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米宅海外 2021-12-02

房住不炒的德国,房价疯涨?

最近,德国柏林搞了个公投,叫打倒超级地主。

绝大多数人投票赞成征用大型开发商的房产,补充成 24 万套经适房。

反正就一个宗旨:

坚决反对疯狗一样的房租!

是时候打土豪分田地了!

是什么把德国老百姓逼的公投?

房子。

老百姓的日常,无非就是吃穿住行。

柏林,曾被誉为欧洲最负担得起的首都之一。

可过去一年中,柏林房租疯涨。

因为今年 4 月 15 日,柏林之前实行的租金限制令,被德国最高法院推翻并被废除。

2021 年上半年,柏林新房均价同比上涨 13.2%,租金同比上涨 14.0%;

二手房均价同比上涨 5.5%,租金同比上涨 8.8%。

其实,柏林房价一直都在涨,只是今年是大幅跳涨。

过去的十年,柏林房价几乎呈线性上涨。

2010 年,柏林房价中位数才 1550 欧元 / 平。

2021 年,2014 年及以前建成的二手房中位数价格已经涨到了 5100 欧元 / 平。

新房均价已经涨到 7000 欧元 / 平。

不止柏林,德国及欧元区的楼市都出现了十几年来最大的涨幅。

不仅在德国,整个欧元区,2021 年第二季度的房价涨幅达到了 2005 年以来最高。

而且,房价预计还要涨。

德国房产智库 Immoscout24 预计未来 12 个月内,德国现有公寓的要价将上涨 11.3%,而新公寓的要价将上涨 9.1%。

独栋现房的价格要上涨幅度为 7.7%,新房上涨 7.5%。

1

德国房价不是长期不涨吗?

不还是房价控制模范生吗?

那可能,还是你印象里的德国。

如今,房价最高的慕尼黑,一套 80 平的新建公寓均价 78 万欧元,市中心公寓均价至少 1.5 万欧 / 平。

折合成人民币,堪比北京和上海的核心区。

在柏林、慕尼黑等大城市,一个研究生工作月收入也才 2000 欧。

只有律师、工程师、医生、大学教授等收入会高一些,达到 6000 — 8000 欧。

这样的收入对大部分德国人来说,买房是一件很难的事情。

买房难,租房更难。

1. 租金大涨

在不受租金封顶政策限制的 2014 年后建成的新签约出租合约中,租金中位数甚至达到了 18.45 欧元 /㎡/ 月,同比上涨 7.3%。

在过去的五年中,2014 年后建成的新房房租上涨了 48.5%。

过去德国的租金合约一般都是无期限的长期合同,合同期内的涨幅都有明显的限制,对租客算是一种保护。

然而,近年来,随着租金的上涨,房东预期发生改变,大多数合同变成了 2 年,超过 3 年的合同都很少。

由于新签合同可以随行就市,房东的话语权增加,租客自然受损。

2. 隐性成本高

过去租金封顶,房东不能加钱,就会用非价格标准选择房客,随之而来的则是高昂的隐性租房成本。

在德国租房,需要填写包含个人陈述的复杂申请。

写求租信的时候,字迹必须工整,不能给房东留下不好的印象。

写完还要面试,还要穿得整洁体面,还必须快速决定并且表示自己可以立刻支付定金,甚至可以预付六个月的房租。

长期以往,德国老百姓苦高房租久矣。

柏林民众抗议高房租

可是,德国基本上没人炒房啊!

德国人不喜欢买房,更别说炒房了。

1970 — 2016 年,德国新建住房名义价格指数增加 90%,扣除通胀的实际价格下跌 11.3%,实际房价收入比下跌 62%。

也就是说,扣除通胀,在 2015 年之前的四五十年,德国房价是下跌的!

一个连通胀都抵御不了的资产,谁有兴趣买?

如果你在 1970 年在德国买一套房,并一直持有到 2015 年,计算通胀后,在你持有房产的这 46 年里,你亏了至少 30%。

2

是谁,打破了德国房住不炒的神话?

德国的政府调控,其实是败给了市场。

住房供应远远满足不了日益增加的住房需求。

1. 供应严重不足

德国房地产的核心问题在于大城市的住房供应不足。

德国不缺投资者,只是缺足够量的供应。

德国各州一套新公寓的平均申请竞争者人数

德国高峰时期每年新增供应量超过 70 万套,最近几年平均只有 20 万套左右,低谷时期只有 10 万 。

自 90 年代开始,德国基本退出了社会化租赁住房的供应。

高峰时期,这部分住房的供应量占总供应量的比重超过 40%。

如今,基本已经全部退出。

另外,很多德国人认为建房会加剧碳排放,所以并不想要政府新增供应。

而德国大城市工作机会多,尤其像斯图加特,聚集了多家车企,提供了很多就业机会,吸引了越来越多的人安居。

柏林每年新增 3 万人,人口增长明显快于住房增长的速度,建设用地越来越少,建筑法规和标准越来越严。

这就导致住房市场严重供不应求。

2. 通胀 + 长期宽松

欧债危机后,欧盟实行量化宽松的货币政策,长期利息低至 1% 左右。

特别是疫情当下,负利率存款相当于亏损,这刺激了一部分人的买房需求。

有钱买房的人,有很多是退休老人,把买房出租作为退休金的补充来源。

因为这部分租金享受利息抵税、房屋折旧抵税以及家具等配套抵税等政策支持。

钱在手里没什么用,股票也不挣钱,大家只能拼命去买房子。

欧盟内部人口自由流动,投资是不受限制的。

欧债危机后许多得到贷款的南欧人因看好德国稳定的市场,大量投资流入房地产,德国房价就此被推高。

3. 建房成本高

今年,建材价格随着全球原材料期货价格的增长迅速增长。

德国的建造成本显著增加。

最近,德国建房成本的增长速度甚至是半个世纪以来最快的速度。

美因茨新城一处新建的住房

据联邦统计局统计,8 月德国建材价格上涨了 12.6%。

木结构相关的建房成本上涨了 46.5%,混凝土工程的成本上涨了 14.8%,装修成本也上涨了 11%。

2015-2021 年德国建筑工人工资变化

建筑热潮,也导致了目前建筑工人的供不应求,人工成本陡升。

所以说,富通胀,穷通缩。

这轮大放水,德国投资房产的富人才抓住了资产升值的机会。

而租房的穷人,纯粹只是消费,消耗现金。

全球大通胀下,德国政府也得被房地产裹挟。

" 打土豪,分田地 " 只是德国民众宣泄情绪的一种方式,解决不了根本问题。

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