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券商中国 11-25

疯狂!美国楼市突然告急,全国房子只够卖 2.4 个月,次贷危机再次逼近?

美联储的货币狂潮,愈演愈烈。

继美股、比特币、原油大涨之后,美国楼市也疯了。据全美地产经纪商协会的最新数据显示,2021 年 10 月,美国成屋销售价格中值较 2020 年同期上涨 13.1%,至 35.39 万美元,再度创出历史新高。

价格持续飙涨的同时,美国正在上演一场 " 抢房潮 ",房屋销售的速度也刷新纪录,导致美国楼市库存即将告急,按照目前的销售速度,全美国的房屋供应量仅够销售 2.4 个月。

背后的导火索或许与美联储的史诗级放水有关,自新冠疫情爆发以来,美联储的货币宽松政策最为激进,基准利率持续下调至接近零的水平,并开启了 " 无限量 " 资产购买,截止 2021 年 10 月底,美联储已累计扩表超过 4 万亿美元。

如此火爆的美国楼市,会否将再一次重演 2008 年的次贷危机?

疯狂的美国楼市

美联储 " 水漫金山 ",美国楼市牛市不止。

2021 年的美国楼市,有望成为近十五年来最火爆的一年。当地时间周一,全美地产经纪商协会(NAR)公布的最新数据显示,2021 年 10 月,美国成屋销售环比增长 0.8%,为 1 月以来的最高增幅;当月的房价中值较 2020 年同期上涨 13.1%,至 35.39 万美元,再度创出历史新高。

华尔街日报报道称,自疫情开始以来,超低的贷款利率刺激了美国居民的购房需求,与此同时,市场上的房屋数量一直非常紧缺,刚刚挂牌出售的新房很快就会被抢购一空。

如此火爆的销售,已经连续数月超过了市场预期。美国知名线上房地产公司 Zillow 最新发布的报告预测,从 2021 年 10 月至明年 1 月的三个月内,美国房价将继续增长 3.8%,到 2021 年底,美国整体房价将比 2020 年底上涨 19.5%;预计 2021 年美国房屋销售量将达到 612 万套,较 2020 年增长 8.5%。

另外,高盛对美国楼市的预期也非常乐观,其预测,到 2022 年底,美国房价将继续上涨 16%。综合美国各大机构发布的未来 12 个月楼市预测,美国楼市在 2022 年上涨动力依然强劲, 2022 年美国的房地产市场或将成为有史以来最热的一年。

美国房价火爆的另一个维度是,楼市库存即将告急。在房价快速上涨的背景下,美国买家的热情空前,迫使许多买家加入抢房大战,导致美国市场的房屋库存持续下降。据全美地产经纪商协会的数据显示,截止 10 月底,全美有 125 万套住房待售,相比 9 月下降了 0.8%,比 2020 年同期大幅下降 12%,按照目前的销售速度,美国市场上的房屋供应量仅够销售 2.4 个月。

由于楼市需求强劲,美国的建筑活动有所增加,但房屋建筑商正面临材料延误、劳动力短缺、成本上涨等压力,新建房屋积极性并不高。美国商务部上周表示,10 月份房屋开工率较 9 月份下降 0.7%,而可作为未来房屋建设风向标的住宅开发许可增加了 4%。

美国正在上演一场 " 抢房潮 ",房屋销售的速度已经创出新高,平均一套房从挂牌到出售的时间为 17 天。在价格较低的地方,市场竞争尤其激烈,大量买家直接现金全额抢购。全美地产经纪商协会表示,今年 10 月份房屋销售中约 24% 是以现金购买的,高于上年同期的 19%,而首次购房者的比例从一年前的 32% 降至 29%。

值得注意的是,除了个人购房者外,美国机构也参与到了这场 " 抢房大战 " 之中,进一步推高了美国房价。今年 6 月,黑石集团宣布以 60 亿美元的价格购买一家拥有 17000 套房产的住房运营商,进一步进军房地产市场。

美国房价为何疯涨?

这个问题的答案,自然离不开美联储,撒钱太多,大量资金流入美国楼市。

自新冠疫情爆发以来,各国央行纷纷出台了货币宽松政策,以刺激经济,美联储最为激进。2020 年 3 月 3 日,宣布降息 50 个基点,短短 10 天后再下调 100 个点,将基准利率下调到 0.25%,超额准备金利率下调至 0.1%。

随后,美联储更是开启了 " 无限量 " 资产购买,以空前的规模和速度购买了美国国债和 MBS。从美联储宣布 " 无限量 " 扩表至 2021 年 10 月底,已累计扩表超过 4 万亿美元,资产负债表规模达到疫前的两倍多。

美联储如此凶猛的放水之下,美国 30 年期抵押贷款利率一度跌至 3% 以下的历史最低水平。与此同时,特朗普政府、拜登政府先后多次向美国家庭直接派发现金,部分美国人领到的疫情补助甚至超过了正常工作的收入,美国居民手头的现金非常充裕,从而催生了一大批买家涌入美国楼市。

如此火爆的美国楼市,和疯狂的贷款买房热情,不禁令人联想到 2008 年美国次贷危机前夕的场景,那这一次是否会重演危机?

对于楼市危机,美国机构的主流观点仍相对乐观。尽管高盛多次警示美国房价泡沫风险,但大部分机构的观点认为,目前房价没有失控,不会重演次贷危机。

华尔街分析机构表示,与上一轮美国楼市泡沫相比,本轮 " 房产热 " 更稳定,尚未对金融系统构成的巨大风险,与此同时,目前美国的购房门槛更高,对于还没有房产的购房者而言,购买首套住房的难度更大。

回顾 2008 年次贷危机前夜,美国全民炒房,甚至一文不名的美国人也能通过低息贷款买房,而如今,美国购房者的信用评级要求更高,购房的首付款比例也较高。

美国这一轮 " 房产热 ",最大的赢家显然是手握多套房产的人。房地产研究机构 CoreLogic 估计,2020-2021 年,持有房产的人群累计增值或超过 3.1 万亿美元,由于抵押贷款利率处于纪录低位,他们通过抵押贷款从银行再融资,进行在投资,或翻新房屋,或购买度假屋。

因此,华尔街的主流结论是,这一轮房价暴涨只会加大贫富差距,并不会带来楼市失控危机,美国楼市不太可能出现大规模抛售和价格暴跌。

美联储何时动手?

很显然,未来美国房价走势的决定性因素仍然掌握在美联储手中,其中利率是最关键的因素之一。

对于当前的房价,美联储的态度是,尽管美国房价如此迅速且广泛地上涨,但目前几乎没有迹象表明,房地产高杠杆投资活动在恶化。

11 月 22 日晚间,美国总统拜登宣布,再次提名杰罗姆 · 鲍威尔 ( Jerome Powell ) 连任美联储主席。意味着,未来一段时间内,美联储的货币政策将延续鲍威尔的定调。

市场预期,鲍威尔的连任可能有助于保持美国房地产领域的热度,较低利率或将维持更长时间,将进一步利好房价。

美联储何时加息,显得最为关键。在最近一次的表态中,鲍威尔表示,通胀仍然是 " 暂时的 ",因为目前的通胀高企,主要还是体现为一些暂时性的因素。并强调,在加息时间方面联储 " 可以有耐心 ",现在还不是加息的时候。

但华尔街机构对美联储加息的预期却在提前,高盛在 2022 年全球经济展望中,将美联储加息的预测提前一年至 2022 年 7 月,预计当缩减结束时,核心 PCE 通胀率将保持在 3% 以上,核心 CPI 通胀率将保持在 4% 以上,将促使政策从 " 缩减 " 无缝过度到 " 加息 "。然后在 2022 年 11 月进行第二次加息,此后每年两次加息。

但高盛更担忧的是,通胀上行可能导致全球央行执行更加激进的缩减政策,尤其是美联储。

无独有偶,另一家华尔街巨头——摩根士丹利在 2022 年度投资展望中表示,投资者明年要远离美国 ( USA ) 股票和债券,货币政策的支持减弱和高估值将在 2022 年阻碍美国资产的进一步上涨。

但,摩根士丹利对美联储加息的预期更谨慎一下,预计,美联储 ( Fed ) 将在 2022 年年中结束缩减资产购买 ( QE ) ,预计将在 2023 年加息。

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