文 / 子木
房贷利率，跌得有些夸张。
前几天一读者跟我反映，苏州有银行首套利率最低可以做到 4.65%，最快两天就可以放款。
这意味着，全国 "4 字头利率 " 再现江湖，而苏州房贷利率，也突破了 5 年历史低位。
我记得去年，苏州楼市孤傲一世，8 月份主流利率 6.0%，有的银行最高冲到 6.6%！而且放款都是 2 个月起步，动不动就停贷。
短短 4 个月，苏州房贷利率像是过山车，从峰顶向下俯冲，从最高到最低，大跌 195BP。
如果按照 30 年等额本息计算，商贷 200 万，前后利息相差 88 万，月供相差 2500 元。
那些买在利率高点的人，恐怕现在都躲在厕所里闷头大哭。
苏州是长三角经济强市，根本不靠房地产吃饭。为何房贷利率跌得如此猛烈？答案只有四个字：
「火上浇油」。
新年伊始，万物归新，各大银行贷款额度充沛，银行们年后 " 开门红 " 冲业绩，放款速度加快，这便是点着的火。
而油，就是降准。
我在文章里多次写到，12 月央行放水势必利好楼市，因为降准相当于多给了银行很多钱，时间紧任务重，钱总得找出路。
在银行眼里，贷款买房的客户优于贷款创业，因为生意倒闭了还能忍，家没了就一切都完了。
苏州房贷利率下跌只是冰山一角。
根据线报，从去年 10 月开始，一二线城市房贷利率，都在回归 "5 字头时代 "，广州、重庆、郑州、武汉、徐州、常州、日照、江门等等争先恐后回调利率。
对于买房人来说，在这种情况下，应该做出怎样的抉择？如市场上诸多媒体所说，利率下调，房价就会上涨，要赶紧买房吗？这是子木今天要帮大家解析的内容。
回顾几轮房地产大潮，房价跟房贷利率关系深刻，它的底层逻辑链是：
利率 - 购房成本 - 房屋成交量 - 市场供需 - 房价。
大家见过最普遍的现象是，利率涨房价跌，利率跌房价涨。
比如 2015 年，全国房贷利率下调，深圳、北京领涨，掀起新一轮周期。这是因为，房贷利率下降，降低了买房成本，刺激成交量上行，带动房价大涨。
但我也见过 " 双涨、双跌 " 的情况。
去年广州就是这样，年后房价大涨，为了维稳，各大银行纷纷上调利率，但纵使如此，依然摁不住房价，最后万般无奈，银行开始大规模停贷，才压住房价。
相隔 3000 公里的哈尔滨，却是另一番风景，从 10 月份开始，利率一路下调近 5%，房价依旧在止不住的下滑，实现了 " 双跌 " 的现象。
所以我们要明白，房贷利率影响房价，是有前提条件的。那就是这个城市真实存在：
" 购房需求 "。
2022 年这轮房贷利率下调，会着重利好那些回调充分，购房需求旺盛的城市。
最典型的就是成都。
11 月份，成都二手房成交量达到了 5600 套，12 月直接达到了 1 万套大关，相比起前几个月平均 3000 套 / 月的销售量，11 月份至 12 月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌。
还有北京老大哥，2021 年 12 月北京二手房（全文默认为二手住宅）网签超 1.54 万套，较 11 月增加 30%，明显翘尾。这也让北京 2021 年二手房网签量达到近 20 万套的水平，创近 5 年新高。
广州、杭州、武汉、合肥、天津等城市都在回暖。
这段时间遇到利率非常低的城市，就要赶紧上车了，比如苏州，四字头利率肯定会刺激成交量上行，春节前后会迎来小阳春。而当下就是刚需上车的好时机，不要多等。
而对于那些购房需求疲软的城市，即使是利率下调，也可以继续等，比如洛阳、绵阳、太原、兰州等，就要一直等下去，多等一天多赚一分。
我认为，这波利率下调的最终结果，一二线大概在 5% 到 5.5% 之间，而三四线可以奔着 " 四字头利率 "，具体下探的幅度，还要看利率对房价的刺激。
那么，这波全国房贷利率下跌潮，将会在何时结束？
我认为未来利率走势，也会出现分化，只能跟着城市的实际情况走，也就是 " 因城施策 "，这是最科学的。
因为房贷利率下调而出现翘尾行情的城市，2022 年 3 月份会迎来小阳春，房价上涨，房贷利率就会逐步 " 触底 "，不再下调甚至上涨。
6 月份是一个很重要的时间分割线，也是银行额度转向的节点，一般都是 " 上松下紧 "。
而购房需求疲软的三四线城市，2022 年出现小阳春的概率极低，那么房贷利率下调可能是长期的，大概率会横跨 2022 年，直至逼近 5%，跌入 4 字头时代。
利率走势，最终都要服从房价的稳定性。
最后，我们还要重点研究一个问题，放水。
这波房贷利率下跌，主要是全国银行额度充足外加放水导致的，银行额度是具有 " 周期性 "，但放水对房地产的刺激是长期的。
去年三季度，央行的货币政策执行报告，删掉了管好货币总阀门和坚决不搞大水漫灌的表述，紧接着在 12 月释放长期资金 1.2 万亿元。
" 稳增长 "，意味着接下来还会有一轮接一轮的热钱入场，刺激经济。
" 资金敏感型城市 " 的楼市，会不断被利好冲击。
这些城市的购房者，无论房贷利率是否下行，从现在就要开始谨慎起来，只要成交量出现连续 2 个月上涨，就要抢着入场了。
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