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大胡子说房 2021-12-07

这是中国县城房子的最终归宿!你还敢买吗?

大家有没有想过,以后老家县城的房子最后会变成怎么样?

前两年我阿姨花 17 万全款买下了一套 90 年代的单位楼梯房,实用面积 70 多平米的 3 房。

去年,我大伯一套楼龄超过 30 年的 60 多平米两房单位房想卖出去,有人开价 8 万,高了就不买。

这两个都是我身边的真实案例,从几万到 10 几万的贱卖,这可能就是大多数人老家县城房子的最终归宿!

大家了解过县城的就业,就可以发现一个规律,你回去上班的朋友,基本两种方向:体制内和体制外。

体制内一般就是银行职工、医生、教师、公务员这些传说中的 " 铁饭碗 ",工资不低,压力也小,在县城可以过得风生水起,但这种始终是少数。

体制外除了做餐饮和零售业,其他大多数是和政府搞好关系,赚政府的钱。

因为县城根本没有大型的产业提供高薪的就业机会,体制外的打工机会很少,不是销售就是服务员,再好点还能找到月薪 2-3 千的文职工作。

而且一个普通县城人口也就 3-40 万,人少市场窄,需求也少,自己做生意的话,也就只有普通老百姓的衣食住行有生意可做。

这就是普通县城的就业环境。

而在一二线城市,单单撸猫群体就有上百万,宠物店都可以开连锁,美甲店做一次美甲就 128 元起,生意火爆时还要预约,从县城里出来开美甲店的小芳都可以开连锁店开大奔了。

而这些在县城,想都不敢想。

前两天在小区碰到搞卫生的大叔,大叔一个月捡纸皮的钱可以卖上千元,基本工资 5 千,一个月保守到手 6 千,而我在老家临聘教书的同学只有 2-3 千。

并且,小县城的财富基本只在内部流通,张三向李四买了包烟,李四向王五买了块肉,王五又去张三那理了个发,钱只在他们内部流通,而整个县城的财富压根没有增长。

只有外来财富进入县城的时候,县城的实际财富才能增加,老百姓的口袋子才会鼓起来。比如产业的引入,在本地提供了新的工作机会,比如当地农贸产品的外销和旅游行业的发达,都可以创造出新的财富。

但可惜的是,这些绝大多数县城可能这些都没有。

所以县城经济靠什么运转,更多是 " 靠政府赚钱 "。

比如县城修路、建医院,搞各种公共配套的时候,包工头有活干了、建筑工人有活干了、连带着酒店也有活干了,服务员工资也就有了,而这些人赚到钱了,又会去消费,卖衣服的、卖汽车的也才有生意。

所以县城经济很单一,普通人要么做点衣食住行的生意,要么努力考进体制内。其他的工作机会,一个月可能还不如在深圳捡纸皮的大叔挣得多。

这就是为什么大家都不想回县城发展的原因,没有产业就没有办法有新的工作机会,自然也就没有人,尤其是年轻人。

所以县城只能面临人口流失,尤其是年轻人口的流失。

混不进体制内的年轻人,要么跑去市区打工,要么跑去沿海城市打工了。

留在县城里的要么是靠手艺活的中年男性,比如开个挖掘机、电工、运输业、有小买卖的,富裕不了但也比很多人过得好。

还有一种就是要照顾孩子和老人的中年女性。

再过多 10 年可能是什么情况,孩子高考之后出去读大学以后留在大城市工作,再之后可能在大城市买房,父母用在县城辛辛苦苦攒下的几十万给孩子当首付。

也就是说,你在县城养大的人和存下的钱,以后都会全部 " 送到 " 一二线城市。

而县城以后会剩下什么,只有留守的老人和以后回家养老的人。

这就是中国县城的现状。

人口流失在很多县城已经是不可逆的现象,而这样的县城的房子,你还敢买吗?

房地产周期长期看人口,基于以上,县城的楼市真的没有未来了。

这也是李老师曾经说过很多次的,非都市圈的三四线城市除非真的自己住,否则不要买。

很多人会说家里县城的房子其实涨了,但大家想想这种涨可持续吗?前两年的棚改确实诞生了一批需求,短暂推升了房价,但现在棚改化已经进入尾声,这种集中爆发的需求根本不可持续。

我之前就举过我自己的例子,在家里买的房子,3 年不涨反跌。

根据纬房同比指数显示,近一年来 10 个跌幅超过 5% 的城市,基本都是三四线城市,且都是人口净流出的城市,今年已经是棚改尾声,过两年的跌幅还会更大。

早两年杀入县城投资的那批人,要么苦苦熬着,要么哭着割肉离场。

未来县城的房子只会涨不下去,也很难卖出去。

其实想清楚县城的房子会被谁买走,也就懂了。

过去买县城房子的基本是棚改产生的大量需求,还有就是本地的小农村结婚需要,还有一小部分是本地的居民,尤其是教师、公务员、银行职工和医生等体制内的家庭。

但这些购房需求都是本地人来回捯饬啊,就像一滩平静的水,没有水流汇聚,如何成河?没有外来人接盘,怎么涨?又卖给谁?

而且本地小年轻也因为工作机会往大城市里跑了,本身就少得可怜的住房需求以后只会更少。

所以千万不要眼红前几年县城房价的涨幅,因为之后虚涨的大概率会跌回来。

县城房子投资的逻辑到底是什么?如果你不想让你的资产财富贬值的话,就是两个字:不买。

如果你是自住非要买,那么两点牢记:

1、买县城中心地段的花园洋房,本地市场要么是年轻首套刚需,要么就是改善型刚需,他们都有一个特点,追求好的生活,本身他们不缺房,村里也有自住房,搬到县中心肯定就是为了更好的居住环境以及,学校。

2、学区房,这个不用解释,好的学区房受全中国父母的追捧。

县城的房子才是真的贯彻 " 房住不炒 ",只有居住价值,并没有金融属性,这两年我见过很多国人为了所谓 " 面子 " 必须要在老家买一套房的,结果就是买了也不住,还白白浪费首付资金和贷票,真不值当。

同事说他们县城建设新农村,每家每户拆了宅基地后重新拿地建了新房,可平时根本没人住,也就过年时间回乡热闹一阵。

而我家是市郊,周边有一排 30 多年的厂房,现在回去夜晚也是一片死寂,哪怕是市中心的老房,其实基本也是放任不理,有人总在幻想拆迁,可对于开发商和政府而言,去远郊拿一块地开发一个新区的成本比拆迁低太多了,谁会拆呢?

所以老家县城的房子基本是房比人多,老一点的房子根本没人住,晚上望向那一排排老屋,和鬼屋真没什么差别。

县城只有过去,没有未来,未来县城的房子会变成什么样呢?大家可以在评论区一起来讨论。

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