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每日经济新闻 2021-12-07

40 亿美元海外债引发爆雷!这家房企董事局主席:欠的债,我们要想尽一切办法去还上

" 欠的债,我们要想尽一切办法去还上,要最大可能地挽回社会对我们的不良评价。"

12 月 6 日,潘军在花样年集团(01777,HK)官微详谈了流动性问题的应对进展以及对过往工作的反思。

图片来源:视觉中国

回望花样年 23 年的发展历程,潘军认为,花样年非常善于把握资源、抓住趋势,创新性地建立产品," 但是我们的短板可能是系统性不够,组织整体的配合效率、对成本的管控能力不足,这是我们一直都努力在改变的。"

在已经遭遇压力的上半年,花样年在土地市场依然高歌猛进,这是花样年董事局主席潘军认为需要反思的地方。2019 年 -2021 年上半年,花样年的土地投资市场保持了加速,做快周转,而风险识别却没有随之跟上,与大量职业经理人也没有很快地融合。

花样年目前还没有出现境内公开市场违约事件,海外债方面,潘军表示花样年目前已经讨论并推出了境外债务重组框架第一版方案。

来源:花样年官微

上半年不应该买地

从 2019 年开始,花样年开始加速奔跑,内部提出 " 二次创业,弯道超车 " 的策略,决定要换赛道、换打法,对标 TOP20 企业,重投资、提速度,核心是奔向千亿目标。

为此,花样年一方面从外部招揽了多位高管,落地深圳、北京、上海等五大区域的区首;另一方面,在 2019 年之前的 2-3 年,花样年几乎没有参与招拍挂市场,95% 以上的项目都是收并购。但从 2019 年开始,花样年频频现身公开市场拿地。

" 我们的成本会不会是最好的,我们能不能做快周转,我们能不能做大规模复制," 如今潘军在反思," 我说花样年的组织不适合做这样的,我们不是这样的基因,但是我们恰恰去做了这样一个模型,引入了大量非常优秀的同行经理人来做快周转,这是我自己的反思。我们没有办法很快地融合,人都很优秀,但是和我们的基因不对应,所以产生了这样的危机。"

2020 年,花样年创始人曾宝宝鲜明地提出,花样年要加速,更要务实;面对市场放手去拼抢,不惹事也不怕事;摒弃一切华而不实,趴进土里干活。

从结果看,花样年提速确实明显。2020 年全年,花样年累计实现合同销售金额约 492.07 亿元,同比增长 36%,超额 9.35% 完成全年 450 亿元的销售目标。此后,花样年也一路高歌猛进。

据中指研究院数据,2020 年花样年拿地金额为 116 亿元,而 2019 年上半年的拿地金额仅为 10 亿元。2021 年上半年,花样年拿地金额达到了 64 亿元。

潘军坦言,花样年在组织系统的风险管控、组织的协同管理上出了问题,产生问题的核心就是对风险的识别没有做。

" 比如我们今年上半年遇到这么大的压力,我们不应该再买地了,结果我们还花了 80 亿元。"

潘军表示,花样年之前对政策的解读深度不够,国家已经在调控了,在反复地强调,但是没有部门来做风险提示,上半年还在高歌猛进,所以出现杭州浦乐项目这样的问题,不赚钱,还在拍地。

" 我们的投资部门、一线区域,包括后台风控没做。"

在今年 5 月初的杭州首轮集中供地上,花样年以封顶溢价 29.78%+2% 自持拿下杭州滨江区浦乐单元地块,楼面价 27074 元 / 平方米,创下浦乐单元楼面价最高,总价约 32.68 亿元。

在出现流动性问题后,合作方也起诉了花样年。11 月 5 日,上市公司百大集团(600865,SH)发布公告称,公司曾向花样年杭州一地产项目间接发放借款 1 亿元,但目前只收回不到 300 万元。

在整个行业大势在下行的空间里,花样年遇到了现金流的风险,潘军认为这跟管理肯定是有关系的,所以特别需要去反思。经历这一次调整,花样年在未来应该接受这样的教训。

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跟曾小姐一起反思

" 当我们缺乏大的系统模块管理的时候,我们应该适度地对我们的管理边界、城市选择进行收缩,而不是简单地去复制别人的产品,复制别人的经验。" 潘军说,自己跟曾小姐很多时间也在反思,勇敢面对犯下的错误,要改变工作过往的一些惯性,更精细化地进行组织的管控。

花样年的收缩已经在进行,自今年 7 月开始,花样年启动 " 瘦身计划 ",撤销区域平台,以提高决策效率、执行质量。

11 月 29 日,花样年在北京的两个项目股权被转让。资料显示,北京祥晟辉年置业有限公司、北京祥鼎置业有限公司所持有开发项目为北京市密云区的国祥府、国祥云著两项目,股权变更前由首开、住总、旭辉及花样年四家共同持股。

花样年方面回应《每日经济新闻》表示,国祥府、国祥云著两项目股权转让属实,此举有助于为公司减债、减轻偿付压力,并补充流动性。花样年同时表示,公司在有条不紊地推进一系列减债工作,并采取措施缓解流动资金问题,未来不排除其他项目作类似安排。

12 月 3 日,有消息指出,花样年集团华北区域将撤销。对此,花样年方面向《每日经济新闻》表示,华北区域平台撤销后,存量项目会根据所属城市和管理半径,分别划拨到对应的天津公司、北京公司、青岛公司,城市公司直接向集团汇报。

爆雷起因是海外债

在债务解决方面,花样年境内债券 "20 花样 02" 已获得展期。但与此同时,11 月 24 日,花样年主要附属公司香港花样年投资控股集团有限公司 ( 以下简称花样年投资)被申请清盘呈请,原因据称是未偿还本金为 1.49 亿美元贷款融资,花样年投资为担保人。

潘军称,花样年这次爆雷的起因是海外债,规模也比较大,超过 40 亿美金,接近 260 亿元人民币。" 我们也对公司存量的以及在运营的项目进行了经营分析及预测,与公司顾问讨论并推出了境外债务重组框架第一版方案。"

境内债方面,花样年信用债规模约 60 多亿元,最终取得展期。境内银行类金融机构贷款目前是比较正常的,还没有产生大规模偿付,获得了大债权人的谅解,这一部分是 200 多亿元规模。

" 现在难度最大的就是非金融机构,这部分融资是最早爆发的,比如中小担保集团等等,现在我们也达成了和解方案,来化解危机。"

12 月 6 日,花样年投资者关系官微表示,公司管理层协同财务顾问华利安诺基(中国)以及法律顾问盛德律师事务所,在采取措施缓解流动资金问题方面从未松懈,正有序推进境内外债务重组流程。同时,花样年力保项目高品质交付,积极促进销售回款。

除了内部管理和债务问题,潘军最后还表示,花样年未来应该回归出现,踏踏实实把产品做好,不要那么大的负债。

" 对于我们所担负的社会责任,我们保交付、保稳定、保民生,我们要积极地去行动,确保以上任务的完成达到政府的要求。"

编辑 |黄婉银

编辑 |段炼 陈梦妤 盖源源 王嘉琦

校对 |孙志成

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