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叶檀财经 2021-12-03

躺着收租的房东们 这下要睡不着了

文 / 顾天杰

坐收房租的躺赢时代 过去了

11 月 24 日,北京市十五届人大常委会第三十五次会议开幕,会议对《北京市住房租赁条例(草案)》进行审议。

《条例》明确,住房租金显著上涨或者可能显著上涨时,北京市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。

出租人拒不执行的,市场监管部门依法处理。

过去三十年,中国唯一能够躺赢的职业是什么?

收房租,是一个可选答案。

稳定租赁关系,长租才能有保障,稳定租金水平,长租才有源动力。

其实在这之前,8 月 30 日住建部发布了《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确城市住房租金年度涨幅不超过 5%。

房租上涨,早就已经不是一个单纯的价格问题了。

2020 年北京外来人口规模超过 840 万人,当年租金涨幅约为 7.7%,租金收入比为 35%,压力很大。

据报道,2021 年进入毕业季以来,北京的房租确实上涨了。目前房租水平已经回到疫情之前,甚至同比 2019 年上涨 3%。

根据中介的估算,对比 2021 年一季度,北京单月房租至少上涨 300 到 500 元。

(北京一室租金对比 图源:安居客)

机构统计数据显示,6 月全国大中城市租金挂牌均价环比上涨 2.1%,同比上涨 1.51%,租金同比年内首次转正。

北京对于年轻人的吸引力,依旧是毫无疑问的。

据 ICCRA 住房租赁产业研究院数据,从全国主要城市来看,北京、上海、深圳仍是应届生流入量最大的三个城市。

贝壳研究院 2021 年发布的一份报告显示,本届毕业生中 89.1% 受访者表示,可接受的房租收入比范围在 30% 及以下,其中,10%-20% 为主要区间范围,占比约为 40.9%,其次是 20%-30%,占比约为 26.7%。

理想很丰满,显示很骨感。

根据一二线城市房租占收入比排行,深圳排名第一,北京第二名,房租占收入比分别为 33% 和 31%,远超应届生的承受能力。

从管控房租的角度来说,德国、日本、法国、新加坡都已经有了很好的师范,主要集中在两个方面:

一是法律明确规定房租的涨跌幅。 二是设定房租的上限。

例如法国统计局每个季度公布房租年度变化指数,限定了房租的涨幅。同时 2019 年 7 月 1 日开始在巴黎试行租金天花板。

打压房租只是一种措施,更重要的是保护租客权益。

房东想要提前解约,要在租约前六个月提出解除租约,而且必须说明法律中规定的理由事项。

收回出售,原租客将享有优先购买权。如果是收回自住,那么房屋的下一任住户只能是本人或是近亲属,如果发现房东另租他人,原租客可以要求赔偿损失。

租客端就简单多了,只要提前一个月写退租信告知房东即可,房东不可以拒绝,也不能因此为由不退押金。

根据官方数据,法国 58% 的人口拥有自己的房子,德国同一数据降低到 43%。

德国联邦统计局的数据显示,德国的租赁比例高达 54.5%。在大城市租房占比更高,比如柏林高达 85.8%,汉堡为 77.4%,不莱梅为 61.2%。

相比之下,中国的房屋存量非常巨大,分布也非常不均衡。

央行在 2021 年初的 数据显示,中国城镇居民家庭的住房拥有率已经达到了 96%。有一套住房的家庭占比为 58.4%,有两套住房的家庭占比为 31%。

(2021 年三季度 房产贡献了 62.5% 的家庭财富增值 图源:CHFS)

中国在房改之前,曾经有比较完善的保障房体系,却在随后的几十年发展过程中,过于追求房地产的市场化,缩减了保障房的占比。

狂奔二十年 保障房时代 要来了

说起房地产模式,肯定绕不开新加坡与德国,两个典型案例。

新加坡有一个叫做建屋发展局的机构,成立于 1960 年,目的是专门来解决居民住房问题。

2017 年的新加坡廉价房,46 平米价格为 11 万新加坡元,折合人民币 50 万,相当于每平米 1.2 万元,约等于中国三四线城市的一套一居室。

按照当地人口平均月收入 3500 新元计算,普通家庭 3-4 年可以买下一套组屋,压力并不大。

廉租房和经济适用房在欧美发达国家中很常见,中国四个一线城市的经济体量并不比新加坡逊色多少,但保障性住房的比例远低于新加坡。

到了今天,新加坡政府已经推出超过 100 万套政府组屋,覆盖 80% 的居民,剩余 20% 依靠高端公寓、别墅来满足。

这么做换来了房价的长周期稳定。

官方数据显示,新加坡私人住宅价格从 1996 年到 2020 年这二十四年间累计只上涨了 15%,平均每年只上涨 0.59%。

为了最大化私人住宅的收益,只有优质土地被用于私人住宅和公寓建设,尤其是海边、河畔、公园等地块,私人住宅或者公寓价格一般是组屋的 3 倍以上。

相比新加坡,德国选择建设更加健全的租客保护制度,同时加大补贴,鼓励大家租房。

数据显示 1991-2004 年,全国平均每年有 8.2% 的家庭获得了住房补贴,政府年均补贴金额达 36.5 亿欧元。

2005-2017 年,全国平均每年有 1.8% 的家庭获得住房补贴,政府年均补贴 11.4 亿欧元。

房地产对于德国来说,并不是支柱产业,因此无论是持有还是交易环节,都可以征收更高的税费。

持有房产每年房产税为 2%,二手房出售,十年内资本利得税为 25%,交易费为 3.5% 到 5%,购置税为 5%,各州略微有一些差异。

更激进的法国,如果房子不出租,是要交空置税的。

法国空置税是累进制,第一年 10%,第 2 年 12.5%,第 3 年为 15%,相当于空置到第 8 年没有出租的时候,等于又花钱买了一套房。

德国政府规定,租房价格不能随意上涨,三年内房租累计涨幅不得超过 30%。2012 年修改为不得超过 15%,2015 年又规定租金上限不得超过当地标准房租的 10%。

原中房集团董事长孟晓苏,曾经提出过一个概念,叫做结构性房价。

简单来说就是,假设增加住房供应体系里的保障房,那么总的房价就降低。如果多年不提供保障房,只提供商品房,总体来说房价就上升。

至于中低收入居民,他们并不关心高房价。普通人最关心的是政府能不能为他们提供低价位的保障房,产权型或租赁型保障房。

所以房地产调控的未来,是一方面完善住房保障体系,另一方面为中低收入者、年轻家庭提供低价住房。

这样就形成了一个悖论:

对于手中不止一套房子的人来说,他们希望资产增值。 对于还没有买房的新居民来说,他们希望买到房子。

自从房改以来,政府的大部分精力都用在了控房价上,既没有能给低收入者造更多的房子,也压制了房地产的资产价格,导致两头不讨好。

租金的价格受到季节性因素影响很大,回落是一种必然。

根据贝壳研究院数据,11 月贝壳平台一线城市月租金水平为 75.4 元 / 平米,同比 2019 年同期微涨 1.4%。

新一线城市月租金水平为 30.5 元 / 平米,租金水平环比基本持平,同比微涨,比 2019 年同期微涨 2.6%。

二线城市月租金水平为 24.6 元 / 平米,同比微涨,仍低于 2019 年同期水平。

贝壳重点关注的 40 个城市里,11 月超过 60% 的城市,租金环比下跌。

14 个城市连续 3 个月以上环比下跌,60% 的城市租金低于疫情前同期,9 个城市 11 月平均月租金为近三年同期最低。

季节性的供需不平衡,还在持续。

全国 55 城房源供应量显示,2020 年 7 月个人房源挂牌量合计约 91.98 万间。2021 年 7 月,全国 55 城个人房源挂牌量合计仅 57.17 万间,一年时间同比大幅下降 59.24%。

2020 年以来的一波房地产回暖周期,导致原来出租的房东卖掉了房子,或者处于观望状态,一步步推升了租房成本上升。

我们一直说,青年才是城市发展的核心驱动力,政府提供保障房不止是职责所在,更是提升城市竞争力的必然路径。

楼市未来 20 年的格局已经清晰可见,这和过去完全不同,继续将房产作为最大头的配置,显然已经不合适了。

房住不炒,一二手房价的预期已经被稳住了。

接下来就是稳定房租预期了。

-- END --

作者:顾天杰编辑:灰灰

图片:来源于网络,侵删

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