是前高后低,上半年很牛掰,下半年一下就萎缩了。

上半年消费回暖很快,但是一到下半年,企业各种出问题,到处裁员降薪,大家对未来信心严重不足,有点钱也消费降级了。

再加上,今年大宗商品维持高位,原材料都涨了,导致大量消费品涨价,也消费不起了。

最近我看发改委发了一个文,希望促进消费。这是因为下半年【需求萎缩】所触发的。

我估计各地的消费券也已经在路上了,估计很多人又会收到城市内部鼓励消费,搞补贴,领消费券的新闻了。

对今年的消费,我也持保守态度,如果 2022 年消费拉动不了经济,那么只能回归到靠出口和投资,今年我预判仍然是投资和出口的大年,最终必然要靠房地产和基建。

大家应该看到了,2022 年的基建项目已经陆续率先上马了,大家都可以查到各省的基建投资项目。

以前我还对新基建比较有信心,但是现在看,基础比较薄弱,老基建仍然占比不小。

基建先行,房地产也要看第一季度的政策和压力,但是毫无疑问,必然会比 2021 年下半年要好的。

但想要拉动基建和房地产,放水和降息就必不可少。

净出生人口   48w

先放数据。出生人口过去十年的数据如下:

净出生人口(出生人口 - 死亡人口)的数据如如下:

净出生人口创下了 60 年的新低,仅有 48W。

很显然,这个下降幅度也超过预期了,说明人口增加的动力已经消失了。趋势形成,很难逆转。

就看后面有没有有效政策的刺激了,啧啧 ~

看下针对这个数据有一个说明:

宁吉喆说,2021 年我国出生人口相比前一年减少,

一个主要原因是育龄妇女人数持续减少,2021 年 15-49 岁育龄妇女比上年减少约 500 万,其中 21-35 岁生育旺盛期妇女人数减少约 300 万。

第二,生育观念有所变化,婚育年龄在推迟,年轻人生育意愿在降低。

第三,新冠疫情在一定程度上也推迟了年轻人的生育安排。

说的都很对。尤其是疫情的确让一部分人延缓了生育计划,如果疫情缓解,数据有些反弹也正常,只是这疫情不知道啥时候能结束呀?

很多人说出生率会影响现在的房价,这个我认为是一个长期因素,因为现在出生的要到 30 多年之后才会买房子,影响的是三十年之后的房价。

现在的购房主力都是 8090 这一代,这一代人的住房都并没有得到满足,当下的住房依然是结构性短缺的,需求还在。

这种短缺体现在四个维度:

1. 一二线城市的房子短缺,三四线过剩。

2. 一二线的好地段房子短缺,学区房短缺,郊区过剩。

3. 豪宅短缺,普宅过剩。

4. 新房次新房短缺,老破小过剩。

短缺经济下,买房回归核心,回归稀缺是大家选筹的一个重要标准。

如果说当前出生率下滑中期要对房价有啥影响?

有影响的可能是一部分中等学区房的价值,因为未来没有那么多中小学生了但至少也要到五年之后,短期内学区房还是政策和货币影响因素为主,好的学区房也没啥影响。另外,会减少一些改善需求,但我认为也很有限。

出生率下滑,更重要的是影响整个基本面。

因为年轻人口在成年之前都是以消费为主,会影响到国内的整体消费市场。

更重要的是,这是一个长期因素,未来 20 多年之后一旦劳动力断层,没有接档了,老龄化又越来越严重,老龄人口随着医疗水平改善,寿命越来越长,社会成本将会显著增加。

现在,我们要做的就是腾笼换鸟,在这之前要完成实体升级。

以上内容由"樱桃大房子"上传发布
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