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全天候科技 2021-12-06

老板被查?千亿房企合景紧急澄清

千亿房企合景泰富最近的烦心事不少。

在接连被评级机构下调评级后,近日又有网络消息称,合景泰富董事局主席孔健岷目前分别被相关部门召回广州约谈协助调查,且被有关部门限制出境。

对此,合景泰富方面回应称,上述均为严重不实消息,将保留追究捏造和散布虚假消息的发布人法律责任的权利。

除了要应对这样的传闻之外,对合景泰富而言,当下最重要的是债务结构调整和偿还。

和绝大多数被下调评级的房企类似,惠誉在 12 月 3 日下调了合景泰富评级,将合景泰富集团的长期外币发行人违约评级自 "BB-" 下调至 "B+",展望负面。同时将高级无抵押评级自 "BB-" 下调至 "B+",回收率评级为 "RR4"。

标普也在 11 月 25 日将合景泰富评级展望从 " 稳定 " 调整为 " 负面 ",评级则未变化。

下调评级的关键,是合景泰富合作项目占比较高。有评级机构人士称,在部分房企暴雷发生违约后,包括惠誉在内的评级机构采用了新的评分标准。例如在隐含性回款率及杠杆率计算方法只计入非并表合作项目债务,而不考虑项目的回款,这自然会使得合作项目较多的房企的相关评分较低。

因此,在惠誉的评级报告中,合景泰富权益销售和杠杆率都在 BB- 指标上,隐含回款率则达到 B+ 指标范围。

不过两家评级机构都认为,合景泰富是有能力用自有资金偿还债务的,在不需要资本市场融资情况下也有充足现金流应付未来一年短期债务。

在 11 月初,合景泰富方偿还了 30 亿元熊猫债券;对于将在 12 月 17 日刚性到期的 25 亿元公司债 "15 合景 01",合景泰富已提前准备好资金届时兑付;在近期与投资者的交流会中,管理层也表示,对于明年 1 月份到期的 2.5 亿美元债券,也会用 9 月已经融资 2.58 亿美元应对偿还。

包括香港启德尚 · 珒溋、香港鸭脷洲项目的陆续交付、发售,也将释放出 420 亿港币的剩余可售货值,让合景泰富在债务偿还上也有了更多底气。

标普预计,合景泰富会推出更多促销活动来提振销售和现金回笼,今年销售额预计会在 1000-1050 亿元,现金回笼率应能保持在 80% 左右。包括香港启德住宅项目的销售在内,扣除利息支出后,合景泰富未来 12 个月内将生成 240 亿 -260 亿元人民币的经营性现金流。

合景泰富方面也表示,接下来也会保持谨慎拿地策略,坚持不拿错地,不拿贵地,踩准节奏拿地,保证利润率水平。等到明年行业整体情况趋于稳定,或有更多的机会时,再选择合适的地块。

今年合景泰富在公开市场上拿地的动作也较少,截至目前合景泰富共获取 4 个新项目,新购置土地权益前金额为人民币 53 亿元,权益后金额为人民币 39 亿元,新增土地权益比为 74%。

按照合景泰富管理层在中报业绩会上的规划,公开市场拿地不多,一是公司有充足的土地补充,二是获取土地的方式多样。在 " 三条红线 " 出台后,合景泰富在收并购方面加大力度,也积极推进城市更新项目的扩展。

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