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ZAKER房产 2021-12-02

广州第三次土拍底价成交 13 宗,保利撑场,民企躺平

广州第三次集中供地收官,底价成交已成定数,保利、城投、知识城凭实力上榜。

此次供地共出让 17 宗地块,其中成交 13 宗,流拍 4 宗(番禺 2 宗,黄埔 1 宗,从化 1 宗)。从成交量上看,土拍成绩很好看,成交率达到 76%,吸金 302 亿元。

但是咱们细细的品,成交的这 13 宗地,皆是以底价成交,没有期待的电光火石,只有平淡如水,而且出手拿地的都是地方的龙头房企代表。

不难看出,如今的土拍市场,国企 / 央企已经成为了拿地主力,民营企业已经淘汰出场,猜想房地产的未来,是不是只属于国企 / 央企等龙头房企的 " 游戏 "?

大家都知道,今年的房企过得格外艰难,没有 " 油水 " 且限制条件多的生意已经没有房企感兴趣。

回看广州第二次供地,主力军仍是国企 / 央企,总计出让 48 宗地块,其中成交 23 宗,流拍 25 宗,成交率 48%。总成交建面 357 万㎡,总成交金额 569 亿元。

反思第二次供地的结果,本次广州第三次集中供地能取得此成果,与地方出让土地的诚意有很大的关系," 规则放宽,门槛降低,鼓励房企入市拿地 "。

比如,南沙、黄埔的限价政策取消了。

再比如,白云、番禺、增城等多块 " 回炉 " 的地块降低了挂牌价格,便宜卖!

粗俗的讲,拿地的动力完全取决于开发商以后可以赚多少钱,以及自己还能掏出多少钱。

接下来,再看看广州第三次供地各个地块的条件如何!

海   珠

海珠区华洲路 63 号 AH0801012 地块,又称天斯地块,是本次土拍最为受关注的地块,不妨看看!

天斯地块总占地面积 44378㎡,计容建筑面积 95000㎡,以底价 383562 万元被保利拿下,折合楼面价 40375 元 /㎡(未扣除配建),建成后,房价最低预估也是 8 万起步。

天斯地块起拍楼面价突破 4 万元 /㎡+,依目前来看,已然位居广州挂牌地块起拍楼面价 TOP5。

该地块位于海珠区华洲路旁,西侧为广州海珠湿地公园,南侧邻石榴岗河。目前距离最近的地铁站为 18 号线的龙潭站,此外还有在建中的 11 号线石榴岗站,距离均要 1.5 公里左右,去往珠江新城和琶洲等重点商务区都非常便利。

周边河涌水域、生态公园等围绕,同时区域内还有红卫村、赤沙村等旧改项目。

目前的现状,地块周边配套还不够成熟,城市界面欠佳,配套还得依赖 " 石榴岗村 ",待旧改项目完成,周边城市面貌会得到改善。

该地块面积不大,可配建的配套不多,值得提的是将配建 12 班幼儿园和 2500㎡的农贸肉菜市场,为日常生活提供不少便利。

而且,地块容积率为 2.83,对于现存市场的一手项目来说,低容积率的住宅已经非常稀缺,至于该项目规划定位,将打造出什么样的产品,咱们拭目以待。

番    禺

番禺出让的 3 宗地块中,皆是二次回炉重拍,在第二次集中供地中都惨遭流拍。

本轮拍地再度 " 上架 " 的三块地,唯独番禺区石楼镇利丰北侧地块成功 " 脱身 ",另外大石街飘峰路的两块 " 孪生兄弟 " 依旧无人问津,再度滑铁卢。

番禺仍然有两宗地没有卖出,属实爆冷了。

番禺区石楼镇利丰北侧地块同被保利拿下,依旧以底价 383548 万元成交,折合楼面价 13090 元 /㎡。

地块属于莲花湾板块,位于狮子洋西岸、山海连城北侧、利丰大道东侧,未来可打造成一线望江住宅。

此外,地块毗邻南大干线,通过南大干线接驳新光快速、华南快速等交通动线,另外距离地块约 3 公里的莲花山站枢纽,建成后可通过穗佛莞城轨实现 3 站到琶洲、4 站到南站,不过,建成投入使用还尚需时间。

目前,地块周边有智联汽车小镇、凯德山海连城、睿智花园、广大附中番禺附属学校等。

凯德山海连城实景图

白   云

相比于番禺 3 宗地块 2 宗流拍的惨状,白云的处境可谓好上不少,同样是上架 3 宗地块,但全部都拍了出去。

不过,白云的这 3 宗地块,全是以底价成交,其中太和沙亭北路和钟落潭雅园新村地块是被白云区属国企白云城建拿下,属于内部消化。

另一宗均禾街清湖村地块则被广州地铁以 24.2 亿的价格吞下,也是这次土拍中广州地铁唯一入手的项目。

值得注意的是,这 3 宗地块中,沙亭北路和均禾街地块均是第二轮集中拍地的回锅肉。

相比于上次,这两宗地块的土地价格均有所下调。

其中第一块回锅肉——太和镇沙亭北路南侧地块,位于京港澳高速西侧,沙亭北路南侧,与在建的广佛东环线太和站相邻,属于 TOD 上盖。

但目前地块周边以村庄为主,缺乏配套,仅有一些小餐馆、汽修店、建材店,生活气息匮乏。而且,交通方面也不太方便,距离最近的地铁站 14 号线太和站超过 2 公里。

不过该地块的配建规模比较多,像南侧未来将兴建 72 班九年一贯制学校(广东外语外贸大学托管,含 30 班初中、42 班小学),还规划有中心公园、幼儿园、政务服务中心等公服设施。

第二块回锅肉清湖街地块位于白云中央湿地公园南侧,新石路北,是清湖村上官苑二期地块,周边配套成熟,有广州市铁一中学 ( 白云校区 ) 、清湖小学、清湖商业步行街等设施,但距地铁十四号线嘉禾望岗站 2.5 公里。

周边房价也比较高,像一手房华润广州润府价格约 4 万元 /㎡、新世界云耀吹风 6-7 万 /㎡。

白云城建拿下的钟落潭雅园新村 AB1011021 地块是商住两用项目,这个宗地块距离 14 号线竹料站大约只有 400 多米,交通位置比较方便,但周边厂房居多,市容面貌并不理想。

黄   埔

第二轮拍地还较为激烈的黄埔,这次也彻底熄火。

其中,位于黄陂板块的广汕公路以北 HBPQ-D1-2 地块最终因无人报名而流拍。在此前,该地块曾被看做是融创的囊中物,但在前两天,有消息称,融创因为囊中羞涩,最终选择袖手旁观,无意向参拍。

另外两宗地块则以底价被国企获得。

在此前,这两宗地块就传言称将入市,但后来放了市场鸽子,并未摆上货架。

长贤路以南、萝岭路以东 CPPQ-A4-2 地块和长岭居外环路 C 线以西、长贤路以南 CPPQ-A4-3 地块均位于长岭居,并且紧挨在一起,坐落在永顺大道以南、萝岭路以东,就在保利越秀 · 岭南林语和奥园春晓背后。

地块距离地铁站较远,步行至 21 号线长平站大约 1.3 公里,如果要乘坐地铁,较为方便的是借助公交或黄埔有轨电车 1 号线进行接驳。

由于长岭居处在山凹之处,环境较为优美,因此也被政府部门定义为高端的生态和康养基地,就是广大网友俗称的 " 睡城 "。

相比于其他地块,黄埔的拍地要求较为严苛。项目楼盘建成之后,需要将不低于 50% 的产品出售给首套房的个人和家庭。并要求开发商,在楼盘和有轨电车 2 号线之间,进行道路衔接,并结合有轨电车 2 号线和外环路 C 线,做好地块布局优化和隔音降噪措施的建设工作。

目前板块内也有不少一手新盘,如在售新盘中冶逸璟台(约 6 万 /㎡)、五矿壹云台(约 3.62 万元 /㎡),二手次新则有奥园春晓、保利越秀岭南林语、金融街融穗御府等。

增   城

本次供地,增城仅出让一宗宅地,此地块位于广汕公路以北,江山时代花园以西,步行到地铁 21 号线凤岗站仅 600 米。

增城区朱村街朱村大道西 18003210A21035 号地块占地面积 75568㎡,计容建筑面积 226707㎡,容积率为 3.0,建筑限高 150 米。

该地块将规划配建 24 班小学,可为片区内再增一校。目前,周边有朱村二小、西福小学、凤岗小学、凤秀小学、广州幼儿师范学校附属增城幼儿园。此外,旁边的工信五所也将会建设一所小学,在教学资源方面比较优质。

朱村二小

周边商业配套还不够完善,以住宅居多,一二手供应充足,整个板块呈供大于求的市场环境,附近在售的一手项目是中奥方直明日公元,单价在 2 字头。

相较于中奥方直明日公元,该地块的位置更近地铁站,存在一定的优势。不过,就目前来说,整个板块内,虽然已经 " 大城已现 ",但还是缺乏人气,人流量还不足。

南   沙

向来透明的南沙,成了拍地货量最大的黑马,4 宗地全部成交,除了 2021NJY-16 地块由星河拿下之外,其余都是南沙区属国企南沙城投底价买入。

从地块位置来看,这些地块均在横沥岛尖、金洲进港大道等南沙热门区域。

南沙城投:

南沙区横沥岛尖 DH0507042-DH0507045 地块,楼面价约 14873 元 /㎡。

南沙区南沙街友展路以东地块,楼面价约 13061 元 /㎡。

南沙区横沥岛尖 DH0508028、DH0508032 地块,楼面价约 15894 元 /㎡。

南沙城投拿下的地块位于横沥岛东部,商住混合用地,但片区基础设施完善,土地利用条件较好。周边水网密集,靠近蕉门水道,具有良好的生态自然环境和景观资源。发展规划上,地块处于总部功能区,可依托总部经济集聚区,打造高品质生活社区。

再看星河拿下的南沙区横沥岛尖 DH0502012 地块,楼面价约 15571 元 / 平,土地用途为商住混合用地。

该地块位于横沥岛北部,接近灵山岛尖产业集聚区,具有较好交通条件。片区基础设施完善,土地开发条件较好。同时临近蕉门水道,具有较好的景观资源和生活氛围,处于横沥岛科创商务功能区可打造成为科创产业生活服务社区。

最后提一提,星河成为了本次土拍中唯一的民企 " 代表 ",特此证明了土地拍卖还不完全是国企 / 央企之间的较量,勇气可嘉,值得嘉奖。

从   化

从化区江埔街河东南路与从化大道交汇处地块由广州城投以 78900 万元夺得,折合楼面价 5336 元 /㎡。

地块被从化大道一分为二,比较靠近主干道,交通较为方便,且距离从化客运站约 600 米,如果乘坐地铁,还得依赖快车接驳到嘉禾望岗站,换乘 2 号线和 3 号线。

地块虽远离了广州市中心,周边环境尚可,多个住宅小区围绕,新旧不一,整体上生活氛围浓厚。

成交地块已经逐一捋了一遍,此次土拍的结果是完全在意料之中的。值得更关注的是,曾经需要龙争虎斗一番的拿地 " 盛宴 " 已经不复存在,土地以底价交易成风,是不是预示着土地市场,甚至一二手楼市,在接下来几年也是越走越冷,仅剩秋冬,没了春夏?

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 乐文

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