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虎嗅APP 2021-11-27

留在牌桌上的房企,做对了什么?

题图|视觉中国

去泡沫的进程逐渐加速,房地产的调整走向深水区。

全方位的行业监管和调控,终结了房企高负债、高杠杆的开发模式,勒住了地产行业驶向危险边缘的缰绳,中国版的 " 雷曼时刻 " 被化解于无形。

行业调整必然带来阵痛,国家统计局数据显示,10 月份,商品房销售面积 1.27 万平方米,同比降 21.6%;销售金额 1.24 万亿,同比降 22.6%;投资开发增速下滑至 7.2%;以及,一批房企倒下。

与此同时,经历刮骨疗毒、去腐生肌,更健康的行业生态开始萌芽:保持稳健增速,回归民生属性,服务居住需求,购房人可以更从容地选择理想居所。

站在变革的路口,行业第一次大规模审视和反思房地产的问题,为什么在这场调整中,有些房企被淘汰出局,有些房企仍能留在牌桌上?分化是怎样产生的?

没有不好的行业,只有不好的企业

被挤下牌桌的不乏百强甚至 TOP 级房企,这些曾金光闪闪的房企有着被高速增长所掩盖的 " 致命弱点 "。

第一, 高杠杆模式扩张,融资成本高,现金流紧绷。在过去数年间,一批房企以极低比例的自有资金,通过借钱拿地借钱开发的方式,实现了规模跃升。到 2020 年,173 家房企跻身百亿军团,其中千亿军团的数量更扩容至 43 家。为了融资,有些房企不但付出高昂的成本,还玩转 " 财技 " 将各类金融杠杆用到巅峰,有的甚至动用了民间借贷。

高杠杆带来了规模扩张,但也埋下了现金流紧绷的危机。

据统计,中国房企负债水平普遍偏高,《2021 中国房地产上市公司测评研究报告》显示,上市房企的净负债率均值达 95.07%。在这种情况下,尽管房企也意识到风险,但是十个锅九个盖,骑虎难下之势已成,再遭遇疫情、调控打击,债务压力一触即发。

第二,盲目多元化,资金过度沉淀,消耗主业利润。2010 年以来,房企试图寻找第二增长曲线,对多元化布局进行了诸多探索,闯进了全新的细分赛道,比如文旅地产、产业地产、商业地产、养老产业、长租公寓、联合办公、物流地产等等,有的企业甚至完全跨界进入了新能源汽车、快消品、文化影视、农业等新行业。

其结果却难言乐观,大多数房企并没有找到足以媲美主业的新大陆。

数据显示,目前房企的开发业务平均占比依旧高于 80%。对容错能力强的房企来说,小规模的试水不会伤及元气,但一些风格激进的房企却过于押注新赛道,使得无法产生正向现金流的业务沉淀了大量资金,降低了企业的抗风险能力。

第三,管理粗放,三费占比高,产品品控不足。一位地产业内人士曾经感慨,地产行业最大的问题就是太过关心政策和经济形势,对企业内部的产品和管理等却关注太少。

在高速增长 20 年,房企占据着土地红利和金融红利,能拿到地、能借到钱就能卖出房,但在现阶段,粗放式的管理却会直接影响成本和销售,挤压要命的利润空间。

统计发现,2021 年上半年,在 TOP50 上市房企中,三费费用率最低与最高房企之间相差了 4 倍多,有 16 家房企三费费用率超过 10%,2 家房企三费费用率超过 15%,内部管控亮起 " 红灯 "。

与此同时,对地段、产品、户型、景观、物管缺乏足够研究的 " 速成楼盘 " 则被购房人用脚投票——没有销售回款,必然带来现金流的枯竭。

留在牌桌上的房企,都是全能选手

根基不稳的房企终被雨打风吹去,而对于经营稳健、资金充裕的房企,这个行业仍然机会很多。

中指数据显示,2021 年 1-10 月,万科、碧桂园、中海地产、保利发展分列拿地金额前四名,分别为 1304 亿、1129 亿、1083 亿和 1082 亿元。

数据来源:中指数据 CREIS

另据统计,在 20 城的第二轮集中供地中,中海地产拿地金额超 600 亿元,拿地城市达 12 个;民企碧桂园也保持着正常的投资节奏,7-8 月的权益拿地金额近 400 亿,前 8 月投销比为 31.8%,接近历年平均投资力度。

市场的分化表明,2022 年的房地产格局正在加速重塑,能够穿越黑暗走入黎明的企业无一不是具备战略、财务、产品、管理等多维实力的综合型选手。

第一,敏捷的战略能力,面对商机能出手,面对危机有预警。

当很多房企还沉浸在过去的成功中,做着调控放松的美梦,赌地产行业大而不能倒的时候,头部房企已经有了危机意识且积极作为。

碧桂园早在 2018 年就提出了 " 提质控速,行稳致远 " 的发展战略,主动降低发展速度,将更多资源放到内部管控上;在今年的中期业绩会上,莫斌给碧桂园定出了三条发展策略,一是坚持拿地越来越精准,二是财务管理越来越稳健,三是提升全周期综合竞争力。

另一家龙头企业万科则早于 2014 年就提出 " 白银时代论 ",2018 年又喊出 " 活下去 ",更在今年提出 " 节衣缩食 " 打造 " 战时氛围 ",这些当时被视为作秀、视为带节奏的表述如今看来却正确无比。

第二,有底线思维,重视造血能力,向经营要利润。

只讲规模不讲效益,这一商业奇观一度在房地产行业大行其道。彼时,马太效应凸显,在强者恒强赢家通吃的时局中,一批房企争相追逐销售目标,对造血能力重视不足。来到房地产下半场,回款率、现金流、净利润等经营指标成为房企闯关的通行证。

以中海地产为例,凭借标杆性的经营能力,中海地产已连续十多年坐稳 " 利润王 " 宝座,2018 年至 2020 年,中海地产的净利润率分别为 27.3%、26.86% 和 25.27%,而同期的百强房企净利润率均值约为 12%。

民营房企碧桂园是另一则例证,碧桂园已连续 5 年保持权益回款率超出 90%,在今年上半年,又实现 2727.9 亿元的权益物业销售现金回笼,权益回款率达 90%。此外,其净利润连年提高,2021 中期实现净利润 224.2 亿元。

第三, 稳健的财务,控制负债率、保证偿债能力。

为防范房企债务风险,监管层给出了三道红线限制有息负债的增长:剔除预收款后的资产负债率不超过 70%;净负债率不超过 100%;现金短债比不小于 1。政策实施一年多," 绿黄橙 " 成为评判房企的新标准。

实际上,因为具备较为健康和留有弹性的财务结构,一批房企很快就适应了这一监管要求。碧桂园自 2018 年起就开始有效控制杠杆率水平,已连续多年保持净负债率指标在 70% 以下,到 2020 年碧桂园净负债率仅为 55.6%,而同期百强房企这一指标的均值为 94.6%。华润置地更是于政策出台之初便位列绿档,到 2021 年中期,其剔除预收账款的资产负债率为 60.9%,净负债率 37.4%,现金短债比 2.27,全部为绿。

因此,三道红线对一些高杠杆房企来说是泰山压顶,而对另一些房企而言却是水波不兴。

第四,可靠的产品力,以购房人为中心,坚持打磨产品。

从销售数字看,2021 年前 10 月,碧桂园、万科、融创和保利分列销售业绩前四名,总额达 2.17 万亿元,其中碧桂园实现销售额 6761 亿元。在房地产市场整体降温的大背景下,这些房企仍然实现了较为稳健的增长,背后的 " 产品力 " 居功至伟。

在房地产回归居住属性后,新的市场规则也生效了:只有好房子,才能不愁卖。做好房,是房企新阶段的竞争焦点所在,而 " 好房 " 的内涵至少有两层,一是好的硬件空间,二是好的软性服务,这也是的碧桂园稳健发展的秘诀。

近年来,碧桂园一直不断迭代产品,根据 450 万户业主居住需求的跟踪调研,从健康、科技、美学、智能、人文等多个方面进行投入;与此同时,坐拥最大的物管,碧桂园还发布了 " 家园服务体系 ",联动旗下资源服务业主。

此外,融创、大悦城等多家房企也指出,产品力将是企业未来重点增强的核心竞争力。

劣币出清,房地产行业或迎来破晓

寒冬之后,整个房地产行业将冲破黎明前的黑暗,迎来破晓新生。

万科董事会主席郁亮在交流会上用 16 字做了概括" 尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会 "。

监管机构和金融机构,也对行业未来表达了肯定的看法。

10 月 21 日,中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,共同维护好房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。

10 月 25 日,央行金融市场司司长邹澜表示,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

11 月 10 日,央行公布的数据显示,截至 10 月末,个人住房贷款余额 37.7 万亿元,当月增加 3481 亿元,较 9 月多增加 1013 亿元。

11 月 19 日,央行发布 2021 年第三季度中国货币政策执行报告,提出 " 目前房地产市场风险总体可控,房地产市场健康发展的整体态势不会改变 "。

申万宏源分析认为,高层发声表明政府有意维稳房地产行业,资金端已逐步出现宽松迹象,行业调控政策正常化修复开启,同时考虑到目前行业加速出清后的格局优化,维持房地产板块 " 看好 " 评级。

如果说政策支持是房地产的定心丸,那么市场需求则是房地产的生命源。

第一,人口流动带来新房需求。虽然中国城镇住房套户比已经达到 1.09,总量基本平衡,但是由于人口向重点都市圈流动、向区域中心城市流动,这些人口在保有原有房屋的基础上仍有新增购房的需求,尤其在人口净流入城市,优质住房仍有短缺局面。

第二,时光流转催生换房需求。一方面,由于多年前购置的房子已经成为老破小,一些家庭需要通过换房改善居住;另一方面,随着二胎、三胎的放开,小家庭变成 " 三代同堂 " 的大家庭,进而需要对房屋的面积和品质进行升级。

中金研究部预测,在经历过去 3 年的高位平台期后(年均约 1400 万套),中国城镇居民的新房合理需求中枢虽然进入下行周期,但未来 10 年每年仍有 1000 万套上下的需求量,这意味着整个行业的蛋糕仍然可观。

跟 " 住房短缺 " 时代说再见,向 " 品质居住 " 的时代进阶,在这一新驱动力下,中国房地产企业还将大有可为。与此同时,城市更新、物业管理、房屋租赁、地产科技等赛道也有望成为新蓝海。

静水流深。先破而后立,在高质量发展的新时代,房地产企业要赚取合理的资产回报,就必须做到从拿地到交付后的全流程精细化运营,像制造业一样。

对于购房人来说,房地产早该如此,也本应如此。

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