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和讯网 2021-12-02

收益较低但认购火热 第二批公募 REITs 提前销售告罄

近日,第二批公募 REITs 正式面向公众投资者发售。虽然第二批仅有两支分别为华夏越秀高速 REIT(180202.SZ)和建信中关村 ( 000931,股吧 ) 产业园 REIT(508099.SH),但却销售火爆,原定为 11 月 29 日和 30 日两天的募集,在 11 月 29 日由于销售告罄提前结束。2 只公募 REITs 合计募集资金超过 170 亿元,建信中关村、华夏越秀高速公众投资者获配率只有 2.58%、2.74% 左右。

第二批火爆的同时,第一批公募 REITs 也开始走出颓势,多数都实现了上涨,REITs 的春天来了吗?

第二批 REITs 销售火爆

在上周进行的网下认购中,建信中关村产业园和华夏越秀高速两只公募 REITs 的网下认购倍数分别达到 56 倍和 44 倍,远超第一批 REITs 平均认购倍数则为 8 倍。个人投资者和机构投资者对于第二批 REITs 都有着极大的热情,销售着实火爆。

华夏越秀高速,包含的基建项目是汉孝高速公路,由汉孝高速公路主线及汉孝高速公路机场北连接线两部分组成。项目整体预计募集金额 19.55 亿元,发行份额 3 亿份,实际分红占可供分配金额比例不低于 90%,特许经营权到期日为 2036 年 12 月 9 日。

建信中关村产业园,包含的基建项目为互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目。整体基金预计募集 26.12 亿元,发行份额 9 亿份,实际分红占可供分配金额比例不低于 90%。

从配售结果看,有意购买者众多,剔除无效报价后,华夏越秀高速 REIT 拟认购数量总和为 27.841 亿份,为初始网下发售份额数量的 44.19 倍;建信中关村 REIT 拟认购总量为 106.18 亿份,为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。

除了认购数量众多外,认购机构报价也较高,基本贴近询价公告的上限。

华夏越秀高速报价区间为 6.512 元 / 份— 7.499 元 / 份,剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为 7.499 元 / 份,加权平均数为 7.301 元 / 份,发售价格为 7.100 元 / 份。

建信中关村,报价区间为 2.851 元 / 份 -3.350 元 / 份,剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为 3.350 元 / 份,加权平均数为 3.335 元 / 份,发售价格为 3.200 元 / 份。

两支 REITs 的发售价格都属于报价区间的高位,有观点认为,之所以当下出现认购火爆的局面,是因为第一批公募 REITs 的示范作用。

公募 REITs 表现高于预期 受到投资者热捧

第二批火爆的同时,第一批公募 REITs 也迎来了好消息。截至 12 月 1 日收盘,首批 9 只公募 REITs,除平安广州广河外,其余 8 只公募 REITs 全部实现溢价。

分析人士表示,自今年 6 月,首批公募 REITs 发售以来,REITs 基金总体上保持稳定二级市场,虽然没有大涨但也未大跌,这给了不少持币观望的机构投资者信心,认为公募 REITs 有利可图。

而另一方面,在近期,公募 REITs 也开始了分红,且分红水平高于预期。而这也成为此次二批公募 REITs 认购火热的原因之一。

在本月,中航首钢绿能 、中金普洛斯和博实蛇口产园分别发布了分红公告。本次可供分配现金流的期间为 2021 年 6 月 8 日 -2021 年 9 月 30 日,每 10 份基金份额分别分红 5.15 元 、0.52 元和 0.274 元。权益实际分红比例分别为 100%、 95% 和 90%。

根据兴业证券 ( 601377,股吧 ) 的测算,按照发行价格,中航首钢绿能 、中金普洛斯和两 REITs 的年化现金流分派率分别高于上市预测值 52.83% 和 0.74%,但由于当前价格较发行价格均大幅上涨,按照当前价格下的 2021 年化现金流分派率分别为 9.29% 和 3.59%,较上市时分别为 8% 和 4.45% 的预期指标,中航首钢绿能增加 1.29%,中金普洛斯下降 0.86%。

总体上看,第一批公募 REITs 表现好于预期,分红比例也高于预期,对于投资者来说赚钱效益最为关键,表现较好的产品,自然容易受到投资者欢迎。

而另一方面,政策方面方面最近接连传出利好消息,也助推第二批公募 REITs 的销售。

11 月 17 日,银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,同意保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金,即基础设施公募 REITs。

11 月 23 日,在上海市政府举行的新闻发布会上,上海市发展改革委二级巡视员金瑜表示,上海将重点推进本市保障性租赁住房 REITs 试点工作,加强与企业的沟通对接,加快项目培育,在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下,积极争取本市项目成功纳入 REITs 试点。

公募 REITs 的成长空间

从个人投资者角度看,REITs 代表着一种低风险低收益的理财产品。盈利水平介于银行存款和低风险理财产品之间。

贝塔咨询数据显示,过去二十年以来,亚洲 REITs 总回报率为 6.39%,收益中的 42% 来自于资本利得的贡献,58% 来自于股利收益的贡献,年化的股利收益率为 3.72%。由于亚洲的 REITs 主要集中与日本和新加坡,两者都属于低利率国家,REITs 的低风险受到了投资者偏爱。

在 2020 年,受到疫情影响亚洲 REITs 普跌,当下已经开始回升。日本 REITs,1-6 月平均的股价升幅达到 23.1%,平均的总回报率 25.4%,收复了疫情冲击的损失。中国香港 REITs,1-6 月平均的股价升幅为 10.3%,平均的总回报率为 14.0%。新加坡 REITs 由于疫情期间受冲击最小,所以 2021 年的回升幅度也较小,1-6 月平均的股价升幅为 5.9%。

整体看,REITs 作为一种投资手段,具有极强的保值属性。

从近期数据看,虽然国内的 REITs 试点止步于基建项目,但在全球范围内基建 REITs 也表现不俗。

贝塔咨询的数据显示,2020 年 1 月 -2021 年 6 月底的 18 个月里,总回报率最高的是自存仓类 REITs,累计的总回报率达到 54.0%;其次是独屋出租 REITs,过去 18 个月累计的总回报率为 35.8%;第三是数据中心 REITs,累计的总回报率为 34.8%;工业 / 物流地产 REITs 的累计总回报率也达到 33.6%;基建类 REITs 的累计回报率为 29.7%。

整体看,基建类 REITs 的收益率在 30% 左右,但当下,国内的基建类 REITs 还难以达到这个水平。截至 12 月 1 日,国内首批的九支公募 REITs 的收益率在 17% 左右,远低于 29.7% 的平均水平。当然,国内的 REITs 运转时间较短,时间跨度拉长也有可能追平平局水平。

此外,更多的基建项目也在等待上马,如天顺风能 ( 002531,股吧 ) 再一次电话会议中表示,会考虑发行 REITs,中国电力的火电类 REITs 也已经发行,发电行业有望加入 REITs 大军。

对于 REITs 的未来发展,建信中关村产业园 REIT 基金经理张湜也表示,我国 2020 年 GDP 总量为 101.6 万亿元,参考美国、日本等成熟 REITs 市场规模约占 GDP 总量 5%-15% 的比例测算,未来中国公募 REITs 体量有望达到 4 万亿至 12 万亿元,长期发展前景看好。

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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