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财联社-深度 2021-12-09

房地产不会出现硬着陆风险

(" 聚焦 2022 年经济工作新提法 " 系列评论之三)

12 月 6 日,中共中央政治局召开会议,分析研究 2022 年经济工作。在备受瞩目的房地产问题上,会议提出 " 推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环 "。

这个提法与过去两年有较大不同,引发了市场各方的高度关注。会议对行业的表述,在以往 " 促进房地产市场平稳健康发展 " 的基础上,升格到了 " 促进房地产业健康发展和良性循环 "。排在前面的保障房建设和满足购房者合理住房需求两件事,也是当下房地产市场的重点——前者着眼于长远的供给结构调整,后者则着眼于短期的需求释放,以防止出现大面积的流动性风险事件。

笔者认为,措辞的变化意味着此前房地产行业担忧的硬着陆风险不会出现,行业最终将实现软着陆,这也契合 2022 中国经济稳字当头的大框架。过去一段时间,由于部分房地产企业债务风险不断释放,市场对于房地产行业看法有些过于悲观。以至于一些观点认为,房地产行业的整顿和行业的自我出清已在所难免。但从这一次的表态来看,决策层对房地产行业在整个国民经济中所起的作用,以及其长远的改革方向是极为清醒的。

促进房地产业健康发展和良性循环,其具体的内涵包括哪些?笔者认为至少有以下两点。其一,房地产行业不会因为针对部分高杠杆企业的调控而出现全行业危机,维护行业健康发展是政策本意。从过去两个月的政策变化来看,我们能看到以往一些执行层面过激的做法在陆续得到纠正,政策正在向稳定市场的方向调整。

其二,良性循环则有长期和短期两层含义。短期看,意味着更多疏解房企流动性压力的政策会陆续出台,金融部门也将满足购房者的合理需求,以促进房企的销售回款,恢复自我造血的能力,进而稳定市场;长期看,又意味着财税体制改革、土地市场改革等旨在降低地方政府对房地产依赖度的措施仍会推进。因为唯有此,房地产行业才有希望摆脱以往 " 高负债率、高杠杆率 " 的模式,开启新的循环。

需要特别指出的是,尽管这一次的政策调整是对房地产行业以及中国经济全盘考虑、权衡利弊的结果,但不代表 " 房住不炒 " 的大方针就此被搁置,决策层改革房地产行业及其背后深层次弊端的决心不应被低估。事实上,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,本来就是房住不炒的题中之意。与此同时,稳增长与调结构也是中国经济转型的一体两面,只是不同时段、不同条件下侧重不同而已。

过去一段时间,房地产行业的债务风险有了相对充分的释放。犹如潮水涌去,哪些企业在裸泳,市场已经看的一清二楚。在市场稳定下来后,更多有针对性的政策解方将会陆续而来。笔者预计,随着央行降准、银行开始加快贷款供给,房地产行业有望在明年一季度探底回升、在二季度 " 软着陆 ",进而实现房地产行业 " 新常态 "。这种 " 新常态 ",是中低增速下的稳健、健康发展。不管怎样,房地产行业过往二十年狂飙突进的黄金时代,已经彻底过去。

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