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格隆汇 2021-12-01

“捂盘捂不动”的深圳楼市,开始“吃相”尴尬

最近,深圳新房着急出货的动作越来越明显了。

福田中洲滨海华府一边维权一边卖房;

南油中泰印邸突发预售;

光明中信凯旋君主体批准建设半年便推盘认筹;

罗湖东海汇富豪庭 94 折开盘;

前海润峯府疯狂试探入市;

润玺二期高清户型图流出 ……

似乎一夜之间," 捂盘 " 不灵验了,必须马不停蹄入市。

上个星期深圳更是一口气,获批 6 个项目入市。

说明,市场冷淡期之下,谁 " 捂盘 " 越久谁就越尴尬,越来越多好盘推出。

今天,我们看看,这些尴尬的历史性 " 捂盘 " 时刻。

1尴尬一:开盘即 " 转介 "

玖玖颂阁作为宝安新安老城区的项目,2019 年 3 月便获得工程施工许可开始打桩,直到去年 3 月才拿到主体建设的施工许可。

从今年 1 月开始,便传出要入市的消息,第二季度也进入了深圳住建局发布的二季度待入市的名单中,4 月装修展示中心。

整个新房市场都魔掌擦拳期待着,期间不断有人询问开盘的具体消息。

然而,建设速度比入市消息跑得快,十一月初已经传出项目大门口完工,主体已经建设到将近封顶,而预售证还未获批。

不过好在,项目还是踩着 11 月的小尾巴入市了。

11 月 25 日拿到预售许可,11 月 26 日发布销售方案,但价格一出着实惊讶到很多人。

房源共 379 套,备案均价 9.21 万 / 平,单价区间 8.82-9.53 万 / 平,建面约 83-133㎡精装交付,总价区间 745-1252 万 / 套,几乎秒掉近期宝安的一众新盘。

项目距离 1.7 公里的位置,万科大都会家园7 月份开盘,共 397 套住宅,备案均价 9.34 万 / 平,单价区间在 8.03-10.7 万 /㎡,建面约 92-144㎡,总价区间在 861-1545 万 / 套。 距离 2.2 公里的位置,玺玥华府9 月份开盘,共 514 套住宅,备案均价 8.87 万 / 平,单价区间在 7.84-10.3 万 /㎡,建面约 95-156㎡,总价区间在 734-1560 万 / 套。

距离 2.7 公里的位置,前城滨海花园9 月开盘,共 81 套住宅,备案均价 8.5 万 / 平,单价区间在 8.1-10.2 万 /㎡,建面约 78-194㎡。

旁边的招商臻府去年 8 月份开盘,均价约 8.84 万 /㎡,单价区间在 8-9.5 万 /㎡,建面约 118-155㎡,总价区间在 948-1478 万 / 套。

福田上沙 11 月 25 日发布销售方案的中州滨海华府,均价 9.3 万 / 平,单间区间也不过是 8.1-10.6 万 / 平。

而上周前海土拍成交的地块,位置在桂湾天健桂悦府旁,未来项目限价 9.2 万 / 平。

面对这样的新房价格局面,市场一致不看好。

有人打算直接放弃,有人觉得能卖掉 60% 就算不错的成绩了,也有人觉得,敢备案这样的价格,实在是太自信了。

但最让大家接受不了的是,玖玖颂阁还没开盘就已经启动转介,冻资直接享受 2 个点的折扣。

与其转介返点,不如直接把转介佣金,优惠到真正想买房的人头上。

2尴尬二:" 捂盘捂了个寂寞 "

新世界临海揽山御园,位于南山蛇口工业五路与沿山路交汇处,由深圳市新世界集团及深圳市南水实业共同开发,原为南山区蛇口南水工业村城市更新项目。

2002 年南水工业村提出旧改申请,直到 2010 年才被纳入南山城市更新单元规划内,次年 12 月举行启动仪式。

然而,项目进行得并不顺利,直到 2018 年 9 月临海揽山御园才获得施工许可。

并且即便获得建设许可,项目也经历了施工—停工—施工反复循环。

2019 年 9 月有购房者接到信息,可预约看临海揽山御园样板展示。

接着便开始断断续续传出有入市的消息。

2019 年 10 月,流出朋友圈广告的消息。

2020 年 4 月传言验资 300 万可以看样板间。

但直到今年 11 月 2 日才正式拿证发售,期间还曾一度传出 " 熬走销售 " 的说法。

从 2002 年提出旧改申请,在 2019 年的时候,就具备了预售条件,直到到 2021 年 11 月才正式开盘,历时接近二十年。

原本以为千呼万唤,临海揽山御园终于要来了,结果也只卖 1 栋,包括 A、B 座,剩下的 2A、2B 还要继续等。

并且即便拖拉这么久都还未入市,开盘成色却让人大跌眼镜。

原本大家以为,各项条件都比安托山深铁懿府都要好一些,但实际上开盘当天不少买家不买账。

据项目公示显示,冻结诚意金入围客户仅有 403 批,251 套住宅总共才卖了 163 套,剩余 88 套未售,去化率仅为 64%,最终弃选客户达到 239 批。

所以,有网友调侃:" 捂盘捂了个寂寞 "。

不过,换个角度看,临海揽山御园拖到今年才开卖,也就意味着南山南水工业村的旧改,改了将近 20 年的时间。

3尴尬三:拖拉 10 年,开盘 "99 折 "

在 " 捂盘 " 的道路上,似乎每个项目都在尽力捂得更久。

盛璟润府原为清湖新业城市更新项目 02-01 地块,位于龙华和平路清湖地铁站东侧,由深圳市盛宏置业投资有限公司、深圳市龙华清湖股份合作公司开发。

项目从立项到开盘,兜兜转转已经十年。

2011 年清湖新业城市更新项目被纳入第一批更新计划,直到 2016 年 5 月盛宏置业、清湖股份才共同获得土地出让合同。

然而,直到 2018 年 6 月,才真正获得施工许可,开始建设桩基以及主体。

正常来说,如果建设进度正常,在建设批准后一般一到两年便可入市。

比如光明的中信凯旋君庭,施工许可拿半年左右,就已经早早搭建好展厅,这个月一达到预售标准便火速拿证入市。

但到了今年 1 月,虽然项目封顶,并具备预售的条件,却依旧迟迟没有开盘。

不仅如此,让人迷惑的是,直到今年 7 月,项目的规划总平面图依旧需要修改。

而且好不容易熬到拿证入市,结果价格一点优势都没有导致购房者们意兴阑珊。

736 套房源(备案均价 6.96 万 / 平,周边二手房指导价在 4.5-5.7 万 / 平),意向登记号总共仅有 185 批。

并且项目在还未开盘前,也已经打九折,选房当天能准时签约便可以享受优惠。

所以面对这样的开盘成绩,有网友表示,接下来盛璟润府 " 要慢慢卖了 "。

412 月,有一大波新盘来袭

在新地限价 + 宅地加大供应之下,新盘们多少有点等不及了。

比如中洲滨海华府、中泰印邸等,早早就获批预售,近期也发布入市消息了。

而根据深圳市住建局公布的深圳市 2021 年四季度计划预售商品房情况(住宅及商务公寓),目前尚未入市的项目还有 18 个,住宅总套数 11060 套。

再加上,深圳进入新盘 " 折扣时代 ",明年新房限价基调,目测 12 月份新、旧拿证的项目,会集中来袭。

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