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36氪 2021-12-01

“资产荒”曙光:大涨近 30% 的 REITs,终于迎来第二批哄抢

作者 | 王晗玉

编辑 | 郑怀舟

在首批 REITs 上市近半年后,第二批终于也落地了。

11 月 29 日,沪、深两大交易所分别迎来建信中关村 REIT 和华夏越秀高速 REIT 的公开发售。此前在今年 5 月 31 日首批 9 只 REITs 亮相之际,市场曾用 " 千呼万唤始出来 " 形容,这既是出于对 REITs 稳定现金流、高比例分红特性的渴望,又显示了在地产、城投债等固收产品陆续暴露风险的趋势中,机构对创新品种的期待。

经过半年的运行,首批 REITs 不负众望,整体涨幅亮眼,截至 11 月 26 日收盘,除平安广州广河 REIT 外,其余 8 只 REITs 全部实现溢价。

首批基建公募 REITs 截至 11 月 26 日的表现,数据来源:Wind

而即将落地的第二批,依然不枉 " 千呼万唤 " 之名。

11 月 23 日,建信中关村 REIT 和华夏越秀高速 REIT 接连发布询价结果,前者获得 56.35 倍认购,后者获得 44.19 倍认购,远超过首批 REITs 平均不足 8 倍的认购倍数。而第一批 REITs 中的 " 佼佼者 " 中航首钢生物质 REIT 还以 1.76% 的配售比创下当时公募基金配售比例新低。

两批 REITs 接连引爆投资热情,僧多粥少是重要原因。

僧多粥更少,火爆升级

回想首批 REITs 发售当天的场景,截至上午 11 点 30 分,9 只即已全部超募。其中博时蛇口产园 REIT 募集上限 2.07 亿元,开卖半天全渠道募集 42.3 亿元;中航首钢生物质 REIT 募集上限 1.33 亿元,半天募集 46 亿元;富国首创水务募集上限 0.88 亿元,半天募集 10 亿元。

而来到第二批 REITs 的网下询价阶段,当天火热程度绝不亚于首批 9 只的盛况。除去认购倍数均超 40 倍,机构报价也基本贴近询价公告上限。

建信中关村产业园 REIT 报价区间为 2.851 元 / 份 -3.350 元 / 份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为 3.350 元 / 份,加权平均数为 3.335 元 / 份,最后确定发售价格为 3.200 元 / 份。

华夏越秀高速 REIT 报价区间为 6.512 元 / 份— 7.499 元 / 份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为 7.499 元 / 份,加权平均数为 7.301 元 / 份,最后确定发售价格为 7.100 元 / 份。

虽然在国内尚属新兴品种,但在国际市场 REITs 早已发展成熟。当前国外 REITs 底层资产多为酒店、商场等商业不动产,我国将试点范围进一步圈定在基础设施领域,项目运行周期长,现金流稳定,且强制派息分红,优势有目共睹。

此外,作为国内新落地的基金品种,监管层在项目审批上把控严格,这也令目前已通过的项目大多比较优质。而市场自然也面临僧多粥少的局面。

一名华东券商人士向 36 氪回忆,首批 REITs 发行时,自己所在的机构也瞄准了这项新品种,无奈配售比太低,能拿到的份额太少,挂牌上市后又基本是一路飘红,溢价偏高,导致其到目前也没寻到接手的合适时机。而第二批 REITs 仅有 2 只,相比首批规模更小,加之此前 9 只 REITs 运行良好,该人士直言第二批风头更盛是 " 显而易见 "。

" 资产荒 " 下的认购热潮

尽管诸多市场人士认为抛开能力、眼光,将投资收益的变化归因于整体环境的好坏是个伪命题,不过从数据上看,从去年底到今年以来,在信用等级、收益方面与投资者需求相匹配的合意资产规模确实在收缩。

中金公司投行相关负责人即向 36 氪表示,今年以来,在打破刚兑、地产城投融资政策收紧背景下,传统的固定收益类资金普遍面临 " 资产荒 ",大量非标资金难以继续投入到传统领域;此外,在理财和资管净值化管理趋势下,机构都在积极寻找风险收益匹配、估值合理的资产。

前述华东券商人士也告诉 36 氪,以往机构投资的固定收益类产品中,收益较高的基本集中在城投债和地产债两类。但从去年 11 月永煤宣告实质违约,令国企信仰危机传导至城投公司,到华夏幸福、蓝光发展、新力控股、花样年等规模房企接连不断的债务违约,一系列事件正令这两类固收主流品种跌进性价比越来越低的区间。

城投债方面,河南永煤违约后,与国企同享政府背书的城投债一度出现在机构打折清仓序列,昔日信誉高、业务量大的城投债不再是 " 闭着眼睛投 " 的品种,区域认可度呈现明显分化;同时,银保监 [ 2021 ] 15 号文的发布又让城投平台在信贷、债券、非标等再融资渠道迎来新一轮监管收紧,城投债发行也有所放缓。而在此之前,城投债规模占到整个债券市场的 40%-50%。

地产债方面,发债主体的信用风险接连暴露,信用等级较高的央企或者规模较大的房企发债利率又较低,已很难满足机构投资者的收益需求。一方面,2021 年违约债券数量、金额均远超去年同期,截止 9 月 27 日,房企累计违约债券达 39 只,较去年增长 25 只,累计金额达 467.50 亿元,同比增长 159%;另一方面,排名靠前的房企融资利率更低,基本集中在 3%-5% 之间。

" 大型央企的发债利率通常也只有 3%-4%,机构投资者需要的收益率怎么也得有 6%-7%,如果地产债发出来总是 3%、4%、5% 的利率,那就没有那么多好的投资标的了,我们只能去开源,开拓一些好的产品 ",前述券商人士说道。而 REITs 作为长久期、稳定性经营的产品,以及国际实践中较为可观的收益率珠玉在前,一定程度上可以应对低利率时代的 " 资产荒 "。

并且,目前 REITs 项目的主要投资者对绝大部分基础设施资产也并不陌生。中金公司投行相关负责人提到,过去几年,不少保险、银行理财、券商自营等机构都通过投资不动产 ABS、非标、地产基金等产品参与了相关基础设施资产的投资,对涉及资产的尽调、估值等均建立了相应的评价体系。" 对机构而言,在逐步熟悉 REIT 权益属性、交易特性以后,比较容易转换到 REIT 投资赛道。"

该负责人预计,后续 REITs 会成为固定收益类机构特别关注的新增大类配置,是替代传统非标、充实 " 固收 +" 产品较理想的选择。

不过其也提到,由于 REIT 项目供给较为稀缺,短期内还难以成为主流机构重要的资产配置。据发改委统计,首批 9 只 REITs 发售基金规模约 314 亿元,扣除偿还债务、缴纳税费、按规则回购份额后,用于新增投资的净回收资金约 149 亿元。

与之相对的,到今年 8 月底,债券市场上城投债余额共计 14.56 万亿元。

因此即便市场千呼万唤,目前公募 REITs 尚不能明显提振机构投资收益。而最新出炉的分红公告,或可作为市场的一剂强心剂。

首批 REITs 迎分红

11 月 12 日,中航首钢生物质 REIT、中金普洛斯仓储物流 REIT 分别发布分红公告,随后博时蛇口产园 REIT 也赶在 11 月 26 日公布收益分配,此 3 只基金分红方案分别为 5.1541 元 /10 份基金份额、0.5220 元 /10 份基金份额、0.2740/10 份基金份额。

其中,中金普洛斯仓储物流 REIT 按照三季度累计可供分配金额的 95% 进行分红,按照区间年化后,分派率大概在 4.22%;中航首钢生物质 REIT 按照三季度累计可供分配金额计算,已实现的现金分红率是 3.85%,年化分派率约 5.14%。

上述第一批发布分红公告的 2 只基金分别代表了两类不同资产特性的 REIT:中航首钢生物质 REIT 属于特许经营权类,中金普洛斯仓储物流 REIT 属于产权类,两类资产底层的估值逻辑存在显著不同。

前者对应特许经营权到期后,底层资产按约定必须无偿移交给政府或原始权益人,经营权资产价值要归零,存续期内每年分红类似于本息摊还,现金分派中包含了投资者自己的本金。也就是说,投资者要在有限的经营期内收回本息。对于这类 REITs,正确的回报评价指标应该是到期收益率,而不能仅看现金分派率。

后者产权 REITs 项目的收益则是来自于物业资产经营收益与资产增值收益两部分,投资者买入即拥有产权,除经营期间可获得分红外,拉长期限来看,未来还可依靠不动产的升值获得增值收益。

这就是中航首钢生物质 REIT 年化收益率相对较高的原因。因此,投资者在关注具体项目时,根据底层资产性质的不同,关注点也分别有所侧重。对于产权类资产,包括仓储物流、产业园区、数据中心等,以租金为主要收入来源,需重点关注资产区位、出租率 / 空置率、租户结构、租金水平等。而特许经营权类资产,如水电气热市政工程、高速公路等,通常需关注资产所处区域的经济发展水平、人口吸引力、经营权收费机制等。

基础设施 REITs 涉及的行业种类丰富宽泛,众多细分领域都有其特殊的行业特性,当前仍然需机构等投资者边做边学,尽快完善各类资产的 REIT 投资逻辑。

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