关于ZAKER 一起剪 合作 加入
每日经济新闻 2021-12-02

地产经纪人“过冬”:10 年罕见的艰难时刻 中介一条街仅剩两家门店

上海," 十几个业务员 25 天不开单,我工作了 17 年从来没遇到过。"

深圳," 没业务的情况下,有的经纪人根本不去店里了,店门就直接锁了。"

数位来自一线城市主力片区的地产经纪人,在面对《每日经济新闻》记者的采访时并无避讳。

数据方面的佐证是,若与年初相比,上海二手房成交量跌幅已超过 70%;深圳 10 月二手商品住宅成交面积同比下降 66.42%,二手住宅过户套数为 2012 年 3 月以来最低值。

全国房地产市场都在经历一场大调整。据国家统计局数据,三季度全国新房商品房市场 GTV 同比下降 14.1%;据贝壳研究院数据,第三季度全国二手房市场 GTV 同比下降 41.6%。

中介行业开始收编、冻编、关店、合并、裁员、离职……有些地方的门店数量,从去年火热时期的一条街,到如今只剩两家。

在市场持续深度调整的大环境下,部分中介上市公司的业绩也有所下滑。

根据贝壳 2021 年三季报,公司营业收入同比下降,总成交额较去年同期下降超两成,净利润现近两年来首亏;房多多前三季度累计实现营业收入 8.62 亿元,同比下降 52.9%,净亏损扩大至 5.99 亿元。

中原地产则内部发文称," 受市场持续低迷,为了保留核心资源度过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。"

今年的行业寒冬,似乎比往年来得更猛烈一些。

深圳一街道宣传栏贴满二手房出租信息 每经记者 甄素静 摄

上海头部中介主力门店店长:近 10 年最惨淡的时期

今年下半年以来,全国二手住宅市场形势集体调头下行,成交量连续多月快速下滑。多个热点城市纷纷收紧调控,出台了二手房指导价、限购等政策,加之信贷环境不断收紧,从第三季度开始,包括上海在内的多个城市 " 放款难 " 现象越来越多,市场成交周期越拉越长,二手房经纪人的工作越来越难,甚至走到了近 10 年来的惨淡时刻。

《每日经济新闻》记者日前走访了上海多个区域,发现扛着牌子在街边临时 " 设摊 " 的中介变多了,而不少中介门店都出现了半数工位闲置的现象。

在虹口区瑞虹板块一家头部中介门店,在与工作人员的交谈中,他们表示,这个月到现在(11 月 24 日)一套房子都没卖出去。

" 以前调控再紧,甚至是在过年期间,业绩都不会这么差。这可能是近 10 年最惨淡的时期。" 店长张华表示。

事实上板块内其他几家门店也一样挂零,大家都没生意。张华对《每日经济新闻》记者表示,她从事房产中介工作已经 17 年,还没经历过这么难的金九银十。

张华坦言,瑞虹板块算是虹口区乃至上海成交比较活跃的区域,以往整个板块月度成交二手房大约 100 套左右。最近两三个月月均成交只有 40 套上下,腰斩也不止。这意味着板块内不少中介门店每月成交只有一两套,甚至是 0。

上海一中介门店的挂牌信息(图文无关) 每经记者 包晶晶 摄

" 我们有一家门店这个月成交了 4 单,但这 4 单都是五角场、凉城甚至闵行城郊的楼盘,并不是主战区的。"

在普陀区长寿路,一栋写字楼门前的广场上,每周末都会有不少陪孩子上音乐课、美术课的家长,于是周围的地产中介们便扛着广告牌前来临时设点。

" 均价降了不少,有几套房源直接降了 100 万元,等于单价跌了 1 万元。" 略显腼腆的周丽霞说," 但房源不多,买房人也不多,所以我们把牌子摆出来,方便大家多了解一下。"

上海的成交数据也与张华、周丽霞的直观感受相吻合。据中原地产数据,2021 年 1 月,上海创下最高 4.4 万套的二手房成交记录,6 月仍然超过 2 万套,而 9 月回落至 1.2 万套、10 月 1.3 万套。

对于骤然下跌的原因,张华表示,一方面因为一二手房价格倒挂严重,周边新开的网红盘限价 11 万 -12 万元 / 平方米左右均价,但二手房和次新房挂牌价都在 14 万 -15 万元 / 平方米,积分高的买房人都会去摇号打新;另一方面,个人贷款的收紧直接让交易周期无限拉长,甚至有置换客户直接放弃交易。

限价新房的冲击只能影响某个区域,个贷收紧则对整个上海市房地产交易的影响更大。张华向记者展示了 7 月的一份工作日志,上面多次出现的 " 盯陈姐放款 ",似乎显示着当时无比的焦虑和艰难。

张华的一份工作日志 每经记者 包晶晶 摄

" 这个苗头其实 6 月就出现了,银行放款越来越慢。" 张华说," 之前的交易流程从下定开始,到放款差不多 2 个月。如果客户不贷款、卖家也没有贷款的话更快,10 天左右就完成整个交易了。现在如果客户要贷款的话,整个交易周期最起码半年甚至更长。如果是连环置换,上家还要等他的上家,下家还有下家,那真的遥遥无期了。"

" 十几个业务员 25 天不开单,我工作了 17 年从来没遇到过。以往每个月 5 号之前设置的‘头单奖’,奖金 200 块钱,无论如何 10 号之前肯定被领走了,现在(11 月)25 号都还没人拿到。" 张华说。

深圳南山区中介一条街:仅剩两家小店

不只是上海。

从去年 7 月 15 日深圳住建局等 8 部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,到今年 2 月 8 日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,深圳楼市经历了一连串细密的调控。

市场在消化历次调控后起起伏伏,终于,在今年四五月金融政策逐步紧跟二手住房成交参考价格后,深圳楼市一蹶不振。

戳视频,看看深圳之前已经出现的中介关店潮

据深圳住建局数据,2021 年 10 月深圳市二手商品房成交为 18.00 万平方米,同比下降 63.30%;其中二手商品住宅成交面积为 15.04 万平方米,同比下降 66.42%,环比下滑 11.2%。10 月二手住宅过户套数为 2012 年 3 月以来的最低值。

曾多次因新房入市登上楼市头条的南山区科技园片区,是深圳新房和二手房交易的热土,也是各大小中介的必争宝地。

高新园地铁站附近有一条著名的中介小街,去年市场火热时,各个颜色的中介门店遍地开花。11 月 23 日工作日下班的傍晚,《每日经济新闻》记者再次走访时,街上仅剩下两家红色的中介门店。

其中一间较大的门店,大门敞开,店内灯火通明,但前台并无人值守。记者走进店内试图询问,发现空无一人,前台桌子外侧放名片盒的区域也落了一层薄灰。

正当记者想要去门店斜对面另一家更小的门店采访时,一位身着西装、佩戴工牌的店员,正站在离店门口几米远的共享单车区域剥栗子吃。在与记者攀谈的过程中,他告诉记者,现下市场不好,业务量并不高,有些同事就不来店里了。

不止是同事不来店里了,在不到一年时间内,他也眼睁睁看着身边其他公司的中介门店一家家撤离。

关闭的中介门店 每经记者 甄素静 摄

" 我们店能够生存下来,一是因为店面小,租金成本低;二是本身人就不多,高峰时八九个人,现在还剩四五个人。"

" 我们还算好了 ",是这位剥栗子经纪人在交谈过程中讲到最多的一句话了。虽然有时仅他一人在,他们店还能保持每日开门,但据他了解,其他区域甚至都保证不了每日开店。

" 没业务的情况下,有的经纪人根本不去店里了,店门就直接锁了。现在市场不好,公司也不会管得十分严格。"

谈及近期工作情况,这位经纪人叹息地说,二手房交易系统放开后,工作重点放在了与业主签委卖协议录系统上," 现在二手房成交不了,太难了,有的公司开始找我们帮带客了。"

" 活下去 "

记者走访上海多个区域的多家地产中介门店后发现,上班时间,不少中介门店的工位空空如也,只有一两位工作人员保持办公状态。

张华介绍说,工作分配的原因,目前她管理的 1.5 家门店员工大约 15 人,近一年平均在 25 个人左右,而以前最多的时候是五六十个员工。" 人员流失的主要原因还是成交量太低,业绩受影响太大。"

上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示," 从情绪上,此前过度悲观的情绪略有企稳,毕竟最近在信贷方面的表态令市场稍微安心一些。但从实际交易情况看,二手房市场已经处于低空运行,差不多是正常流量的 6 折左右。换言之,市场流量小,不需要那么多人为之服务,因此,中介门店收缩,部分人员转行是事实。"

在这样的情况下,张华和同事们想的是怎么让自己 " 活下去 ",能够熬到明年,或者更久,直到交易需求真正释放的时候。

而在 " 活下去 " 这件事上," 袖珍店 " 给出了一个答案。

记者在采访中了解到,这轮深度调控中,能够生存下来的反而是面积更小的 " 袖珍店 "。

华栖是在深圳开有多家中介门店的老板。今年年初,他与朋友合伙,在南山中心区又新开了一家中介门店。不过就在新店刚开业不久,他就遇上了深圳二手房成交参考价政策,新的店铺经营维艰,旧的业务也不得不慢慢收缩。

在讲起今年一年的生意时,华栖第一句话就是,幸好没有选街口的那家大门店,这个还好,前期只投入了二三十万元,熬一熬还能挺得过来。

在中介行业,门店分为旗舰店和 " 袖珍店 " 等。其中旗舰店是指面积 80-100 平方米的大门脸店铺,店内经纪人相应也较多。而 " 袖珍店 " 则是店铺总面积在 30-50 平方米,店内有 5 个左右经纪人的小店铺。

华栖在南山区的新门店算是 " 袖珍店 ",迎宾墙前方有一张可坐两人的桌子,算是前台;迎宾墙后是几排办公桌和电脑,是办公区域。办公区与后面的储物间用一排架子隔开,内侧还有一间茶室,是留给华栖和合伙人平时招待朋友和客户所用。

市场对各个区域的影响并不尽相同,华栖一面庆幸年初决定开了 " 袖珍店 ",一面欣慰开在了南山。

连续出台多次政策之后,调控对深圳西部的影响要远大于中部。他在西部宝安区的三家门店陆陆续续合并到了一家,即便是公司不用给新招的经纪人缴纳社保、公积金等,华栖仍紧紧卡着人员流入," 等市场好一些再看吧 "。

越不开单,越一直加班

张华所在的门店,仍在岗的员工中,不少已经工作了 10 年以上,据记者观察,他们仍不时地开开玩笑,但手里没有停止工作。

" 现在在岗的同事,大家都在大风大浪里历练过,但很多人在压力面前已经主动退出了。

但即使是业绩挂零,经纪人们的工作量也没有丝毫减轻。

" 日常工作量翻了好多倍,别看顾客数量腰斩了,我们实际工作反而更多了。" 张华说。

现在的行情下,反正房东也不急卖,比如 2000 万元的房子挂出来,房东能够接受一定幅度的让价,但客户还价往往比房东的底线更低,有的直接砍价 8%-10%,但房东只让 3%,这就很难促成了,所以有时候带看 5 次也难有一对诚意客户。

" 我回访下来,主要买房人预期明年房价还会下降,认为比现在还能降低二三十万元,手上拿着资金慢慢看、慢慢等。" 张华说," 不久前一位客户挂牌 980 万元,买房人一下子砍到 900 万元。即便如此,客户也未必真的想买,双方约谈之后,一个咬住不降价,一个随口砍价,太难了。"

购房人看空带来的结果是,原先交投两旺的小区,整体挂牌量也急剧减少,甚至每个星期的带看次数只有 3-4 次。

于是经纪人们为了业绩都 " 拼了 "。

据张华介绍,现在每个人每天工作 12 个小时以上,早上 8:30 到岗、晚上 9:30 下班,周五周六晚上 10:00 下班,并且这几个月的 15 号到 30 号,基本上半个月之中完全不休息。

" 其实他们心理压力也蛮大的,就天天在店里面打电话、约带看房子,但这样越不开单,就越一直加班,加了班还是没有业绩,日复一日压力越堆越大,离职的也越来越多。" 张华坦言。

" 很多人在困难面前都已经放弃了,但他们之中还有每天雷打不动早上 6:20 起床的,连续工作 12 个小时,甚至大半个月不休息,所以我觉得现在还在坚持的人都很厉害,对不对?"

而张华作为店长,除了检查数据、核对成交等日常店长工作之外,由于市场低迷、整体业绩不佳,还需要回访所有员工的带看案例。" 这个片区一个星期如果有 50 组带看,每个员工可能是 3 组或 4 组,但我得把这 50 个客户全部打电话回访一遍,这一块工作要花去很多时间。"

除此之外,张华开始主动向数字化营销转型。

" 自媒体一定要去学,而且一定要进行线上推广,包括一些直播。我们上午 10:00-12:00 基本上都在拍摄各个房源,然后回来处理一些工作,下午还要继续拍摄,余下的时间就安排客户见面,或者帮客户做一些琐碎的查询工作,直到下班。"

" 所以大家其实还是蛮拼的,并没有说因为环境不好就躺平了,还是要去想办法自我提升,顺应潮流去学习一些新东西,市场整体低迷就把自己的内功练练好,更积极地去面对,正确的事情就坚持这么去做,该做什么就做什么。"

张华笑着说,1 倍工作量不行的话就 2 倍,2 倍不行就 3 倍,说起来是过冬,但工作量可能是之前的 5 倍,甚至这样也并没有换到之前一小部分的收获。

地产经纪人们面对的困境恐怕短期难以褪去。

卢文曦说:" 从近期管理层表态来看,楼市调控基调不会变,明年市场即便比今年下半年有‘回血’,但总体情况不会乐观,预计上海大部分时间成交量在每月 1.2 万 -1.5 万套震荡。"

 " 换长租公寓赛道看看 "

或许正是因为高层紧衣缩食冻编的决定,使得人员在行业内的流动性降低了许多。朗坤是去年才刚进驻深圳的某大型中介中层管理者,他的门店在宝安区平峦山公园附近。

可能因为是新进入深圳,亟需市场份额和房源,在朗坤看来,公司采用的就是人海战术,几乎所有门店都是近百平方米或超百平方米的旗舰店,有的店铺配置人员超过了 40 人。如果是在市场火热、成交快时,想要抢占市场份额,这一战术或能奏效。

旺铺待转的门店 每经记者 甄素静 摄

但刚进入不久便遇上了连续调控,经历了深圳楼市交易前所未有的冰封期,这一战术变成了实打实的拖累,朗坤在调侃公司时运不济的同时,也在调侃自己。

" 开三季度总结会时,公司披露了整个大区排名后 10 位的门店,我们门店就在里面,公司要求我们收缩编制。算了算,我们一家门店赔了就有 100 多万吧,那么多经纪人做不出来业绩。"

朗坤也是在这个时候离开了门店,在他看来,即便作为管理层,一个月七八千对其来说完全不具有诱惑,而普通业务员只有两三千。

" 熬不下去,换个赛道看看 ",朗坤看中的新赛道是更需要精细化运营和管理的长租公寓,且在他自己说来,这样的市场环境下,长租公寓做得还不错。

还是会回到地产经纪行业

全国房地产市场都在经历一场大调整。

据国家统计局数据,三季度全国新房商品房市场 GTV 同比下降 14.1%。据贝壳研究院数据,第三季度全国二手房市场 GTV 同比下降 41.6%。

在市场持续深度调整的大环境下,部分行业巨头的代理人和业务也出现了调整。

仅以贝壳为例,据披露,截至第三季度,贝壳代理人数为 51.55 万人,同比增长 7.9%,较第二季度减少了约 3.31 万人。另据三季报数据,公司营业收入同比下降,总成交额较去年同期下降超两成,净利润出现近两年来首亏。

不过贝壳董事长彭永东认为,三季度的业绩既反映了该行业面临的广泛的宏观环境挑战,也反映了公司业务的韧性。尽管该季度交易总额同比下降了两成,但仍跑赢市场。

深圳链家城市总经理胡志丹在接受《每日经济新闻》记者采访时坦率表示,当下确实处于低潮期,有一批人在这个周期里选择观望与等待,还有另一批人则是在这个周期里修炼各种能力。短时间内,二者或许看不出什么结果上的差异,但长期来看,沉下心来修炼打磨的那批人才会在未来被留下,被坚定地选择。

作为区域领头人,胡志丹除管理工作外,安抚门店或行业人员坚持做业绩等,也成了他需要日常考虑的工作之一。胡志丹说,鼓励大家越是低谷的时候越要有信心,我们用专业和服务勤勤恳恳对待每一位业主和客户,对每一个细节的要求不仅没有走样,而且标准越来越高,这就是我们自信的来源。

胡志丹表示,未来行业也一定是向前发展的,市场会对我们的服务提出更多更高要求,而我们也会跟随行业的发展而不断自我迭代进化。

" 还是会回到地产经纪行业," 在采访结束道别时,朗坤主动表达了他未来的工作规划," 等一等市场好的时候,像我们这样跑惯了的人,开万把块工资坐办公室,是坐不住的。"

记者手记丨难!难!难!

无论春江水暖,亦或冬日水寒,奔波在交易第一现场的中介人总是最为敏感的。调控令牌一道接一道,楼市从过热状态应声回落,三季度开始,全国各主要城市群新房、二手房市场齐齐降温,二手房价格下跌城市数量屡创新高,成交数量则屡现新低。

刚经历过疯狂交易的中介人,突然在下半年转换了画风,一边是悲观预期下购房人的迟疑和等待,一边是意犹未尽的房东咬死价格,促成交易变得步履维艰。而进入四季度,房东开始主动降价,买卖僵局有望松动之时,又再次面临信贷紧缩。" 难 ",成为下半年中介行业最贴切的形容词。

所幸,一度紧张的房贷似有松绑之意。央行、银保监会表示保障刚需群体信贷需求,但在操作层面短期仍难纾困。成交是否继续低位运行?二手房市场 2022 年能否迎来转机?拭目以待。

记者:包晶晶 甄素静

编辑:陈梦妤

视觉:刘青彦

排版:陈梦妤 王蜀杰

每日经济新闻

以上内容由"每日经济新闻"上传发布 查看原文
一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

一起剪
每日经济新闻

每日经济新闻

经济数据提前公布,事实新闻一手掌握

订阅

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐

查看更多内容